Mot clé
Motif de démolition et reconstruction

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de l'indemnité d'éviction due au preneur lorsque le bailleur, après avoir donné congé pour démolition et reconstruction, cède l'immeuble à un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté la demande contre les bailleurs originaires mais condamné l'acquéreur de l'immeuble au paiement de l'indemnité.

Le débat portait sur le point de savoir si l'acquéreur, en s'engageant à accorder un droit de priorité au preneur évincé, s'était substitué au bailleur originaire dans l'obligation de réparer le préjudice né de la non-réalisation du motif du congé. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'obligation d'indemniser le preneur pour éviction abusive incombe exclusivement au bailleur qui a initié le congé.

Elle relève que ni l'acte de vente ni l'engagement unilatéral de l'acquéreur d'offrir un droit de priorité ne sauraient opérer novation ou subrogation dans la dette d'indemnisation, laquelle trouve sa source dans le caractère frauduleux du congé donné par les seuls bailleurs cédants. La cour considère que la vente du terrain nu après l'éviction suffit à caractériser la non-réalisation du motif de démolition et reconstruction, rendant les bailleurs originaires redevables de l'indemnité d'éviction intégrale.

En conséquence, la cour infirme le jugement, met hors de cause l'acquéreur de l'immeuble et condamne les bailleurs originaires au paiement de l'indemnité.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion fondée sur la nécessité de démolir l'immeuble pour réaliser une opération de lotissement.

L'appelant soutenait que le motif invoqué, à savoir la démolition en vue d'un lotissement, ne figurait pas parmi les causes limitativement énumérées par l'article 26 de la loi précitée pour justifier la résiliation du bail. La cour retient que le congé pour démolition prévu par la loi est nécessairement subordonné à un projet de reconstruction.

Elle relève que le motif de la démolition pour les seuls besoins d'un lotissement, sans projet de reconstruction, ne constitue pas une cause légitime de résiliation du bail commercial. La cour souligne que cette exigence de reconstruction vise à garantir le droit au retour du preneur ou son droit à indemnisation, droits qui seraient anéantis par une simple démolition.

Dès lors, en l'absence de permis de construire et de plans de reconstruction, le congé est jugé dépourvu de fondement juridique. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé avec refus de renouvellement pour motif de démolition et reconstruction et sur l'obligation de surseoir à statuer en présence d'une instance parallèle en contestation de ce congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et lui avait alloué une indemnité d'éviction provisionnelle. L'appelant soulevait principalement l'existence de cette instance distincte en contestation du congé, ainsi que l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision et le fait que le premier juge avait statué ultra petita. La cour, bien que liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation relatif à la nécessité de surseoir à statuer, constate que l'action en contestation du congé a depuis été rejetée par un jugement, privant ainsi la demande de sursis de son objet. Elle écarte ensuite le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que le litige antérieur portait sur un congé distinct et entaché d'un vice de forme. La cour retient également que le preneur est sans intérêt à critiquer l'octroi d'une indemnité d'éviction prononcée à son profit. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour motif de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la loi applicable et l'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnité d'éviction du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais requis. L'appelant contestait l'application de la loi nouvelle n°49-16 à une éviction prononcée sous l'empire du dahir de 1955 et soulevait la nullité de l'expertise. La cour écarte le moyen tiré de la non-rétroactivité de la loi, retenant qu'en application de l'article 38 de la loi n°49-16, celle-ci s'applique aux instances introduites après son entrée en vigueur, ce qui était le cas de l'action en indemnisation. Elle juge par ailleurs que les difficultés administratives invoquées par le bailleur pour justifier le retard dans la reconstruction ne constituent pas un motif légitime, faute de diligences prouvées en temps utile. La cour relève que la nouvelle expertise ordonnée en appel, dont les conclusions sont supérieures au montant alloué en première instance, a été régulièrement menée et que les critiques formulées à son encontre sont dénuées de tout fondement probant. En conséquence, la cour déclare l'appel incident irrecevable et confirme le jugement entrepris.

