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Jugement de résiliation

Saisi d'un appel contre un jugement ayant requalifié une créance de loyers en indemnité d'occupation, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de l'infirmation d'une précédente décision de résiliation de bail. Le tribunal de commerce avait en effet considéré la relation locative comme éteinte et rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation. L'appelant principal soutenait que l'infirmation de ce jugement antérieur avait rétabli le bail dans tous ses effets et soulevait pour la première fois la prescription quinquennale d'une partie de la dette, tandis que le bailleur, par appel incident, demandait le prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers. La cour retient que l'annulation du jugement de résiliation a pour effet de maintenir la relation locative, rendant le preneur redevable de loyers et non d'une indemnité. Elle juge recevable et bien-fondé le moyen tiré de la prescription quinquennale, applicable aux loyers en tant que prestations périodiques, et déclare éteinte la créance antérieure aux cinq années précédant la mise en demeure. Constatant le défaut de paiement des loyers non prescrits, la cour considère le manquement du preneur comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et son expulsion. Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le preneur au paiement de redevances de gérance pour la période postérieure à un premier jugement ordonnant son expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée à la première décision. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement. L'appelant soulevait le défaut de qualité à agir du bailleur ainsi que l'exception d'inexécution tirée du manquement de ce dernier à son obligation de garantie. La cour écarte ces moyens en retenant que la qualité à agir du bailleur et les manquements contractuels sont des questions définitivement tranchées par le premier jugement ayant ordonné la résiliation et l'expulsion, lequel est devenu irrévocable faute d'appel. Elle juge que les moyens relatifs à l'inexécution des obligations du bailleur auraient dû être soulevés dans l'instance initiale et ne peuvent plus être discutés. Dès lors, la cour considère que la dette de redevances est due pour toute la période d'occupation effective jusqu'à la date de l'expulsion forcée, faute pour le gérant de prouver une libération antérieure des lieux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur de la cession d'un fonds de commerce, dans le cadre d'une tierce opposition à un jugement de résiliation de bail et d'expulsion. Le tribunal de commerce avait rejeté la tierce opposition formée par le cessionnaire au motif qu'il ne justifiait pas de sa qualité. L'appelant soutenait avoir valablement acquis le fonds de commerce et notifié la cession au bailleur, rendant le jugement d'expulsion prononcé contre le cédant inopposable à son égard. La cour d'appel de commerce retient que le cessionnaire ne rapporte pas la preuve d'une notification de la cession au bailleur effectuée dans les formes légales. Elle rappelle, au visa de l'article 25 de la loi 49.16, que la cession du fonds de commerce n'est opposable au bailleur qu'à compter de la date de sa notification régulière. En l'absence d'une telle notification, la cession est sans effet à l'égard du bailleur, qui était fondé à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion contre le locataire initial. Le jugement ayant rejeté la tierce opposition est par conséquent confirmé.

La Cour d’appel de commerce, confirmant un jugement du Tribunal de commerce, retient que l’inexécution par une partie d’une obligation de restitution issue d’un contrat résilié, alors même que cette obligation a déjà fait l’objet d’une décision de justice exécutoire distincte, ne permet pas à l’autre partie de se soustraire à sa propre obligation corrélative de transférer la propriété d’un bien. Le créancier de l’obligation non exécutée doit en poursuivre l’exécution forcée par les voies de droit appropriées et ne saurait invoquer cette situation pour paralyser l’exécution de ses propres engagements contractuels devenus exigibles. La haute juridiction précise par ailleurs que la mise en fourrière du bien objet du transfert constitue une simple circonstance de fait, sans incidence sur l’obligation purement juridique de transférer le titre de propriété, laquelle découle de la seule convention des parties. Par conséquent, l’obligation de transfert doit être honorée, l’existence d’une procédure d’exécution pour une autre obligation et les contingences matérielles affectant le bien étant inopérantes pour en suspendre l’exigibilité.

Dans un litige relatif à un contrat de location de licence de taxi, le bailleur avait introduit une action en justice sollicitant la résiliation du contrat et la restitution de la licence, en se fondant sur une clause résolutoire stipulant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de deux mois de loyer consécutifs. Le preneur ayant manqué à cette obligation, le bailleur estimait que la résolution du contrat devait être prononcée automatiquement, sans nécessité de mise en demeure.

Cependant, les juges du fond avaient rejeté la demande de résiliation, considérant que la règle générale en matière de loyers est celle de la créance non portable, nécessitant une mise en demeure préalable à la résolution du contrat.

La Cour Suprême censure cette analyse et casse la décision attaquée. Elle rappelle que l’article 260 du Dahir formant Code des Obligations et Contrats (DOC) dispose que lorsque les parties ont convenu d’une clause résolutoire, la résolution du contrat s’opère de plein droit par la seule réalisation de la condition, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure.

En l’espèce, la Cour constate que la clause litigieuse prévoit expressément la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement de deux mois de loyer consécutifs. Par conséquent, la réalisation de cette condition suffit à entraîner la résolution du contrat, sans que la mise en demeure du preneur soit nécessaire.

Il résulte de l’article 112 du Code de commerce que le bailleur qui intente une action en résiliation du bail de l’immeuble où est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Ayant relevé que cette disposition n’impose pas que la notification soit effectuée avant l’introduction de l’instance, une cour d’appel en déduit exactement qu’elle peut valablement intervenir en cours de procédure, la seule condition étant que le jugement ne soit prononcé qu’à l’expiration d’un délai de trente jours suivant ladite notification.