Mot clé
Second congé

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un unique commandement de payer visant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que la loi 49.16 imposait la délivrance de deux actes distincts : un premier commandement de payer de quinze jours, puis, une fois le défaut constaté, un second congé avec un nouveau délai pour libérer les lieux. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient, au visa de l'article 26 de la loi précitée, qu'un seul et unique délai de quinze jours est requis.

Elle juge que l'expiration de ce délai sans paiement suffit à caractériser le manquement du preneur et à justifier l'expulsion, l'exigence d'un second acte constituant une condition non prévue par le texte. Faute pour le preneur de justifier du règlement des loyers dans le délai imparti, le jugement est intégralement confirmé.

Saisie d'un recours en rétractation fondé sur l'existence de décisions contradictoires en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de l'article 402 du code de procédure civile. Les demandeurs au recours soutenaient qu'un arrêt ayant prononcé le renouvellement d'un bail commercial était inconciliable avec une décision antérieure, passée en force de chose jugée, qui avait ordonné l'expulsion du preneur pour occupation sans droit ni titre.

La cour écarte le moyen en retenant que la condition de contrariété de jugements n'est pas remplie dès lors que les deux décisions ne procèdent pas de la même cause. Elle relève en effet que la première décision, ordonnant l'expulsion, était fondée sur un premier congé, tandis que la seconde, objet du recours, procédait d'un second congé distinct, notifié ultérieurement par les bailleurs eux-mêmes.

La cour juge que la notification d'un nouveau congé par le bailleur, après l'acquisition d'une décision d'expulsion, crée une situation juridique nouvelle qui empêche toute contrariété entre les décisions successives. Elle écarte également le grief tiré d'une violation des limites de sa saisine après cassation, en rappelant qu'une cassation totale la saisit de l'entier litige.

Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une seconde sommation de payer délivrée après la décision de première instance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur après avoir écarté une inscription de faux contre l'acte de notification de la sommation de payer.

Le preneur soulevait d'une part la nullité de la sommation initiale pour vice de notification, et d'autre part la renonciation du bailleur à se prévaloir de cette sommation du fait de l'envoi d'une seconde mise en demeure postérieure incluant la même période de loyers impayés. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la description de la personne ayant refusé l'acte suffisait à l'identifier.

Elle juge surtout que l'envoi d'une seconde sommation, postérieure au jugement d'expulsion et visant une période de loyers incluant celle de la sommation initiale, ne vaut pas renonciation aux effets de la première. La cour retient que le défaut de paiement était déjà judiciairement constaté et que la seconde sommation ne saurait anéantir rétroactivement un manquement ayant déjà produit ses effets juridiques, en l'absence de toute manifestation de volonté non équivoque du bailleur de renoncer à l'exécution du jugement.

Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation et à l'expulsion, les demandes additionnelles en paiement de loyers formées en appel étant pour leur part rejetées.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur, assortie d'une astreinte. L'appelant contestait la validité de la procédure en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, simple coindivisaire, ainsi que l'irrégularité de la mise en demeure qui, selon lui, aurait dû être suivie d'un second acte distinct visant l'expulsion en application de la loi n° 49-16.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que le contrat de bail suffit à établir la qualité de bailleur de l'intimé à l'égard du preneur. Elle rejette également la contestation du montant du loyer, rappelant qu'en application de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, la preuve testimoniale est irrecevable pour contredire les termes d'un acte écrit.

La cour juge que la loi n° 49-16 n'exige pas la délivrance de deux actes successifs, un commandement de payer unique mentionnant l'intention de résilier le bail en cas de non-paiement étant suffisant. Toutefois, la cour retient que l'astreinte n'est pas justifiée dès lors que l'expulsion, susceptible d'exécution forcée par le recours à la force publique, ne requiert pas une intervention personnelle du débiteur.

Le jugement est donc réformé sur ce seul point et confirmé pour le surplus, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la procédure d'expulsion au regard de la loi n° 49-16. L'appelant soulevait principalement la nullité de la procédure pour cause de signification au local commercial et non au siège social, le défaut de qualité à agir des bailleurs au profit de leur mandataire initial, et l'absence de mise en demeure valable.

La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que la signification faite au local d'exploitation est valide dès lors que le preneur a comparu sans justifier d'un préjudice, et d'autre part que les bailleurs, en tant que mandants, conservent la qualité pour agir directement à l'encontre du preneur. Sur le fond, la cour retient que le processus suivi, consistant en un premier commandement de payer visant à constater le défaut de paiement puis en un second congé visant l'éviction, est conforme aux articles 8 et 26 de la loi n° 49-16.

Elle constate que le preneur n'a apuré qu'une partie des arriérés locatifs après l'expiration du délai de quinze jours imparti par le premier commandement, ce qui suffit à caractériser la demeure justifiant l'éviction, peu important les paiements ultérieurs. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel écarte le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée opposé à une demande en paiement d’une indemnité d’éviction, dès lors qu’elle relève que la décision antérieure invoquée s’était bornée à déclarer la demande initiale irrecevable pour un motif de forme, sans statuer sur le droit à indemnisation du preneur. En effet, une telle décision, qui ne tranche pas le fond du litige, n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 451 du Dahir des obligations et des contrats.

Ayant constaté qu’une première action en validation de congé et en expulsion, fondée sur des transformations non autorisées du local loué, avait été définitivement rejetée, une cour d’appel en déduit exactement que l’autorité de la chose jugée s’oppose à une nouvelle demande ayant le même objet et fondée sur la même cause, à savoir les mêmes transformations, peu important que la seconde action ait été introduite sur la base d’un nouveau congé visant à régulariser les vices de forme du premier.

Dès lors que le locataire a reçu un premier congé pour démolir et reconstruire et que la procédure de conciliation a été engagée, le contrat de bail est considéré comme terminé. Par conséquent, le bailleur ne peut notifier un second congé fondé sur le même motif pour mettre fin à la même relation locative.

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui valide le second congé en le considérant comme un acte indépendant du premier.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte l'argument du preneur tiré de la délivrance d'un second congé par le bailleur. En effet, ce second congé, fondé sur une cause distincte du premier et ayant fait l'objet d'un jugement d'annulation, ne saurait valoir renonciation au bénéfice du premier congé dès lors que le jugement statuant sur ce second congé n'a pas ordonné le renouvellement du bail.

La cour d'appel n'est, par conséquent, pas tenue de répondre à un tel moyen, jugé inopérant.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un premier congé avec refus de renouvellement pour usage personnel demeure valide et produit tous ses effets juridiques, dès lors que la décision qui avait ultérieurement acté une conciliation sur la base d'un second congé a été annulée. L'annulation de cette décision a pour effet de faire renaître le premier congé et justifie, en réponse à la demande subsidiaire du preneur, l'octroi d'une indemnité d'éviction en application de l'article 10 du dahir du 24 mai 1955.

Par suite, la cour d'appel, qui statue sur la demande subsidiaire du preneur en paiement d'une indemnité d'éviction après avoir implicitement rejeté sa demande principale en nullité du congé, ne statue pas au-delà de ce qui lui était demandé.

Encourt la cassation, pour défaut de motivation confinant à son absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui prononce l'éviction d'un preneur à bail commercial pour ne pas avoir engagé la procédure de conciliation à la suite d'un congé, sans répondre aux conclusions du preneur qui soulevait l'invalidité de ce second congé au motif qu'une procédure relative à un premier congé, dans laquelle le bailleur avait déjà manifesté son refus de renouveler le bail, était toujours pendante.