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Expulsion sans indemnité d'éviction

Statuant sur renvoi après cassation en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de l'expulsion pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté l'ensemble des demandes du bailleur.

Liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour rappelle qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49-16, une unique mise en demeure accordant un délai de quinze jours pour le paiement des loyers suffit à fonder la demande d'expulsion. Elle relève que la défaillance du preneur a été irrévocablement établie par la partie non cassée de la précédente décision d'appel et que ce dernier n'a pas régularisé sa situation dans le délai imparti par la mise en demeure.

Le manquement étant ainsi caractérisé, la cour retient que les conditions de l'expulsion sans indemnité d'éviction, prévues à l'article 8 de la même loi, sont réunies. La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté la demande d'expulsion et ordonne l'éviction du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial et d'expulsion sans indemnité d'éviction, le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur fondée sur des modifications prétendument apportées au local loué. L'appelant soutenait que l'adjonction par le preneur d'une surface extérieure, relevant du domaine public, aux locaux loués constituait une modification augmentant ses charges au sens de l'article 8 de la loi 49-16, dès lors que cette surface était prise en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction due dans une autre instance.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que les modifications visées par la loi doivent affecter le local objet du contrat de bail. Elle juge que l'occupation d'une surface extérieure, quand bien même elle serait contiguë au local, ne saurait constituer une modification des lieux loués dès lors que cette surface n'est pas comprise dans la relation contractuelle et relève du domaine public.

La cour précise que le préjudice allégué par le bailleur, tenant à la prise en compte de cette surface dans le calcul d'une indemnité d'éviction, doit être contesté par les voies de recours propres à la décision ayant fixé ladite indemnité. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur tout en condamnant le preneur au paiement d'une somme affectée d'une erreur matérielle.

L'appelant contestait la validité de la sommation, soutenant qu'elle n'avait pas été signifiée à personne et que le manquement contractuel n'était donc pas caractérisé. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les mentions du procès-verbal de signification, lequel fait foi de la remise de l'acte en mains propres au preneur.

Faute pour ce dernier de justifier du paiement des loyers dans le délai imparti, la cour retient que le manquement est avéré et justifie l'expulsion sans indemnité d'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire, ramené à la somme réellement due.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouvel acquéreur du bien. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau bailleur, l'opposabilité de la cession de la créance de loyers antérieurs à la vente, ainsi que l'application de la loi nouvelle au litige. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir après avoir constaté, au vu des titres produits, que l'intimé avait acquis la totalité de l'immeuble auprès de l'ensemble des coindivisaires. Elle retient que la loi nouvelle est applicable dès lors que l'injonction de payer a été délivrée après son entrée en vigueur. La cour rappelle que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement justifiant l'expulsion sans indemnité d'éviction, et que cette action n'est subordonnée à aucune condition de durée de détention du bien par le nouveau propriétaire. Elle juge en outre que la créance de liquidation d'une astreinte prononcée contre l'ancien propriétaire n'est pas opposable à l'acquéreur et ne peut faire l'objet d'une compensation avec les loyers dus. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet libératoire de paiements partiels et sur l'application de la prescription quinquennale à la créance de loyers. Le tribunal de commerce avait constaté le défaut de paiement, prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et l'avait condamné au paiement de l'intégralité des arriérés. L'appelant soutenait avoir effectué des dépôts partiels et invoquait la prescription d'une partie de la dette. La cour écarte le moyen tiré des paiements partiels, en rappelant que seuls les paiements précédés d'offres réelles sont de nature à purger le manquement du preneur. En revanche, la cour fait droit au moyen tiré de la prescription et retient que les loyers, en tant que créances périodiques, sont soumis à la prescription quinquennale en application de l'article 391 du dahir formant code des obligations et des contrats. Dès lors, seuls les loyers échus dans les cinq années précédant la mise en demeure sont jugés exigibles. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement en ce qu'il a condamné au paiement de la totalité des arriérés, réduit le montant de la condamnation, mais le confirme sur le principe de la résiliation du bail et de l'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance libre pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de la nullité de l'acte et de sa requalification en bail commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné la résolution du contrat et l'expulsion du gérant. En appel, ce dernier soutenait l'invalidité du contrat pour cause d'analphabétisme, arguant de son ignorance de la langue française dans laquelle l'acte était rédigé, et prétendait au bénéfice du statut des baux commerciaux. La cour écarte le moyen tiré de l'analphabétisme en rappelant qu'il s'agit d'une situation de fait dont la preuve incombe à celui qui l'allègue, la signature emportant présomption de connaissance du contenu de l'acte. Elle confirme en conséquence la qualification de contrat de gérance libre, ce qui exclut l'application du statut protecteur des baux commerciaux et, partant, tout droit à une indemnité d'éviction. Le défaut de paiement justifiant la résolution, la cour réforme néanmoins le jugement sur le seul quantum de la dette pour tenir compte d'un paiement partiel et, faisant droit à une demande additionnelle, condamne l'appelant au paiement des redevances échues en cours d'instance.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au cessionnaire d'un fonds de commerce des manquements contractuels de son cédant. Le tribunal de commerce avait annulé le congé pour motif grave, considérant que les travaux non autorisés, antérieurs à la cession, n'étaient pas imputables aux preneurs actuels. La question était de savoir si le cessionnaire d'un fonds de commerce devait répondre des modifications substantielles apportées aux lieux loués par le preneur initial avant la cession. La cour retient que les obligations nées du bail sont transmises au cessionnaire. Au visa de l'article 229 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle juge que le cessionnaire, en tant qu'ayant cause particulier, est tenu des obligations de son auteur, y compris celle de ne pas modifier la chose louée sans autorisation. Par conséquent, les transformations substantielles du local, bien qu'antérieures à la cession, constituent un motif grave et légitime d'éviction sans indemnité qui est opposable aux preneurs actuels. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion des preneurs.

Ayant relevé qu'une clause du contrat de bail commercial interdisait au preneur de modifier les lieux sans l'autorisation du bailleur, et que le preneur avait reconnu avoir démoli un mur en violation de cette stipulation, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que ce manquement constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement et l'expulsion sans indemnité d'éviction, en application de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. La simple violation de l'obligation contractuelle, qui fait la loi des parties, suffit à caractériser le motif grave, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si les modifications ont causé un préjudice à l'immeuble.

Il résulte des dispositions de l’article 24, alinéa 4, de la loi n° 49.16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, que le sous-locataire ne peut se prévaloir envers le locataire principal d’aucun des droits spécifiquement garantis par cette loi.

Cette exclusion législative explicite implique que la relation contractuelle établie entre le locataire principal et le sous-locataire échappe aux protections particulières conférées par le statut des baux commerciaux.

Par suite, le sous-locataire d’un fonds de commerce ne peut valablement réclamer au locataire principal l’exercice des prérogatives que la loi précitée réserve exclusivement au locataire principal vis-à-vis du bailleur originaire, telles que le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction prévue en cas de congé.

Cette relation demeure, dès lors, exclusivement régie par les principes généraux du droit commun des obligations et des contrats, à l’exclusion du régime protecteur spécial institué par la loi n° 49.16 en matière de baux commerciaux.

En conséquence, la Cour de cassation confirme que la cour d’appel a correctement appliqué ces principes en validant l’expulsion sans indemnité d’éviction d’un sous-locataire, sollicitée par le locataire principal sur le fondement d’un congé pour reprise personnelle, considérant justement que les dispositions protectrices de la loi n°49.16 ne sont pas opposables dans ce cadre.