Mot clé
Éviction partielle

Confrontée à une demande de renouvellement de bail commercial dirigée contre le bailleur initial et l'acquéreur d'un fonds voisin, la cour d'appel de commerce examine l'incidence d'une action en revendication pendante. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable comme étant prématurée, l'acquéreur ayant engagé une instance distincte pour faire constater une emprise des lieux loués sur sa propre parcelle.

La preneuse appelante soutenait que la cession de l'immeuble emportait, en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, substitution de plein droit de l'acquéreur dans la relation locative, indépendamment du litige foncier. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige ne porte pas sur une simple substitution de bailleur, mais sur la délimitation même de l'assiette du bail, contestée par l'acquéreur.

Elle juge que la détermination de la qualité de bailleur pour la partie litigieuse est subordonnée à l'issue de l'action en revendication. La cour précise qu'en cas d'éviction partielle, la preneuse conservera son recours en garantie contre le bailleur initial.

Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la demande en suppression d'un ouvrage entravant l'accès à un local commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, faute pour le demandeur de prouver que l'ouvrage avait été édifié par le défendeur. En appel, le bailleur soutenait que le maintien d'une porte métallique par son ancien preneur, après son éviction d'un des deux locaux contigus qu'il occupait, constituait un trouble illicite à la jouissance de son bien. L'intimé opposait l'ancienneté de l'installation et son acceptation contractuelle via un plan annexé au bail. La cour retient que le préjudice du bailleur est né de la situation nouvelle créée par l'éviction partielle, laquelle rend désormais illicite le maintien de l'ouvrage qui empêche l'accès au local libéré. La cour relève ainsi que le droit du bailleur à l'exploitation de son bien et à la cessation du trouble prime sur l'argument de l'ancienneté de la porte, peu important son origine. S'appuyant sur une expertise judiciaire ordonnée pour éclairer ce point, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, ordonne la suppression de l'ouvrage sous astreinte.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un congé avec offre d'une indemnité d'éviction partielle fondée sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, retient que la production d'un permis de construire et de plans architecturaux certifiés suffit à établir le caractère sérieux et réel du projet. Ayant ainsi constaté la justification du motif de l'éviction prévu à l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, elle en déduit légalement la validité du congé.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt qui accorde au preneur une indemnité d'éviction partielle pour cause de démolition et de reconstruction de l'immeuble, sans examiner la portée réelle des documents produits par le bailleur, ni répondre aux conclusions du preneur soutenant que ces pièces n'établissaient qu'un projet de rénovation, et non de démolition, privant ainsi le congé de son caractère sérieux.

Selon l'article 10 du dahir du 24 mai 1955, l'octroi au preneur d'une indemnité d'éviction partielle, en cas de congé pour démolition et reconstruction, a pour contrepartie son droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans les locaux reconstruits. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de motivation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour limiter l'indemnité due au preneur à trois années de loyer, qualifie de prématuré le moyen tiré de l'impossibilité d'exercer ce droit de retour, sans examiner les pièces produites, telles que le permis de construire et les plans, de nature à établir que la nouvelle construction ne permettrait pas la réinstallation du fonds de commerce.