Mot clé
Régime fiscal forfaitaire

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait alloué au locataire une indemnité dont le montant, fixé par expertise, était contesté par le bailleur. L'appelant soulevait principalement l'illégalité de l'évaluation en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales des quatre dernières années, qu'il estimait être le seul critère d'évaluation valable au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que les déclarations fiscales ne constituent pas l'unique critère d'appréciation de la valeur du fonds de commerce. Elle rappelle que le juge du fond peut, dans l'exercice de son pouvoir souverain et en s'appuyant sur plusieurs rapports d'expertise concordants, prendre en considération d'autres éléments objectifs tels que l'emplacement exceptionnel du local, l'ancienneté de l'exploitation, la nature de l'activité et le fait que le preneur soit soumis à un régime fiscal forfaitaire. Dès lors que l'indemnité allouée pour la perte du droit au bail, de la clientèle et des améliorations a été déterminée de manière circonstanciée, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce a examiné la pertinence d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties. Le tribunal de commerce avait homologué ledit rapport et fixé l'indemnité due par le bailleur en contrepartie de l'éviction. Le preneur sollicitait la majoration de l'indemnité en se fondant sur une contre-expertise privée, tandis que le bailleur en demandait la réduction, contestant notamment la prise en compte des déclarations fiscales et des frais d'aménagement. La cour procède à une analyse détaillée des composantes de l'indemnité, validant l'évaluation du droit au bail, de la valeur du fonds fondée sur les données d'un commerce similaire en raison du régime fiscal forfaitaire du preneur, ainsi que des frais de réaménagement. Toutefois, la cour retient que les frais de recherche d'un nouveau local commercial ne figurent pas parmi les éléments indemnisables au visa de l'article 7 de la loi 49-16 et doivent être exclus du calcul. Elle écarte par ailleurs la demande de nouvelle expertise, s'estimant suffisamment informée pour exercer son pouvoir souverain d'appréciation. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement, réduit le montant de l'indemnité d'éviction et rejette l'appel du preneur.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation du préjudice lorsque le preneur est soumis à un régime fiscal forfaitaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise mais fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expertise judiciaire, ce que contestaient tant le preneur, qui sollicitait une contre-expertise et une réévaluation, que le bailleur, qui en demandait la réduction. La cour écarte la demande de contre-expertise, estimant le premier rapport suffisamment motivé pour fonder sa décision. Elle retient que l'évaluation de l'expert, tenant compte de la longue durée d'occupation, de la situation du local et du régime fiscal du preneur, constitue une juste réparation du préjudice né de la perte du fonds de commerce. La cour considère que le montant fixé par l'expert est adéquat et doit être intégralement alloué. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité, portée au montant retenu par l'expertise, et confirmé pour le surplus.

En matière d'indemnité d'éviction pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait alloué à ce dernier une indemnité pour la seule perte de son droit au bail, rejetant sa demande au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. L'appel principal du bailleur contestait la validité du rapport d'expertise et le principe même de l'indemnisation, tandis que l'appel incident du preneur visait à obtenir une indemnisation complète. La cour retient que le bailleur, faute d'avoir mis le nouveau local à la disposition du preneur dans le délai légal de trois ans, est redevable de l'indemnité compensatrice prévue par la loi 49.16. Elle écarte le moyen tiré de la nullité de l'expertise, jugeant que les parties avaient été régulièrement convoquées à la première mesure d'instruction. Sur le fond, la cour valide l'évaluation du droit au bail fondée sur la différence entre le loyer ancien et la valeur locative de marché. Elle confirme cependant le rejet de l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, au motif que le preneur, en ne produisant pas les déclarations fiscales requises par l'article 7 de la loi précitée, n'a pas rapporté la preuve du préjudice allégué, son assujettissement à un régime fiscal forfaitaire n'étant pas établi. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

La contestation portait sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire. L'appelant principal, bailleur, en sollicitait la réduction au motif que l'expert n'aurait pas respecté les critères légaux d'évaluation, tandis que l'appelant incident, preneur, en demandait l'augmentation en invoquant une sous-évaluation des différents éléments du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte les deux moyens. Elle relève que l'expert a bien fondé son évaluation sur les déclarations fiscales du preneur, comme l'exige l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour précise que, le preneur étant soumis au régime fiscal forfaitaire, l'expert a valablement complété son analyse par l'examen des documents comptables produits par les parties. Faute pour les appelants de rapporter la preuve contraire, le rapport d'expertise ne pouvait être remis en cause. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d’appel, qui dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis, n’est pas tenue d’ordonner une contre-expertise si elle s’estime suffisamment éclairée par le premier rapport. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour fixer une indemnité d’éviction, retient les conclusions d’un rapport d’expertise tout en ajustant le montant de l’indemnité proposée au vu d’autres éléments du dossier, tels que la modicité du loyer et la durée de la location, et rejette par des motifs propres la demande de nouvelle expertise.