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Héritier du preneur

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties.

En appel, le bailleur et le preneur soulevaient l'irrégularité de l'expertise pour défaut de convocation régulière et en contestaient les conclusions sur le montant. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, retenant que l'envoi d'une convocation par lettre recommandée à l'adresse déclarée des parties satisfait à l'obligation de l'expert, peu important que le pli soit retourné avec la mention "non réclamé".

Sur le fond, elle valide la méthode de l'expert pour l'évaluation de la clientèle et des améliorations, mais juge insuffisant le coefficient multiplicateur retenu pour le droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation supérieure à cinquante ans. La cour rappelle également que le changement d'inscription au registre de commerce au nom de l'héritier du preneur initial, en sa qualité de successeur universel, n'interrompt pas la continuité du fonds de commerce.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réévalué à la hausse.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, le tribunal de commerce avait écarté la demande faute de preuve de la relation locative. L'appelant soutenait que la qualité de locataire de l'intimé, héritier du preneur initial, était établie par une précédente décision de justice.

La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen et retient, au visa de l'article 418 du dahir des obligations et des contrats, qu'une décision de justice antérieure peut constituer la preuve des faits qu'elle constate, en l'occurrence la transmission du bail à l'héritier. Elle écarte cependant la demande en résiliation du bail, considérant que la sommation de payer, délivrée à l'adresse du local commercial trouvé fermé, n'est pas valable dès lors que le bailleur connaissait l'adresse personnelle du preneur et que le procès-verbal de constat ne prouvait pas la fermeture continue du local au sens de l'article 26 de la loi n° 49.16.

La demande en paiement des charges locatives est également rejetée, faute pour le bailleur de produire le contrat de bail stipulant cette obligation à la charge du preneur. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement et, statuant à nouveau, condamne le preneur au paiement des seuls arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant constaté la résiliation d'un contrat de crédit-bail et ordonné la restitution du bien loué, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une action engagée contre une personne décédée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur.

L'appelant, héritier du preneur, soutenait que la demande initiale avait été dirigée contre sa défunte ayant-cause, alors même que le bailleur avait connaissance du décès. La cour retient qu'un procès-verbal de constat, antérieur à l'introduction de l'instance, établissait que le bailleur avait récupéré amiablement le véhicule auprès d'un autre héritier, ce qui prouvait sa connaissance certaine du décès.

Elle rappelle qu'une action en justice ne peut être valablement engagée contre une personne décédée, celle-ci étant dépourvue de la capacité de jouissance. Dès lors, la cour d'appel de commerce infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, déclare la demande initiale irrecevable.

L'arrêt consacre la primauté de l'aveu judiciaire sur les éléments de fait pour l'identification du preneur dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné l'ensemble des héritiers du preneur initial au paiement d'arriérés locatifs.

L'un des héritiers, appelant, soutenait être le véritable et unique preneur, propriétaire du fonds de commerce, et que l'action aurait dû être dirigée contre lui seul. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le contrat de bail originel avait bien été conclu par le défunt, et non par l'appelant.

Elle retient surtout que ce dernier avait, dans une précédente écriture non contestée, reconnu sa qualité d'héritier du preneur, ce qui constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 405 du dahir des obligations et contrats. Cet aveu, qualifié de maître des preuves, prime sur les quittances de loyer ou l'inscription au registre du commerce produites par l'appelant, jugées insuffisantes à établir une nouvelle relation locative à son seul nom.

Le jugement condamnant l'ensemble de la succession est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la force probante d'un procès-verbal dressé par un huissier de justice pour établir l'existence de la relation contractuelle. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement et en résiliation du bail avec expulsion.

L'appelant, héritier du preneur initial, contestait la relation locative en arguant de l'irrégularité formelle des actes extrajudiciaires et reprochait au premier juge de ne pas avoir ordonné une enquête sur la réalité des paiements. La cour retient que le procès-verbal d'interrogatoire, qui constate la présence d'une héritière dans les lieux et recueille sa déclaration reconnaissant la location, constitue un acte officiel faisant foi jusqu'à inscription de faux.

Elle rappelle en outre que la charge de la preuve du paiement des loyers pèse sur le preneur, lequel a failli à son administration en se bornant à solliciter une mesure d'instruction sans produire le moindre commencement de preuve. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé, avec ajout de la condamnation au titre des loyers postérieurs.