En matière de baux commerciaux et d'application de la loi dans le temps, la cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable à une action en indemnisation pour perte du fonds de commerce, intentée par un preneur évincé pour motif de démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en appliquant la loi nouvelle, entrée en vigueur postérieurement à l'éviction mais antérieurement à l'introduction de l'instance. L'appelant, bailleur, soutenait que seule la loi ancienne, sous l'empire de laquelle l'éviction avait eu lieu, était applicable, et que la loi nouvelle ne pouvait régir rétroactivement les conséquences d'une éviction antérieure à sa promulgation. La cour écarte ce moyen et retient que la loi nouvelle s'applique aux actions introduites après son entrée en vigueur, même si le fait générateur, à savoir l'éviction, est antérieur. Elle juge, au visa de l'article 38 de la loi 49.16, que la demande en indemnisation constitue une instance nouvelle, distincte de la procédure d'éviction, et doit par conséquent être soumise aux dispositions de la loi en vigueur au jour de sa saisine. Dès lors, le bailleur était tenu de commencer les travaux dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de ladite loi. La cour considère en outre que les difficultés rencontrées avec l'architecte ne sauraient constituer une cause d'exonération, faute pour le bailleur d'avoir engagé les procédures adéquates pour y remédier. Le jugement accordant une indemnité au preneur pour perte de son fonds de commerce est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux acquéreurs successifs d'un immeuble de l'obligation de verser l'indemnité d'éviction au preneur, lorsque le motif de démolition et reconstruction ayant justifié le congé se révèle fallacieux. Le tribunal de commerce avait condamné les seuls bailleurs initiaux au paiement de l'indemnité, mettant hors de cause les acquéreurs postérieurs. L'appelant, preneur évincé, soutenait que l'obligation de réparation devait être étendue aux acquéreurs, en leur qualité d'ayants cause particuliers ayant eu connaissance de la procédure d'éviction et y ayant même adhéré. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que les conséquences juridiques d'un congé, notamment l'obligation d'indemnisation en cas de non-réalisation du motif invoqué, ne pèsent que sur son auteur, à savoir le bailleur ayant initié la procédure. La cour considère que ni l'acquisition de droits indivis en cours de procédure, ni l'engagement d'un acquéreur de s'approprier la procédure d'expulsion, ne suffisent à transférer cette obligation personnelle du bailleur initial. Dès lors, les effets du congé et du jugement de validation ne sauraient être étendus aux acquéreurs successifs, tiers à la procédure initiale. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en indemnisation du preneur évincé, lorsque le motif de démolition et reconstruction justifiant le congé n'est pas mis en œuvre par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appelant principal soutenait que le litige devait être régi par le dahir de 1955, dont les conditions de forme n'avaient pas été respectées par le preneur, tandis que l'appelant incident sollicitait la condamnation solidaire des bailleurs. La cour écarte l'application du dahir de 1955, retenant que l'action du preneur n'est pas fondée sur la privation du droit de priorité mais sur le manquement du bailleur à son obligation de reconstruire, manquement dont le régime est fixé par la loi n° 49-16, nouvelle et d'application immédiate. Elle valide ensuite l'évaluation de l'indemnité, relevant que le premier juge avait à juste titre écarté la perte de clientèle, le preneur ayant poursuivi son activité, pour ne retenir que le préjudice lié à la perte du droit au bail et aux frais de déménagement. La cour rejette enfin l'appel incident, faute de fondement juridique justifiant une condamnation solidaire entre les bailleurs indivis. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté qu'une précédente décision de justice avait rejeté une première demande d'éviction comme étant prématurée, sans se prononcer sur la validité du congé qui la fondait, une cour d'appel en déduit exactement que ce congé n'est pas entaché de nullité. Par conséquent, le bailleur conserve le droit d'introduire une nouvelle action en éviction en se fondant sur le même congé, une fois les délais légaux pour agir respectés.

Le rejet de la première action pour un motif de pure procédure n'épuise pas les effets juridiques du congé et ne saurait faire obstacle à une nouvelle demande fondée sur celui-ci.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient le caractère sérieux du motif de démolition et reconstruction justifiant un congé, en se fondant sur la production par le bailleur de plans de construction et d'un permis de construire, même expiré. L'expiration d'un tel permis n'exclut pas la possibilité de son renouvellement, et le droit du preneur de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux, qui ne peuvent être entrepris sans une nouvelle autorisation, constitue une garantie suffisante de la réalité du projet du bailleur.

Saisis d’un congé fondé sur un projet de travaux de modification, les juges du fond peuvent, par le biais d’une expertise judiciaire, déterminer la nature réelle des opérations envisagées. S’il s’avère que celles-ci impliquent une démolition totale de l’immeuble, ils doivent qualifier le motif de « démolition et reconstruction ». En procédant à cette requalification, la cour ne statue pas au-delà de ce qui est demandé, mais restitue aux faits leur exacte portée juridique afin d’apprécier le sérieux du motif du congé.

Cette qualification déclenche l’application du régime de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, qui accorde au locataire une indemnité limitée et un droit de priorité pour réintégrer les lieux, à l’exclusion de l’indemnité d’éviction intégrale. L’argument relatif à la péremption du permis de construire est par ailleurs inopérant, la protection du preneur étant assurée non par la validité de cette autorisation administrative, mais par les garanties substantielles de retour et d’indemnisation prévues aux articles 12, 13 et 20 du même texte.