Mot clé
Mise en demeure d'éviction

Encourt la cassation pour défaut de motifs l'arrêt qui, pour juger que l'activité de peinture automobile est comprise dans celle de réparation automobile prévue au bail commercial, omet de répondre à l'argumentation du bailleur fondée sur un engagement écrit et signé par le preneur, postérieur au contrat de bail, par lequel ce dernier s'était engagé à n'utiliser les lieux que pour une activité de mécanique générale.

Constitue une contestation sérieuse affectant le droit au bail, le congé pour reprise notifié par le bailleur au preneur, antérieurement à la cession par ce dernier de son fonds de commerce. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt qui valide la vente du fonds de commerce sans répondre au moyen du bailleur invoquant l’antériorité du congé et de l’action en validation y afférente, de nature à entraîner la nullité de la cession.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

Ayant relevé qu’une mise en demeure d’éviction pour non-paiement de loyers, signifiée au preneur, mentionnait la cause du congé et lui impartissait un délai de quinze jours pour s’acquitter de sa dette, une cour d’appel retient à bon droit que cette mise en demeure unique est conforme aux exigences de l’article 26 de la loi n° 49-16, lequel n’impose pas la délivrance de deux mises en demeure distinctes, l’une pour le paiement et l’autre pour l’éviction. C’est également à bon droit qu’elle valide la signification effectuée par un clerc d’huissier assermenté, conformément à l’article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d’huissier de justice, et qu’elle constate la défaillance du preneur, les paiements partiels étant intervenus bien après l’expiration du délai imparti.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient l'incompétence du juge des référés pour statuer sur une demande d'expulsion, dès lors qu'elle constate que le locataire soulève une contestation sérieuse portant sur la validité et la régularité de la notification de la mise en demeure d'avoir à payer les loyers et à libérer les lieux. Une telle contestation excède en effet les pouvoirs du juge des référés qui, en vertu de l'article 152 du Code de procédure civile, ne statue que sur des mesures provisoires ne se heurtant à aucune contestation sérieuse et sans préjudice du fond du droit.

Viole l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux la cour d’appel qui écarte le motif d’éviction tiré du changement d’activité non autorisé par le bailleur. Le passage du preneur d’une exploitation de café à une activité de boucherie-grillades, alors que le bail prévoyait une destination exclusive de « café », constitue l’exercice d’une activité différente de celle convenue. Une telle modification relève du dernier alinéa de l’article 22, lequel exige l’accord écrit préalable du bailleur, et non de la procédure de notification applicable aux activités complémentaires ou connexes visée aux deux premiers alinéas du même article.

En l’espèce, aucun accord écrit n’a été donné. L’activité nouvelle ne pouvait être qualifiée de complémentaire au regard de la clause d’exclusivité contractuelle et de la nature même du changement opéré.

Au surplus, à supposer même qu’il s’agît d’une activité complémentaire, le preneur n’a pas respecté la procédure de notification impérative prévue par la loi. L’arrêt d’appel est donc censuré pour violation de l’article 22 de la loi n° 49-16.