Saisie d'une action en réintégration dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité d'héritier du preneur et sur l'autorité d'une décision de relaxe pénale. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution du local au profit de l'héritier du preneur.

L'appelant, bailleur, contestait la qualité à agir de l'intimé en raison d'une discordance patronymique et invoquait l'autorité de la chose jugée attachée à une décision de relaxe pénale antérieure pour des faits d'expulsion illicite. La cour écarte le défaut de qualité à agir, retenant que l'identité du preneur est établie nonobstant une variation orthographique de son nom, notamment par les propres déclarations du mandataire du bailleur consignées dans le jugement pénal.

Elle juge ensuite que la relaxe pénale, fondée sur la responsabilité délictuelle, est sans autorité sur l'action en réintégration qui relève de la responsabilité contractuelle née du bail. La cour retient que la continuité de la relation locative au profit de l'héritier est suffisamment prouvée par les témoignages et les pièces versées.

Faute pour le bailleur d'avoir procédé à une résiliation régulière du bail initial, le nouveau bail consenti à un tiers est déclaré inopposable au preneur légitime. Le jugement ordonnant la restitution des lieux est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, dans un contexte de contestation de la qualité à agir des parties et d'intervention volontaire d'un tiers se prétendant propriétaire de l'immeuble et du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs.

L'appelant, héritier du preneur initial, soulevait principalement son défaut de qualité à défendre, la prescription quinquennale d'une partie de la créance de loyers et la nullité de la sommation de payer. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à défendre, en retenant que la relation locative entre les auteurs des parties avait été irrévocablement établie par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée, rendant ainsi les héritiers du preneur tenus des obligations du bail.

Elle fait cependant droit au moyen tiré de la prescription et, en application de l'article 391 du dahir des obligations et des contrats, déclare prescrite la partie de la créance de loyers antérieure de plus de cinq ans à la date de la sommation. La cour rejette par ailleurs l'intervention volontaire du tiers revendiquant la propriété, au motif que le titre de ce dernier est grevé d'une inscription préventive au profit de l'auteur du bailleur, et que le litige sur la propriété de l'immeuble est sans incidence sur la relation locative judiciairement constatée entre les parties originaires.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement, réduit le montant des loyers dus, mais confirme pour le surplus la condamnation et la mesure d'expulsion.

Saisi en référé d'une demande de sursis à l'exécution d'un arrêt ordonnant une expulsion pour défaut de paiement des loyers, le premier président de la cour d'appel de commerce examine le caractère sérieux de la difficulté invoquée par un tiers à la procédure. Le demandeur, se prévalant de sa qualité d'héritier du preneur, soutenait que la décision lui était inopposable au motif que le commandement de quitter les lieux ne lui avait pas été personnellement signifié. Le premier président rappelle que l'octroi d'un sursis à exécution est subordonné à la démonstration d'une difficulté d'exécution sérieuse. Il retient que le moyen soulevé est dépourvu de ce caractère dès lors qu'il ressort de l'arrêt dont l'exécution est poursuivie que la signification de l'acte aux héritiers du preneur avait déjà été reconnue comme régulière par la formation de jugement. Le simple exercice d'une tierce opposition ne suffit donc pas, en l'absence d'autres éléments, à constituer une difficulté sérieuse faisant obstacle à l'exécution. La demande de sursis est en conséquence rejetée.

La cour d'appel de commerce rappelle que la demande en résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement est subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure conforme aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de loyer. L'appelant principal, le bailleur, soutenait la validité de la mise en demeure adressée à un seul héritier du preneur, tandis que l'appelant incident, le preneur, contestait la capacité à agir de la mandataire du bailleur et la régularité formelle de l'acte. La cour écarte l'appel principal en retenant que la mise en demeure, pour fonder une demande d'expulsion, doit impérativement mentionner la volonté du bailleur de mettre fin au bail en cas de non-paiement. Elle ajoute qu'en l'absence de clause résolutoire expresse dans le contrat, dont les conditions de mise en œuvre sont prévues à l'article 33 de la même loi, une simple sommation de payer ne peut entraîner la résiliation de plein droit. S'agissant de l'appel incident, la cour le rejette en considérant que la mandataire du bailleur justifiait d'une procuration lui conférant un mandat général pour agir en justice au nom de l'ensemble des héritiers, rendant sa demande recevable. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.