Mot clé
Occupation des lieux par un tiers

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de la relation locative en présence d'un défendeur défaillant et d'un intervenant volontaire se prétendant preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande des bailleurs au motif que l'intervenant volontaire, et non le défendeur initial, paraissait être l'occupant effectif des lieux.

La cour retient que la preuve d'une relation contractuelle avec le défendeur initial n'est pas rapportée, la seule titularité des compteurs d'eau et d'électricité à son nom étant insuffisante face à son absence et à l'occupation des lieux par un tiers. Elle juge également que l'intervenant volontaire ne prouve pas davantage sa qualité de preneur, les témoignages qu'il produit n'étant pas fondés sur une connaissance directe du contrat mais sur ses propres déclarations.

Faute pour les bailleurs d'établir le fondement de leur action, à savoir l'existence d'un bail les liant au défendeur, la cour estime que la demande devait être déclarée irrecevable et non rejetée au fond. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale déclarée irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'existence d'une relation locative en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que l'occupant ne justifiait d'aucun titre opposable aux propriétaires.

L'appelant soutenait que son occupation reposait sur une cession de bail consentie par le preneur initial, laquelle aurait été agréée, à tout le moins tacitement, par les bailleurs. À la suite d'une mesure d'instruction, la cour relève que les bailleurs ont eux-mêmes reconnu, lors d'un interrogatoire, avoir consenti verbalement à une nouvelle location au profit de l'appelant après le départ du preneur initial.

La cour en déduit que l'occupation des lieux repose sur un fondement juridique, à savoir une relation locative établie par l'aveu même des bailleurs. Dès lors, la demande en expulsion pour occupation sans droit ni titre ne pouvait prospérer, peu important que le preneur ait ultérieurement modifié l'usage des lieux, une telle modification relevant d'une éventuelle action en résolution du bail et non de l'action en expulsion d'un occupant sans titre.

Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de partenariat en participation aux bénéfices pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la force probante de l'écrit contractuel face à une situation de fait prétendument nouvelle. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des redevances impayées et l'expulsion de l'occupant.

L'appelant soutenait que le contrat initial avait été résilié verbalement au profit d'un tiers occupant, lequel s'acquittait des redevances, et contestait la validité de la mise en demeure qui ne lui avait pas été personnellement notifiée. La cour écarte cette argumentation en retenant que le contrat écrit constitue la loi des parties.

En l'absence de preuve d'une résiliation formelle par écrit, la relation contractuelle initiale demeure en vigueur et produit tous ses effets entre les signataires. La cour ajoute que les documents tendant à prouver l'occupation des lieux par un tiers et les offres de paiement émanant de ce dernier sont inopérants, ce tiers étant étranger à la convention.

Le chef de demande reconventionnelle en restitution d'une somme d'argent est également rejeté comme n'ayant pas été présenté de manière régulière en première instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action en responsabilité de créanciers inscrits contre le bailleur d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de cette responsabilité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande.

L'appel portait sur le point de savoir si la constatation de l'occupation des lieux par un tiers suffisait à établir la résiliation du bail et à engager la responsabilité du bailleur. La cour écarte les moyens relatifs à la preuve de la créance pour examiner, à titre préalable, la condition tenant à la résiliation du bail.

Elle retient que la mise en jeu de la responsabilité du bailleur, au visa de l'article 29 de la loi n° 49-16, est subordonnée à la preuve d'une résiliation effective du contrat, qu'elle soit amiable ou judiciaire. La cour juge qu'un simple procès-verbal de constatation de la présence d'un tiers dans les locaux ne constitue pas une preuve suffisante de cette résiliation, dès lors que l'inscription de la locataire-débitrice au registre du commerce à l'adresse des lieux loués demeure active.

Faute pour les créanciers de rapporter cette preuve, leur action est jugée prématurée, ce qui conduit à la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer et la recevabilité d'une demande d'intervention forcée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la régularité de la signification de la sommation, arguant d'une imprécision de l'adresse et de l'absence de qualité de la personne l'ayant réceptionnée, et soutenait que les locaux étaient en réalité occupés par des tiers avec l'accord du bailleur, justifiant leur mise en cause. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la signification, retenant, au visa de l'article 38 du code de procédure civile, que la remise de l'acte au lieu de travail du destinataire à une personne se déclarant son préposé constitue une signification valable, faute pour l'appelant de rapporter la preuve contraire.

