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Décision d'expulsion définitive

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un contrat conclu en fraude des droits des propriétaires d'un fonds de commerce et pour faire échec à l'exécution d'une précédente décision d'expulsion. Le tribunal de commerce avait prononcé l'annulation du bail, l'expulsion du preneur et la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts pour enrichissement sans cause.

L'appelant soutenait principalement que la demande se heurtait à l'autorité de la chose jugée et que le tribunal avait appliqué à tort les règles de la vente de la chose d'autrui à un contrat de bail. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que l'action en annulation du bail a une cause distincte de l'action initiale en expulsion pour occupation sans droit ni titre.

Elle retient que le premier juge a fait une juste application de la loi en prononçant l'annulation du bail sur le fondement de l'article 632 du dahir des obligations et des contrats, lequel étend expressément au louage de choses les règles régissant la vente de la chose d'autrui. La perception de loyers par le bailleur, privé de tout droit sur le fonds, caractérise dès lors un enrichissement sans cause justifiant réparation.

La cour confirme également le rejet de la demande reconventionnelle en radiation du fonds de commerce, rappelant que cette action relève de la compétence du président du tribunal de commerce et que l'inexploitation est imputable aux manœuvres dilatoires de l'appelant. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce rappelle que la procédure de faux incident ne peut être engagée à titre principal. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande visant à faire constater la fausseté d'une attestation administrative.

L'appelant soutenait que cette attestation, utilisée pour modifier le périmètre d'exécution d'une décision d'expulsion définitive, justifiait une action autonome en faux. La cour retient, au visa des articles 92 et 94 du code de procédure civile, que le recours en faux incident est une procédure accessoire qui ne peut être exercée qu'au cours d'une instance principale dans laquelle le document argué de faux est produit.

Elle en déduit qu'une action engagée à titre principal et visant exclusivement à faire constater la fausseté d'une pièce est par nature irrecevable. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité d'une procédure d'éviction menée séparément contre des colocataires d'un même local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le congé n'avait été adressé qu'à l'un des deux preneurs, l'autre ayant déjà fait l'objet d'une décision d'expulsion définitive sous l'empire de l'ancienne législation.

L'appelant soutenait qu'aucune disposition légale n'impose une action conjointe contre les colocataires et que la procédure pouvait être valablement poursuivie individuellement contre le preneur restant. La cour retient que le fait de notifier un congé et d'engager une action en validation séparément contre chaque colocataire, pour un même motif, ne vicie pas la procédure.

Elle juge que dès lors qu'un premier colocataire a fait l'objet d'une décision d'éviction définitive, le bailleur est fondé à poursuivre l'éviction du second par une nouvelle action distincte. La cour précise en outre que l'indemnité provisionnelle équivalente à trois ans de loyer, étant attachée au local et non aux personnes, n'est due qu'une seule fois et ne peut être réclamée à nouveau par le second preneur.

Elle écarte par ailleurs le moyen tiré de la chose jugée d'une précédente décision annulant un premier congé, au motif que le nouveau congé, objet du litige, a été délivré avec les justificatifs de propriété requis, purgeant ainsi le vice antérieur. En conséquence, la cour infirme le jugement, valide le congé, ordonne l'éviction du preneur et fixe le montant de l'indemnité d'éviction potentielle due en cas de non-respect du droit au retour.

Saisi d'une demande de sursis à exécution d'un arrêt ordonnant une expulsion, formée par un tiers à l'instance qui invoquait sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de difficulté sérieuse d'exécution. Le demandeur soutenait que l'acquisition du fonds et la notification de la cession au bailleur, bien que postérieures à la décision d'expulsion, constituaient un obstacle à son exécution. La cour écarte ce moyen en relevant le caractère tardif de l'acquisition des droits par le demandeur. Elle retient que la qualité du cessionnaire n'était pas établie durant les phases de la procédure au fond, laquelle avait abouti à une décision définitive avant même la naissance de ses droits. Dès lors, les faits invoqués, survenus au seul stade de l'exécution, ne sauraient caractériser une difficulté sérieuse faisant obstacle à la mise en œuvre d'une décision passée en force de chose jugée. La demande de sursis est par conséquent rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la radiation de l'adresse d'un local commercial du registre de commerce d'un ancien preneur, la cour d'appel de commerce examine l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision d'expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la radiation consécutive à l'exécution d'un jugement d'expulsion. L'appelant soulevait principalement l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir du bailleur, qui ne serait pas propriétaire du bien, et contestait le bien-fondé de l'expulsion ayant motivé la demande de radiation. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que la qualité de bailleur, établie par le contrat de bail et consacrée par la décision d'expulsion définitive, suffit à fonder l'action en radiation. Elle juge en outre que l'ensemble des moyens relatifs au bien-fondé de l'expulsion et à la perte de l'éventuel fonds de commerce se heurtent à l'autorité de la chose jugée attachée à la décision antérieure ayant statué sur ces points. La cour rappelle également que le pourvoi en cassation formé contre la décision d'expulsion est dépourvu d'effet suspensif en application de l'article 361 du code de procédure civile. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un appel contre un jugement allouant une indemnité pour occupation sans droit ni titre d'une parcelle commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt d'expulsion et sur les modalités d'évaluation du préjudice en cas d'expertises judiciaires défaillantes. Le tribunal de commerce avait condamné les occupants à indemniser le titulaire du bail pour la privation de jouissance. Les occupants contestaient la matérialité de l'occupation, tandis que le bailleur sollicitait une nouvelle expertise pour réévaluer son préjudice et contestait l'application de la prescription à une voie de fait continue. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur sur la parcelle, retenant que la réalité de l'occupation par les appelants avait été irrévocablement tranchée par un précédent arrêt d'expulsion confirmé par la Cour de cassation, lequel est revêtu de l'autorité de la chose jugée. Elle confirme également l'application de la prescription, rappelant qu'en application de l'article 380 du Dahir des obligations et des contrats, le délai pour agir en indemnisation court à compter du jour où le droit est acquis, soit la date de l'arrêt ayant consacré le droit à l'expulsion. Face à l'impossibilité d'exécuter les multiples expertises ordonnées en appel en raison des manœuvres dilatoires des occupants, la cour use de son pouvoir d'appréciation pour juger que le montant alloué en première instance constitue une juste réparation au regard des éléments objectifs du dossier. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, ayant constaté qu'une décision de justice définitive a mis fin à la relation locative liant un bailleur à l'un des preneurs, en déduit que ce dernier a perdu sa qualité de locataire et est devenu étranger au litige. Par conséquent, le bailleur n'est pas tenu de lui notifier un congé ultérieur délivré à l'occupant des lieux.

De même, la réclamation par le bailleur de sommes correspondant à la période d'occupation postérieure à la décision d'expulsion s'analyse en une demande d'indemnité d'occupation et ne saurait valoir reconnaissance d'un nouveau bail, la renonciation aux effets d'un congé devant être expresse.