Mot clé
Voie de fait du bailleur

Saisi d'un litige relatif à la rupture d'un bail commercial par voie de fait du bailleur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la continuation du contrat et la prescription de l'action en réparation. Le tribunal de commerce avait ordonné la remise en état des lieux et alloué des dommages-intérêts au preneur.

L'appelant principal soulevait la prescription de l'action et l'extinction du bail à l'échéance de son terme initial, tandis que l'appelant incident contestait le montant de l'indemnisation jugé insuffisant au regard de l'expertise. La cour d'appel de commerce retient que le maintien du preneur dans les lieux au-delà du terme contractuel initial, en l'absence de toute résiliation amiable ou judiciaire, a emporté la continuation du bail sous l'empire de la loi n° 49-16.

Dès lors, la fin de la relation contractuelle ne pouvait intervenir que dans le respect des formes impératives prévues par cette loi, ce qui écarte toute extinction de plein droit. La cour écarte également le moyen tiré de la prescription en retenant que le point de départ du délai n'est pas la date de conclusion du contrat mais celle du trouble de jouissance.

Concernant l'indemnisation, la cour juge que le tribunal a souverainement apprécié le préjudice en le fixant à un montant inférieur à celui de l'expertise, au motif que l'absence de déclarations fiscales spécifiques au local justifiait une évaluation plus modérée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de l'exception d'inexécution soulevée par le locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers impayés.

L'appelant soutenait avoir été privé de la jouissance des lieux loués par une voie de fait du bailleur, ce qui, en application de l'article 667 du dahir des obligations et des contrats, le libérait de son obligation de payer le loyer. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant qu'il incombe au preneur, au visa de l'article 399 du même code, de rapporter la preuve de la dépossession qu'il allègue.

Elle retient que ni le constat d'huissier établissant le changement des serrures, ni le dépôt d'une plainte pénale classée sans suite, ne suffisent à imputer la voie de fait au bailleur. La cour ajoute qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une mesure d'instruction pour pallier la carence probatoire du débiteur lorsque ses allégations ne sont pas jugées sérieuses.

Faute pour le preneur de justifier de l'extinction de son obligation, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de l'existence d'un bail commercial et le bien-fondé d'une demande en restitution de la jouissance des lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers du preneur en ordonnant au bailleur de leur restituer la possession du local.

L'appelant contestait la force probante des pièces produites et invoquait l'autorité d'une précédente décision d'appel ayant déclaré une demande similaire irrecevable faute de preuve de la relation locative. La cour écarte ce moyen en retenant que des quittances de loyer, non produites dans l'instance antérieure, établissaient l'existence du bail tant avec le précédent propriétaire qu'avec l'appelant.

La cour relève surtout que le bailleur a, au cours de l'enquête, reconnu l'authenticité de certaines quittances, ce qui constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 405 du dahir des obligations et des contrats. Elle retient également que le bailleur a admis avoir proposé aux héritiers une augmentation de loyer pour le local litigieux avant de le reprendre de force, confirmant ainsi la préexistence du bail et le caractère illicite de l'éviction.

Dès lors, la preuve de la relation locative et de la dépossession illégitime étant rapportée, le jugement ordonnant la restitution de la possession est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnisation pour éviction de fait, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature d'une action en réparation assortie d'une demande d'expertise. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'une sollicitation d'expertise, même accompagnée d'une demande de provision, ne constituait pas une demande au fond.

La cour retient au contraire qu'une telle action constitue une demande principale en indemnisation, l'expertise n'étant qu'une mesure d'instruction destinée à en déterminer le quantum. Évoquant l'affaire au fond, elle écarte les contestations du bailleur fondées sur un pourvoi en cassation contre la décision antérieure ayant ordonné la réintégration du preneur, cet arrêt bénéficiant de l'autorité de la chose jugée.

Se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire ordonné en cause d'appel, la cour procède à la liquidation du préjudice mais en minore le montant. Elle considère en effet que la période d'indemnisation doit être amputée de la durée de fermeture administrative des commerces liée à l'état d'urgence sanitaire, le preneur n'ayant pu subir de perte d'exploitation durant cette période.

Le jugement est par conséquent infirmé, la demande déclarée recevable et le bailleur condamné au paiement de dommages et intérêts recalculés.

Saisi d'un litige relatif à la restitution de loyers et à la suspension de leur paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'obligation de garantie de jouissance du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté l'intégralité des demandes formées par les ayants droit du preneur.