Elle rejette également la demande d'intervention forcée, considérant que le preneur, sur qui pèse la charge de la preuve, n'établit l'existence d'aucune relation contractuelle entre le bailleur et les tiers occupants qui leur conférerait qualité à la cause. Dès lors, la sommation ayant produit ses pleins effets et le preneur étant demeuré en défaut de paiement, sa défaillance est constituée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une demande d'arrêt d'exécution fondée sur une difficulté, le premier président de la cour d'appel de commerce rappelle la distinction entre les moyens de fond relevant de l'appel et les difficultés nées postérieurement au jugement. L'appelant invoquait des moyens, tels que l'incompétence du premier juge ou l'occupation des lieux par un tiers, qui avaient déjà été soulevés en première instance.

La cour retient que de tels arguments ne constituent pas une difficulté d'exécution au sens de la loi. Elle énonce que la difficulté d'exécution ne peut résulter que de faits survenus postérieurement à la décision dont l'exécution est poursuivie.

Dès lors, les moyens qui préexistaient au jugement et qui ont été ou auraient pu être débattus devant le juge du fond relèvent exclusivement de l'instance d'appel au principal. Admettre le contraire reviendrait à permettre au juge des difficultés de remettre en cause l'autorité de la chose jugée, fût-elle provisoire, ce qui excède ses pouvoirs.

La demande est en conséquence rejetée.

Saisi d'une demande en référé visant à obtenir l'arrêt de l'exécution d'un arrêt d'expulsion, le premier président de la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de difficulté sérieuse d'exécution. Le requérant, tiers occupant les lieux en vertu d'un contrat de bail, soutenait que son expulsion, ordonnée dans une instance à laquelle il n'était pas partie, constituait une telle difficulté, d'autant qu'il avait formé un recours en tierce opposition. La cour écarte cependant cette argumentation au motif que la difficulté invoquée n'est pas caractérisée comme étant sérieuse. Elle retient que la décision d'expulsion est la conséquence de la résiliation d'un contrat de gérance pour défaut de paiement, liant les créanciers de l'obligation d'expulser à l'ancien occupant. Dès lors, l'existence d'un contrat de bail distinct, même postérieur, conclu par l'occupant actuel avec un tiers, ne peut faire obstacle à l'exécution d'une décision ayant mis fin à la relation juridique principale qui fondait l'occupation originelle des lieux. La demande de sursis à exécution est en conséquence rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation des lieux par un tiers. Le bailleur soutenait que le preneur avait violé les clauses du bail en procédant à une sous-location non autorisée, se fondant sur un procès-verbal de constatation et l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que ledit procès-verbal n'établit pas l'existence d'une sous-location mais seulement la présence d'un gérant dans le local commercial. Elle rappelle ainsi la distinction fondamentale entre le régime de la gérance et celui de la sous-location, qui ne sauraient être confondus. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une violation des obligations contractuelles par le preneur, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à la suite de la résiliation amiable d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de restitution des lieux. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur initial, bien que les lieux fussent occupés par un tiers gérant-libre. L'appelant soutenait être dépourvu de qualité à défendre, au motif que la résiliation du contrat de gérance libre avec l'occupant effectif le rendait étranger au litige. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe de l'effet relatif des contrats. Elle retient que la résiliation du contrat de gérance libre entre le preneur et le sous-occupant est inopposable au bailleur, qui est tiers à cette convention. La cour souligne que l'obligation du preneur ne se limite pas à la résiliation juridique du bail, mais s'étend à la restitution matérielle des lieux libres de toute occupation. Faute pour le preneur de justifier par un procès-verbal de remise des clés ou tout autre moyen probant de l'exécution de cette obligation de restitution, il conserve sa qualité à défendre dans l'action en expulsion. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé pour faute du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation des lieux par un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté les griefs de sous-location et de changement d'activité invoqués par le bailleur. En appel, le débat portait sur la question de savoir si la relation contractuelle liant les preneurs au tiers occupant devait être qualifiée de sous-location prohibée ou de contrat de gérance libre. La cour d'appel de commerce retient que la production d'un contrat de gérance libre suffit à réfuter le grief de sous-location, ce contrat établissant la nature de la relation juridique avec le tiers occupant. Elle juge par ailleurs le moyen tiré du changement d'activité inopérant, dès lors que le contrat de bail initial ne précisait aucune destination commerciale spécifique, rendant toute modification indifférente. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.