Mot clé
Obligations personnelles

En matière de gérance libre, la cour d'appel de commerce rappelle que le gérant est personnellement tenu des obligations souscrites, nonobstant la gestion de fait par un tiers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du gérant pour défaut de reddition des comptes et de paiement de la quote-part des bénéfices.

L'appelant soutenait que la gestion était assurée par son épouse qui s'acquittait des paiements et contestait la régularité de la notification de l'assignation. La cour écarte le moyen procédural après avoir constaté la régularité de la signification faite à personne.

Sur le fond, elle retient, au visa de l'article 228 du dahir des obligations et des contrats, que le contrat ne lie que les parties signataires et que le gérant ne peut se prévaloir des actes accomplis par son conjoint pour se soustraire à ses propres obligations. Faute pour le gérant d'avoir déféré à la mise en demeure de présenter les comptes, la cour juge l'inexécution contractuelle établie.

Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et sur les conséquences de son inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat pour non-respect des formes impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution de l'acompte versé.

L'appelant soutenait que l'acte devait être qualifié de simple promesse de vente, non soumise à ce formalisme, et que l'inexécution était imputable à l'acquéreur. La cour d'appel de commerce écarte la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au motif que le contrat ne contenait pas les mentions obligatoires relatives à la progression des travaux et au permis de construire.

Elle retient que l'acte constitue une promesse de vente qui, ne créant que des obligations personnelles, n'est pas soumise au formalisme de l'article 4 du code des droits réels ni à celui de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour constate l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance, l'état d'inachèvement du bien étant établi par un procès-verbal de constat non contredit.

Dès lors, l'inexécution étant imputable au vendeur, la cour prononce la résolution du contrat à ses torts. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte.

Statuant à nouveau, la cour en prononce la résolution et confirme le jugement pour le surplus, notamment quant à la restitution de l'acompte et au rejet de la demande reconventionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance-libre, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations personnelles du gérant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat aux torts du gérant pour avoir conclu un contrat de partenariat avec un tiers sans l'accord du propriétaire du fonds.

L'appelant soutenait que cette adjonction ne constituait pas une faute, que le partenariat avait été rapidement résilié et que le propriétaire avait perçu l'intégralité des redevances. La cour retient que le contrat de gérance-libre est fondé sur l'intuitu personae, de sorte que la conclusion par le gérant d'un contrat de partenariat avec un tiers pour l'exploitation du fonds constitue un manquement grave à ses obligations.

La cour écarte le moyen tiré de la résiliation ultérieure de ce partenariat, celle-ci ne pouvant effacer la faute initialement commise. Elle juge également inopérant l'argument relatif au paiement anticipé des redevances, le gérant conservant seulement le droit d'en réclamer la restitution pour la période postérieure à la résiliation.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers et prononcer son expulsion, retient que la validité du contrat de bail n’est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur sur le bien loué. En effet, le contrat de bail générant des obligations personnelles entre les parties, le preneur qui a joui des lieux ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété de son cocontractant, ni du fait que le bien serait en indivision, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

Confirmant une ordonnance du président du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise l’interprétation des dispositions de l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux en opérant une distinction stricte entre l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe et le changement total de l’activité contractuellement prévue. Elle juge que seule la demande d’exercice d’une activité complémentaire ou connexe peut, en cas de refus du bailleur, être soumise à l’autorisation du président du tribunal. En revanche, la modification de l’activité pour une autre, entièrement différente de celle stipulée au bail, est exclusivement régie par le dernier alinéa dudit article, lequel requiert impérativement l’accord écrit du bailleur. Par conséquent, en l’absence d’un tel consentement, le juge ne saurait se substituer au bailleur pour autoriser un changement radical de la destination des lieux loués, la demande du preneur devant alors être rejetée.

Ayant constaté l'existence d'une relation locative, notamment par l'aveu du preneur, et que ce dernier bénéficiait de la jouissance paisible du bien loué, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le preneur ne peut se soustraire à son obligation de paiement du loyer en contestant le droit de propriété du bailleur. En effet, le contrat de bail ne créant que des obligations personnelles entre les parties, la question de la propriété du bien est inopérante dans une action en paiement de loyers et en résiliation du bail, laquelle ne porte pas sur un droit réel.

La Cour d’appel juge qu’une clause compromissoire s’étend à une partie non-signataire dès lors que celle-ci est directement et personnellement impliquée dans l’exécution d’un contrat. Tel est le cas d’une personne physique ayant souscrit à des engagements déterminants, notamment une clause de non-concurrence et des obligations à caractère intuitu personae, ce qui justifie la compétence du tribunal arbitral à son égard.

La Cour rappelle que l’appel contre une ordonnance d’exequatur est strictement cantonné aux cas limitatifs prévus par l’article 327-49 du Code de procédure civile, dans sa version issue de la loi n°08-05 applicable aux procédures engagées après son entrée en vigueur. Par conséquent, les moyens qui n’entrent pas dans ce cadre, tel que celui relatif aux modalités de notification de la sentence, sont inopérants, d’autant plus que la finalité de l’acte a été atteinte.

La régularité de la procédure arbitrale est également validée sur les autres points contestés. La constitution du tribunal est jugée conforme au droit, la partie qui allègue un défaut de notification pour la désignation de son arbitre devant en rapporter la preuve, conformément à l’article V de la Convention de New York, ce qui n’a pas été fait. De même, le respect des délais est considéré comme satisfait, l’appréciation par les arbitres du point de départ du délai pour agir et des nécessités de prorogation relevant de leur pouvoir et des règles d’arbitrage applicables.

Enfin, les griefs tirés d’une violation des droits de la défense sont tous écartés, qu’il s’agisse de la langue de l’arbitrage, contractuellement choisie par les parties, de la faculté de se faire assister d’un conseil, qui relève du choix des plaideurs, ou de l’audition d’un témoin dont la qualité de représentant légal de la partie adverse n’était pas avérée.