Mot clé
Nouveau bail avec un tiers

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère irrévocable de la résiliation unilatérale d'un bail commercial par le preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du preneur, considérant la résiliation acquise après notification par ce dernier.

L'appelant soutenait que sa rétractation, intervenue avant la date d'effet du congé, privait celui-ci de toute portée, et que l'encaissement des loyers par le bailleur valait renonciation à se prévaloir de la résiliation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la notification de la résiliation constitue un engagement unilatéral qui lie son auteur dès sa réception par le destinataire.

Au visa de l'article 18 du dahir des obligations et des contrats, la cour juge que la volonté de résilier est définitivement acquise et ne peut faire l'objet d'une rétractation unilatérale, le bailleur étant fondé à s'y fier pour conclure un nouveau bail avec un tiers. Elle ajoute que les paiements postérieurs à la date d'effet du congé ne s'analysent pas en loyers valant continuation du bail, mais en indemnités d'occupation dues par le preneur maintenu dans les lieux sans droit ni titre.

Le jugement prononçant la résolution du bail et l'expulsion du preneur est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la cassation d'un arrêt ayant fondé une mesure d'expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en réintégration du cessionnaire d'un fonds de commerce, évincé sur le fondement de la décision annulée.

L'appelant, bailleur des lieux, soulevait l'inopposabilité de la cession du fonds faute de notification régulière et l'impossibilité de procéder à la restitution en raison de la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification en rappelant que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour de cassation s'oppose à toute nouvelle discussion sur la validité de la notification de la cession, que cette dernière avait définitivement reconnue.

Elle juge en outre que les paiements de loyers effectués par le cédant après la cession ne sauraient remettre en cause le transfert du droit au bail, en application de l'article 237 du dahir des obligations et des contrats qui autorise l'exécution d'une obligation par un tiers. La cour retient enfin que l'existence d'un nouveau bail ne constitue pas un obstacle à la restitution, l'annulation du titre d'expulsion ayant pour effet de replacer les parties dans leur état antérieur.

Le jugement ordonnant la réintégration du cessionnaire est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la réinscription d'une adresse au registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'annulation d'une précédente décision de justice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'une société tendant au rétablissement de la situation antérieure à une décision de radiation, elle-même annulée par un arrêt d'appel antérieur.

L'appelant soutenait que des faits nouveaux, tels que la cession de la société intimée et la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers, devaient faire obstacle à cette réinscription. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens comme inopérants.

Elle retient que la demande de réinscription n'est que la conséquence directe et nécessaire de l'annulation, par une précédente décision passée en force de chose jugée, de l'ordonnance ayant initialement prononcé la radiation. La cour précise que les contestations de fond relatives au droit de la société de maintenir son siège à cette adresse ne sauraient être examinées dans le cadre d'une procédure visant uniquement à tirer les conséquences d'une décision de justice anéantie.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les conséquences de l'annulation d'une ordonnance d'expulsion sur le sort d'un bail commercial consenti ultérieurement à un tiers. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration du preneur évincé et l'expulsion du bailleur ainsi que du nouveau preneur.

Les appelants, bailleur et nouveau preneur, soutenaient l'impossibilité matérielle de la réintégration après de nombreuses années et l'inopposabilité du bail initial au nouveau preneur de bonne foi ayant constitué son propre fonds de commerce. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour rappelle que l'annulation du titre ayant fondé l'expulsion maintient en vigueur le bail commercial initial.

Dès lors, le contrat de bail subséquent, bien que conclu avec un tiers, est inefficace à l'égard du preneur initial dont le droit au bail n'a jamais été éteint. La cour écarte l'offre du bailleur de fournir un local de remplacement, cette proposition ne pouvant se substituer au droit du preneur à la réintégration dans les lieux loués.

