Mot clé
Droit de reprise du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du contrôle judiciaire du motif de reprise et sur les modalités de la demande d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait le jugement en soutenant que le bailleur n'avait pas rapporté la preuve de la réalité de son besoin d'usage personnel, et que le premier juge avait omis de statuer sur sa demande d'expertise pour fixer l'indemnité d'éviction. La cour retient que, sous l'empire de la loi 49-16, le motif de reprise pour usage personnel constitue une cause suffisante et n'a pas à être prouvé par le bailleur, le droit du preneur se limitant à la réclamation d'une indemnité.

Sur la demande d'indemnité, la cour relève que celle-ci doit être formée par une demande reconventionnelle en application de l'article 27 de la loi 49-16. Faute pour le preneur d'avoir présenté une telle demande et s'être contenté de formuler une simple défense dans ses conclusions, le premier juge n'était pas tenu de statuer sur la demande d'expertise.

En conséquence, la cour rejette l'appel et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et ordonné l'expulsion du preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les conséquences juridiques de ce congé. L'appelant soutenait que l'expulsion ne pouvait être prononcée sans que le jugement n'ait préalablement constaté la résiliation du bail, ce qui l'avait privé de la possibilité de former une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction.

La cour écarte ce moyen au motif que le congé pour reprise personnelle, fondé sur l'article 7 de la loi n° 49-16, entraîne de plein droit la fin de la relation locative, l'expulsion en étant la conséquence nécessaire. Elle juge que l'absence de mention expresse de la résiliation dans le dispositif du jugement de première instance ne vicie pas la décision et ne saurait justifier l'inertie du preneur quant à sa demande d'indemnité.

La cour ajoute que le bailleur exerçant son droit de reprise n'est pas tenu de prouver qu'il ne dispose pas d'autres locaux pour justifier son congé. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle, prononcé la résiliation d'un bail commercial et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée des motifs du congé. L'appelant contestait la sincérité du motif de reprise, arguant que le bailleur n'avait pas précisé la nature de l'usage personnel envisagé et disposait d'autres locaux vacants, ce qui démontrerait une intention purement spéculative.

La cour écarte ce moyen au visa des articles 7 et 26 de la loi 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Elle retient que le bailleur qui donne congé pour reprise personnelle n'est pas tenu de justifier la destination précise qu'il entend donner au local.

La cour rappelle que la seule contrepartie au droit de reprise du bailleur est le droit du preneur évincé à une indemnité d'éviction couvrant l'entier préjudice. Par conséquent, la circonstance que le bailleur soit propriétaire d'autres locaux est jugée inopérante pour faire échec au congé.

Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé pour reprise à des fins d'usage personnel au regard des dispositions de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé la validation du congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la régularité formelle du congé ainsi que le bien-fondé du motif de reprise, au motif que le bailleur disposait d'autres locaux commerciaux vacants. La cour écarte les moyens tirés des vices de forme, considérant que le congé était sans équivoque adressé au preneur et décrivait suffisamment les lieux loués. Sur le fond, la cour retient que les dispositions de la loi 49-16 n'imposent pas au bailleur, qui sollicite la reprise pour usage personnel, de justifier de l'indisponibilité d'autres locaux lui appartenant. Elle précise que le bailleur dispose d'un droit de choisir le local qu'il entend reprendre, le droit du preneur évincé étant garanti par l'allocation d'une indemnité d'éviction. La cour donne par ailleurs acte au preneur de son désistement de sa demande additionnelle en indemnisation, formée pour la première fois en appel. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la reprise et la sanction du défaut de paiement des taxes judiciaires. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du preneur faute pour celui-ci d'avoir acquitté les frais de justice sur ses conclusions déposées après expertise. L'appelant contestait le congé au motif que le bailleur ne justifiait pas de son besoin personnel et sollicitait une contre-expertise. La cour rappelle que le congé pour reprise personnelle, dès lors qu'il est assorti d'une offre d'indemnité d'éviction, constitue un droit pour le bailleur qui n'est pas subordonné à la preuve d'un besoin spécifique. Elle retient surtout que la demande d'indemnisation a été déclarée irrecevable à bon droit, le preneur n'ayant pas réglé les taxes judiciaires afférentes à ses écritures après le dépôt du rapport d'expertise. La cour relève que cette même défaillance procédurale affecte la demande de contre-expertise formulée en appel, le juge n'étant au demeurant pas tenu d'ordonner une telle mesure. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur et les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise. Le preneur appelant contestait la recevabilité de l'action, faute d'avoir été intentée par tous les co-indivisaires, ainsi que l'absence de justification du motif du congé. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que l'action émanait du seul co-indivisaire auteur du congé et bénéficiaire d'un partage de jouissance. Elle rappelle que le droit du bailleur à la reprise pour usage personnel, lorsqu'il est assorti d'une offre d'indemnité complète, n'est pas subordonné à la preuve de la réalité du motif, le contrôle du juge ne portant pas sur ce point. Statuant sur les deux appels qui contestaient le montant de l'indemnité, la cour relève une erreur de méthode dans l'expertise judiciaire ayant conduit à surévaluer le droit au bail. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce a examiné la portée d'une action antérieure en révision de loyer sur le droit de reprise du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité fondée sur une expertise judiciaire. L'appelant principal contestait le montant de l'indemnité, le jugeant excessif au regard des critères de la loi n° 49-16, tandis que l'appelant incident soutenait, à titre principal, l'irrecevabilité de la demande d'éviction au motif que la révision du loyer obtenue par le bailleur valait renouvellement du bail. La cour retient que la procédure en révision de la valeur locative, même aboutissant à une augmentation du loyer, ne fait pas obstacle à la délivrance ultérieure d'un congé pour reprise personnelle par le bailleur. Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction, la cour valide les conclusions de l'expertise en relevant que l'assujettissement du preneur à un régime d'imposition forfaitaire rend inopérant le grief tiré de l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années. La cour écarte par ailleurs la demande de contre-expertise, s'estimant suffisamment informée, et rappelle que la situation financière personnelle du bailleur est indifférente à l'évaluation objective du fonds de commerce. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un congé avec offre d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée d'un précédent jugement ayant annulé un premier congé pour le même motif, en retenant que chaque congé constitue un acte juridique autonome. Ayant souverainement estimé, au vu du permis de construire et des plans produits par le bailleur, que le motif de démolition et de reconstruction revêtait un caractère sérieux, elle a légalement justifié sa décision.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt de la cour d'appel qui, saisie d'un congé en matière de bail commercial fondé sur plusieurs motifs, omet de répondre aux moyens du bailleur tirés de l'existence de motifs graves et légitimes, au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, de nature à le dispenser du paiement d'une indemnité d'éviction, et ne se prononce que sur le droit de reprise du bailleur ouvrant droit à une telle indemnité.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que le congé fondé sur la volonté du bailleur de démolir le local pour le reconstruire doit être validé lorsque cette opération est nécessaire. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter une telle demande, retient que la notion de nécessité implique que l'immeuble soit vétuste et menace la sécurité de ses occupants, alors que cette condition de nécessité n'est pas limitée à l'état de délabrement du bien et peut résulter du seul projet de démolition et de reconstruction du bailleur.