Mot clé
Qualité à agir du propriétaire

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification du contrat et l'interprétation de ses clauses de rupture. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire en ordonnant la résiliation et l'expulsion.

L'appelant contestait la validité de la notification de fin de contrat, arguant de son non-respect des formes du bail commercial et de la violation d'un préavis contractuel de deux mois. La cour écarte ces moyens en retenant que la relation contractuelle, relevant d'un contrat de gérance, n'est pas soumise aux dispositions de la loi n° 49-16 relatives aux baux commerciaux.

Elle juge également que la qualité à agir du propriétaire découle du contrat lui-même, rendant inopérant l'argument tiré de l'indivision du bien. Surtout, la cour relève, par une interprétation stricte de la convention, que la clause imposant un préavis de deux mois ne s'appliquait, selon ses termes clairs et non équivoques, qu'au seul gérant, le propriétaire conservant la faculté de mettre fin au contrat à son terme sans être contraint par ce délai.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la persistance des droits du bailleur après le transfert de propriété du bien loué consécutif à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par les bailleurs, retenant leur défaut de qualité à agir.

En appel, ces derniers soutenaient que le contrat de bail subsistait tant que la décision d'expropriation n'était pas matériellement exécutée et que l'indemnité n'était pas versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour retient que le transfert de propriété au profit de l'État, opéré par l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier, met fin de plein droit à la qualité de bailleur de l'ancien propriétaire.

Dès lors, les droits de ce dernier se trouvent convertis en un unique droit à indemnité, le privant de toute action en recouvrement de loyers pour la période postérieure à cette inscription. La cour écarte l'application de l'article 651 du dahir formant code des obligations et des contrats, jugeant que le défaut de perception effective de l'indemnité d'expropriation est sans incidence sur la perte de la qualité à agir du propriétaire dépossédé.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail et en paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du propriétaire d'un bien lorsque le contrat a été conclu par un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au nom du principe de l'effet relatif des contrats, tandis que l'appelante, propriétaire, invoquait sa qualité à agir suite au décès de son père, mandataire et signataire du bail. La cour écarte ce moyen en relevant que le contrat de bail a été conclu par le père de la propriétaire en son nom personnel et non en sa qualité de mandataire. Elle en déduit que la propriétaire, bien que titulaire du droit de propriété, est un tiers à la convention locative. En application du principe de l'effet relatif des contrats posé par l'article 228 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour retient que la propriétaire est dépourvue de qualité pour agir en exécution des obligations nées d'un acte auquel elle n'a pas été partie. Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce retient qu'un contrat verbal de gérance libre, ne respectant pas les formalités prescrites par le code de commerce, doit être requalifié en contrat de location de meuble incorporel soumis au droit commun des obligations. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion du gérant. L'appelant contestait la décision en invoquant, d'une part, le défaut de qualité à agir du propriétaire du fonds et, d'autre part, la nullité du contrat verbal pour non-respect des formalités impératives prévues aux articles 152 et suivants du code de commerce. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, relevant que la propriété du fonds était suffisamment établie par l'inscription au registre du commerce et par la reconnaissance par le gérant du versement d'une redevance. Sur le fond, la cour juge que si le contrat verbal ne peut être qualifié de contrat de gérance libre au sens du code de commerce, il n'en est pas pour autant nul mais s'analyse en un contrat de location de meuble incorporel régi par les règles générales du droit des obligations et des contrats. Dès lors, le propriétaire était fondé à y mettre un terme après avoir manifesté sa volonté de résilier. Le jugement prononçant la résiliation et l'expulsion est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce tranche la question de la qualité à agir du propriétaire des murs d'un local commercial à l'encontre du gérant d'un fonds de commerce exploité dans les lieux. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes en paiement de redevances d'exploitation et en expulsion formées par le nouveau propriétaire de l'immeuble. L'appelant soutenait principalement que le contrat de gérance libre, faute de publicité légale, était nul et que l'occupant était dès lors sans droit ni titre, contestant par ailleurs l'existence même d'un fonds de commerce distinct de l'immeuble cédé. La cour écarte ce moyen en relevant que l'appelant avait lui-même reconnu l'existence du contrat de gérance libre, tant dans l'acte de vente de l'immeuble que dans la sommation adressée au gérant. Elle retient que la nullité éventuelle du contrat de gérance pour défaut de publicité n'aurait pas pour effet de priver l'occupant de tout titre, mais conduirait à requalifier la relation contractuelle en location de fonds de commerce, laquelle demeure inopposable au propriétaire des murs. La cour constate en outre que l'existence du fonds de commerce, distinct de l'immeuble, est établie par les inscriptions au registre du commerce et les documents fiscaux, et que sa propriété a été transmise à l'héritier du vendeur, seul créancier des redevances et titulaire de l'action en résiliation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca infirme le jugement entrepris ayant déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande formée par la propriétaire d’un immeuble en vue d’obtenir le paiement d’arriérés locatifs et l’expulsion des occupants d’un local commercial dépendant dudit immeuble. À cette occasion, elle précise la nature et les effets de l’extinction du droit d’usage viager (« العمرى » – umra), droit réel spécifique du droit marocain.

La Cour rappelle qu’en vertu de l’article 105 du Code des droits réels (loi n° 39-08), l’umra constitue un droit réel démembré conférant à son titulaire la jouissance gratuite d’un bien immobilier, soit pendant une durée déterminée, soit jusqu’au décès du bénéficiaire ou du constituant du droit. Constatant, en l’espèce, le décès avéré des bénéficiaires initiaux, elle relève que cette circonstance a entraîné, conformément à l’article 107 du même code, l’extinction automatique du droit réel en question, et par voie de conséquence, le retour immédiat de la pleine jouissance et de l’exploitation du bien immobilier au propriétaire originaire concédant.

Il s’ensuit, selon la Cour d’appel, qu’à compter de l’extinction du droit d’usage viager, la propriétaire a pleinement recouvré sa qualité de bailleresse. Dès lors, le premier juge a retenu à tort le défaut de qualité à agir, de sorte que le jugement est infirmé sur ce point et la demande initiale déclarée recevable.

Statuant par évocation sur le fond, la Cour constate que les occupants persistent à ne pas régler les loyers échus, malgré une mise en demeure restée infructueuse et en l’absence de toute preuve d’un paiement ou d’une consignation valablement opérée. Ce manquement caractérisé des preneurs à leur obligation essentielle de paiement justifie pleinement la résiliation du bail, leur condamnation solidaire au paiement des loyers impayés ainsi que d’une indemnité pour résistance abusive, outre leur expulsion des lieux.

En conséquence, infirmant partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau, la Cour condamne solidairement les défendeurs au paiement des arriérés locatifs ainsi qu’à l’indemnité précitée, ordonne leur expulsion du local commercial litigieux, fixe la durée de la contrainte par corps au minimum légal et met les dépens à leur charge.