Le jugement ordonnant la restitution des lieux est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant accueilli une tierce opposition, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial à l'acquéreur de l'immeuble ayant obtenu l'expulsion d'un tiers qu'il croyait à tort être le preneur. Le tribunal de commerce avait annulé le jugement d'expulsion et ordonné la restitution des lieux au véritable locataire. L'appelant, acquéreur des murs, soutenait avoir légitimement agi contre la personne que les vendeurs lui avaient désignée comme locataire et opposait la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers. La cour écarte cette argumentation en retenant que la procédure d'expulsion dirigée contre le simple gérant du fonds de commerce est sans effet à l'égard du véritable titulaire du bail. Elle rappelle qu'il incombe à l'acquéreur de l'immeuble, en application de l'article 195 du code des obligations et des contrats, de notifier la cession au preneur, et non à ce dernier de s'enquérir de l'identité du nouveau bailleur. La cour juge en outre que la conclusion d'un nouveau bail par l'acquéreur avec un tiers ne saurait être opposée au preneur légitime, le nouveau propriétaire étant tenu de respecter le contrat de bail en cours. Le jugement ayant accueilli la tierce opposition et ordonné la réintégration du preneur est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce contrôle les conditions de mise en œuvre de cette clause au regard de la loi n° 49-16. Le premier juge avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait avoir apuré sa dette par des offres réelles suivies de consignations auprès du greffe, offres que le bailleur avait refusées. La cour relève, au vu des procès-verbaux d'offres et des quittances de dépôt, que le preneur s'était acquitté de la quasi-totalité des loyers réclamés avant même l'expiration du délai fixé par la sommation. Elle rappelle qu'en application de l'article 33 de la loi précitée, la constatation du jeu de la clause résolutoire par le juge des référés est subordonnée à un défaut de paiement portant sur une durée minimale de trois mois. Dès lors que l'arriéré n'atteignait pas ce seuil légal, la condition substantielle pour la mise en œuvre de la clause n'était pas remplie. La cour écarte également l'argument tiré de la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers, retenant que ce contrat, en vertu du principe de l'effet relatif des conventions, est inopposable au preneur dont le bail n'a jamais été valablement résilié. L'ordonnance est par conséquent infirmée et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et les conséquences de la relocation du bien par le bailleur à un tiers. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, ordonné le paiement d'un arriéré locatif et l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait la nullité de la mise en demeure signifiée à son représentant légal à titre personnel et non au siège social, ainsi que l'exception d'inexécution tirée de la conclusion par le bailleur d'un nouveau bail avec un tiers. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la signification, retenant que la délivrance de l'acte au représentant légal de la société est valable dès lors que la fermeture du siège social a été préalablement constatée par l'agent d'exécution. Sur le fond, la cour juge que la conclusion d'un nouveau bail par le bailleur, bien que matériellement établie, ne saurait exonérer le preneur de son obligation de paiement dès lors qu'il n'est pas démontré que ce dernier a été effectivement privé de la jouissance des lieux, le nouveau contrat ayant été résilié sans avoir reçu exécution. Concernant l'imputation des paiements, la cour confirme l'appréciation du premier juge qui, au vu des relations d'affaires complexes entre les parties, a distingué les versements relevant de l'exécution du bail de ceux afférents à leur partenariat commercial. La cour déclare en revanche irrecevable la demande additionnelle en paiement des loyers postérieurs, au motif que le loyer est la contrepartie de la jouissance et que le preneur n'occupait plus les lieux. Le jugement est par conséquent confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de restitution de la jouissance d'un local commercial au preneur évincé en application de la procédure de récupération des locaux abandonnés. Le tribunal de commerce, statuant en référé, avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant la restitution des lieux. L'appelant, bailleur, soulevait principalement l'irrecevabilité de l'action pour défaut de capacité de la société preneuse suite au décès de ses représentants légaux, ainsi que l'impossibilité matérielle de la restitution, le local ayant été reloué à un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de capacité en rappelant que, au visa de l'article 85 de la loi 5-96, le décès d'un associé n'entraîne pas la dissolution d'une société à responsabilité limitée, sauf disposition contraire des statuts. Elle retient ensuite que les conditions de la restitution prévues par l'article 32 de la loi 49-16 sont réunies, dès lors que la demande a été formée dans le délai de six mois suivant l'exécution de l'ordonnance de récupération et que le preneur justifie du paiement des loyers dus. La cour juge inopérant l'argument tiré de la relocation du bien, considérant que le bail initial n'avait pas été résilié et demeurait en vigueur. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette le recours et confirme l'ordonnance de première instance.

Il résulte de l’article 32 de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal qu’en cas de reprise des lieux pour abandon, le preneur qui réapparaît dans les six mois de l’exécution et justifie du paiement des loyers dus peut obtenir en référé sa réintégration. Fait une exacte application de ce texte la cour d’appel qui, pour ordonner cette réintégration, retient que la conclusion par le bailleur d’un nouveau bail avec un tiers durant ce délai ne constitue pas une contestation sérieuse privant le juge des référés de sa compétence.

En effet, un tel bail, conclu en violation des droits que la loi préserve au preneur initial, ne saurait faire obstacle à la restitution des lieux.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne la remise des parties dans leur état antérieur après avoir constaté que l'ordonnance de référé ayant fondé une mesure d'expulsion a été ultérieurement annulée. L'annulation du titre exécutoire lui fait perdre tout effet juridique et impose la restitution, rendant inopérants les moyens de défense tirés d'actes accomplis postérieurement par la partie qui a exécuté la décision annulée, tels que la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers.