Mot clé
Héritiers du locataire

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité d'éviction consécutive à un congé pour reprise, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des héritiers du preneur et les modalités d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité au profit des héritiers du locataire initial.

En appel, le bailleur contestait la qualité de preneur de ces derniers, arguant qu'ils avaient perdu cette qualité du fait de l'occupation des lieux par des tiers à la succession, tandis que les preneurs sollicitaient par voie incidente la majoration de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que celle-ci a été définitivement consacrée par la décision ayant prononcé l'éviction, laquelle est revêtue de l'autorité de la chose jugée.

Sur le quantum, s'appropriant les conclusions d'une nouvelle expertise judiciaire ordonnée en cause d'appel, la cour juge que l'indemnisation doit être limitée à la valeur du droit au bail et aux frais de déménagement. Elle relève en effet que l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années fait obstacle à l'évaluation des éléments incorporels du fonds, tels que la clientèle et la réputation commerciale.

Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé sur le montant de l'indemnité, qui est réduit pour correspondre aux conclusions de l'expertise.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée et sur la validité d'un congé pour démolition délivré au preneur initial décédé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, retenant que le preneur apparent demeurait le débiteur de l'obligation.

Les appelants, héritiers du preneur initial, soutenaient la nullité du congé au motif qu'il avait été délivré à une personne décédée et faisaient valoir que le véritable titulaire du bail était un tiers cessionnaire, en vertu d'un acte de partage familial. La cour retient que la cession du droit au bail, pour être opposable au bailleur, doit lui être régulièrement notifiée.

Faute pour les héritiers de justifier d'une telle notification, que ce soit à l'ancien ou au nouveau propriétaire des murs, le bailleur était fondé à considérer le preneur initial, puis ses héritiers, comme ses seuls locataires. Dès lors, le congé délivré au nom du preneur décédé produit valablement ses effets à l'égard de ses ayants droit, qui sont tenus des obligations du bail.

La cour écarte également le moyen tiré de l'irrecevabilité prétendue de la demande reconventionnelle en nullité du congé, jugeant que celle-ci était en tout état de cause mal fondée au regard du défaut d'opposabilité de la cession. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant retenu la compétence du juge commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature, civile ou commerciale, d'une action en expulsion visant un local abritant un fonds de commerce. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître de la demande d'expulsion formée par les héritiers du locataire initial.

L'appelant soutenait que le litige, portant sur une occupation sans droit ni titre, relevait de la compétence exclusive des juridictions civiles. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la compétence se détermine au regard de l'objet de la demande.

Or, la demande vise à obtenir l'éviction d'un occupant d'un local commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce. La cour rappelle que les litiges relatifs aux fonds de commerce relèvent de la compétence matérielle des juridictions commerciales.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé et l'affaire renvoyée devant le premier juge pour qu'il statue sur le fond.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité du commandement de payer et la réalité de la défaillance imputée aux héritiers du locataire initial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'éviction. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité du commandement signifié à un preneur décédé et, d'autre part, l'absence de manquement, ayant procédé au règlement des loyers par voie d'offres réelles et de consignation. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du commandement, retenant que faute pour les héritiers d'avoir notifié le décès au bailleur, l'acte demeure valable, la procédure ayant par la suite été régularisée à leur encontre. En revanche, la cour retient que le preneur n'était pas en état de demeure. Elle constate en effet que les héritiers justifient avoir, avant l'expiration du délai imparti par le commandement, effectué des offres réelles suivies de la consignation des loyers réclamés auprès du greffe du tribunal. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande du bailleur.

Ayant constaté que le gérant d'une société était intervenu dans une instance en son nom personnel et non en sa qualité de représentant légal de celle-ci, une cour d'appel en déduit exactement que ladite société, n'ayant été ni partie ni représentée, conserve sa qualité de tiers. Par conséquent, sa tierce opposition formée contre la décision portant atteinte à ses droits est recevable en application des dispositions de l'article 303 du code de procédure civile.

Ayant constaté, par une appréciation des pièces du dossier, que le bailleur avait été informé de l'existence d'un associé de son locataire dans le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, une cour d'appel en déduit exactement que le droit au bail étant un élément dudit fonds, cet associé est co-titulaire du bail. Par conséquent, elle retient à bon droit que le congé d'éviction, notifié aux seuls héritiers du locataire décédé à l'exclusion de leur associé, est dépourvu de tout effet juridique, rendant inopérants les autres moyens relatifs à la procédure d'éviction.

Viole l'article 345 du code de procédure civile la cour d'appel qui, saisie d'une demande de continuation du bail d'habitation au profit des héritiers du locataire, ordonne leur expulsion en affirmant qu'ils ne remplissent pas les conditions légales de cohabitation et de prise en charge, sans expliquer sur quels éléments elle se fonde pour parvenir à une telle conclusion. Une telle motivation, insuffisante, équivaut à une absence de motifs.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une tierce opposition, retient qu'un congé en matière de bail commercial est inopposable aux héritiers du locataire décédé qui n'en ont pas été destinataires. Ayant constaté que la relation locative, nouée avec le défunt, s'est poursuivie de plein droit avec ses héritiers, elle en déduit exactement que l'action en résiliation et en expulsion devait être dirigée contre l'ensemble de ces derniers, devenus co-titulaires du bail, peu important que l'un d'eux seulement occupe les lieux et règle les loyers.