En appel, ces derniers soutenaient, d'une part, s'être déjà acquittés d'une partie des loyers réclamés en produisant des quittances non signées et, d'autre part, être déchargés de leur obligation pour la période subséquente en raison d'une voie de fait du bailleur les ayant privés de la jouissance des lieux. La cour écarte le premier moyen en retenant que des quittances de loyer non revêtues de la signature du bailleur sont dépourvues de force probante, surtout en présence d'une contestation formelle de ce dernier.

S'agissant de la privation de jouissance, la cour relève que le preneur a été réintégré dans les lieux par procès-verbal d'exécution, ce qui maintient son obligation au paiement des loyers en application de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats. Elle précise que même en cas de trouble avéré, le droit du preneur se limiterait à la période effective de privation et ne saurait justifier un refus global de paiement, d'autant que les mises en demeure n'avaient pas été contestées.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la pertinence des moyens tirés d'un vice de procédure et d'une faute antérieure du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction des preneurs. Les appelants soulevaient d'une part l'irrégularité de l'action, dirigée contre une partie décédée, et d'autre part le caractère infondé du congé, le bailleur ayant lui-même provoqué la fermeture du local par une spoliation de possession judiciairement constatée. La cour écarte le moyen de procédure, retenant que le décès d'un codéfendeur n'affecte pas la validité de l'instance à l'égard des autres preneurs. Elle juge surtout inopérant le moyen tiré de la spoliation, considérant que le droit du bailleur de mettre fin au bail pour usage personnel est une prérogative légale distincte de toute faute antérieure. Dès lors que le congé est fondé sur cette volonté de reprise, et non sur un manquement du preneur, la faute du bailleur est sans incidence sur sa validité, sous réserve du paiement de l'indemnité d'éviction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur de la cession d'un fonds de commerce et sur la légitimité de son opposition à la prise de possession des lieux par le cessionnaire. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à indemniser le cessionnaire pour le préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir reçu notification de l'acte de cession lui-même, conformément à l'article 25 de la loi 16-49, ce qui justifiait selon lui son refus de laisser le cessionnaire accéder aux locaux. La cour écarte ce moyen en distinguant la simple information du bailleur de la réalité de la cession et la notification formelle de l'acte en vue de l'exercice du droit de préemption. Elle retient que dès lors que le bailleur a été informé de l'opération par voie d'huissier, il ne peut s'opposer par la force à l'entrée en jouissance du cessionnaire, quand bien même l'acte de cession ne lui aurait pas été communiqué. La cour rappelle que l'opposabilité de la cession aux tiers est assurée par les formalités de publicité prévues par le code de commerce, lesquelles prémunissent contre toute dissimulation. Le jugement condamnant le bailleur à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un co-indivisaire bailleur à indemniser le preneur commercial pour le préjudice né de la fermeture forcée des lieux loués, la cour d'appel de commerce précise la portée des pouvoirs du juge du fond en la matière. Le tribunal de commerce avait alloué des dommages-intérêts mais rejeté la demande de réouverture forcée du local. L'appelant soutenait que le premier juge avait omis de statuer sur son chef de demande principal visant à la cessation du trouble et à sa réintégration. La cour écarte ce moyen et retient que l'action en responsabilité contractuelle, fondée sur l'article 263 du code des obligations et des contrats, a pour seul objet la réparation pécuniaire du dommage. Elle juge que la demande de réouverture des lieux et de réintégration du preneur relève de procédures spécifiques distinctes, que le preneur doit engager séparément. En se bornant à indemniser le préjudice sans ordonner la remise en état, le premier juge n'a donc pas omis de statuer mais a correctement appliqué la distinction des actions. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant sa compétence matérielle dans un litige relatif à un trouble de jouissance d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'attribution de la compétence commerciale. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent au seul motif que le litige concernait un local commercial. L'appelant contestait cette compétence, arguant que le litige ne relevait pas du droit commercial. La cour rappelle que la compétence matérielle se détermine en principe au regard du statut juridique du défendeur, et qu'il n'était pas établi en l'espèce que ce dernier ait contracté en qualité de commerçant. Elle précise surtout que la compétence d'attribution des juridictions commerciales en matière de baux commerciaux, en application de la loi n° 49-16, est strictement limitée aux litiges portant sur la cessation de la relation contractuelle. Un simple trouble de jouissance n'entrant pas dans ce champ, la cour infirme le jugement, déclare le tribunal de commerce matériellement incompétent et renvoie l'affaire devant la juridiction civile.