Mot clé
Jouissance paisible des lieux loués

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du bailleur de maintenir la fourniture d'eau dans un local commercial. Le tribunal de commerce avait enjoint au bailleur, sous astreinte, de rétablir l'alimentation en eau coupée unilatéralement.

L'appelant contestait cette injonction en invoquant une clause du bail qui autorisait le preneur à installer son propre compteur, estimant que cette faculté le déchargeait de toute obligation de fourniture. La cour écarte cet argument et retient que la faculté contractuelle offerte au preneur ne saurait justifier une coupure d'eau, qualifiée de trouble manifestement illicite.

Elle juge que la privation d'une ressource essentielle à l'activité commerciale justifie l'intervention du juge des référés pour faire cesser ce trouble. Procédant par substitution de motifs pour pallier la motivation critiquée du premier juge, la cour affirme que l'obligation de garantir une jouissance paisible prime sur les modalités contractuelles d'installation des compteurs.

L'ordonnance est en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de la responsabilité du bailleur pour les préjudices subis par le preneur du fait d'une coupure d'eau et d'électricité. Le tribunal de commerce avait condamné la bailleresse à indemniser le preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelante contestait la durée de la période de privation de jouissance retenue, imputant au preneur un retard dans l'exécution de l'ordonnance de référé rétablissant les fluides. Elle soutenait également l'absence de préjudice, l'activité commerciale n'étant pas, selon elle, directement dépendante de ces fournitures et le preneur n'établissant pas la fermeture effective du local.

La cour écarte ce moyen en retenant que le retard dans le rétablissement des services était la conséquence directe du refus de la bailleresse d'exécuter l'ordonnance de référé, ce qui a contraint le preneur à entreprendre lui-même les démarches auprès des compagnies distributrices. La cour rappelle que la responsabilité du bailleur est engagée du fait de l'impossibilité pour le preneur de jouir pleinement et paisiblement du bien loué, indépendamment de la fermeture totale du local.

Elle valide ensuite les conclusions de l'expertise qui a objectivé le préjudice, notamment par la nécessité d'un éclairage artificiel et l'impossibilité d'exploiter le commerce en soirée, justifiant ainsi l'indemnisation allouée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant des dommages-intérêts au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité du bailleur du fait de la coupure d'électricité. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité du bailleur et l'avait condamné à indemniser le préjudice subi par le preneur.

L'appelant contestait sa responsabilité, soutenant que la coupure résultait d'un défaut de paiement du preneur auprès du fournisseur d'énergie et que le preneur n'avait subi aucun préjudice. La cour écarte ce moyen en retenant que la privation d'électricité est établie par plusieurs constats d'huissier ainsi que par une ordonnance de référé, non exécutée par le bailleur, lui enjoignant de rétablir le courant.

Elle souligne que cette ordonnance, en application des articles 418 et 419 du code des obligations et des contrats, constitue un acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux de la défaillance du bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter la preuve que la coupure était imputable au fournisseur, sa responsabilité contractuelle est engagée.

La cour considère en outre que le préjudice est suffisamment établi par les constats démontrant l'arrêt de l'activité du preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en rétablissement d'un conduit de fumée dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'appréciation des preuves et le caractère discrétionnaire de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur. L'appelant soutenait principalement la dénaturation des pièces, notamment un plan architectural, et l'obligation pour le juge d'ordonner une expertise face à une question technique. La cour écarte ces moyens en retenant que la preuve de l'existence antérieure du conduit n'est pas rapportée, se fondant à la fois sur un constat d'huissier n'en faisant pas mention et sur la nature de l'activité commerciale précédente, une crèmerie, qui ne justifiait pas un tel équipement. La cour rappelle que le recours à une expertise relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, lesquels ne sont pas tenus d'y faire droit dès lors qu'ils s'estiment suffisamment éclairés par les éléments du dossier. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par un preneur commercial pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modes de preuve du manquement du bailleur à son obligation de garantie. Le tribunal de commerce avait débouté le preneur de ses demandes, faute de preuve. L'appelant soutenait que les voies de fait du bailleur, consistant en une coupure d'électricité et des actes d'obstruction, constituaient une violation de son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués. La cour retient que la preuve d'un tel manquement incombe au preneur et que celle-ci n'est pas rapportée en l'espèce. Elle juge qu'un constat d'huissier décrivant le matériel présent dans les locaux et une décision pénale condamnant le bailleur pour des faits de violence et de dégradation matérielle sont impropres à établir l'impossibilité effective pour le preneur d'exploiter son fonds de commerce. La cour écarte également la portée probatoire d'une précédente décision de justice invoquée, rappelant qu'un arrêt énonçant un principe de droit ne peut valoir preuve des faits d'une autre cause, en application de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur de justifier du trouble de jouissance allégué, le jugement entrepris est confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que les manquements du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers par le preneur, dès lors que ce dernier dispose des voies de droit pour contraindre le bailleur à l'exécution et pour procéder à l'offre et au dépôt des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant invoquait l'exception d'inexécution, arguant de l'impossibilité d'exploiter le local commercial en raison de troubles de jouissance imputables aux bailleurs, et soutenait avoir purgé sa dette par des offres réelles. La cour écarte ce moyen en rappelant que le preneur est tenu d'utiliser les procédures légales d'offre et de consignation en cas de refus du bailleur de recevoir les loyers et ne peut se faire justice à lui-même en suspendant ses paiements. Elle relève ensuite que les offres de paiement présentées par le preneur étaient partielles, omettant plusieurs mois de loyers dus. La cour juge qu'une offre réelle partielle équivaut à une absence d'offre et ne peut faire échec à la constatation du défaut de paiement, justifiant ainsi la résiliation du contrat. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, confirmant en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui sont soumis, notamment des procès-verbaux de constat d’huissier contradictoires, retient que le preneur ne rapporte pas la preuve du manquement du bailleur à son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués. Par ailleurs, est irrecevable le moyen qui, bien que soulevé en première instance, n’a pas été repris devant la cour d’appel par le demandeur au pourvoi, qui était alors appelant.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'autorisation d'installer les compteurs d'eau et d'électricité dans un local à usage commercial, nécessaire à la jouissance paisible des lieux loués, incombe au bailleur en sa qualité de propriétaire des murs. En conséquence, elle écarte à juste titre le moyen du bailleur prétendant que cette obligation pèserait sur le précédent locataire ayant cédé son droit au bail au preneur actuel.

Sont par ailleurs irrecevables les moyens soulevés pour la première fois devant la Cour de cassation.