Mot clé
Connaissance de la cession par le bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour reprise, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de notification de la cession d'un fonds de commerce et son opposabilité au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'elle n'était pas dirigée contre l'ensemble des preneurs cotitulaires du fonds de commerce.

L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir fait l'objet d'une notification formelle conformément à l'article 25 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que la connaissance de la cession par le bailleur, acquise au cours de l'instance judiciaire par la production de l'acte de vente du fonds, suffit à rendre ladite cession opposable.

Elle considère que l'information donnée en justice vaut notification et que l'élément de la connaissance est ainsi établi. Dès lors, l'action en validation de congé dirigée contre un seul des preneurs cotitulaires du fonds était bien irrecevable.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour usage personnel, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce non formellement notifiée au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le congé avait été adressé aux héritiers du preneur initial, dépourvus de qualité, et non à la cessionnaire du fonds.

L'appelant soutenait que la cession ne lui était pas opposable, faute de lui avoir été signifiée avant l'introduction de l'instance. La cour retient que la connaissance effective de la cession par le bailleur suffit à la lui rendre opposable, la loi n'imposant aucune forme particulière pour cette information.

Elle juge cette connaissance établie dès lors que le bailleur avait lui-même, dans une procédure antérieure, agi en justice contre la cessionnaire en cette qualité, ce qui constitue un aveu judiciaire de sa connaissance de l'opération. Le congé ayant été délivré à des personnes devenues tierces à la relation locative, la demande d'éviction était mal dirigée.

La cour déclare par ailleurs irrecevable l'appel incident et la demande d'inscription de faux formés par une héritière. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée dans les formes de l'article 195 du dahir des obligations et des contrats. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion au motif que le bailleur avait eu connaissance de la cession au cours de l'instance, tout en condamnant le preneur initial au paiement des loyers.

L'appelant soutenait que, faute de notification formelle, le congé pour défaut de paiement délivré au preneur initial était valable et devait entraîner l'expulsion. La cour retient que la connaissance de la cession par le bailleur peut être prouvée par tous moyens, l'article 195 précité n'imposant pas de formalisme sacramentel.

Elle relève que l'acceptation des loyers versés par le cessionnaire pendant plusieurs années par l'auteur du bailleur actuel établit sa connaissance et son acceptation tacite de la cession. Dès lors, la cession étant devenue opposable avant même la transmission du bail aux héritiers, le congé délivré au cédant l'a été à une personne dépourvue de qualité pour le recevoir, ce qui rend la demande d'expulsion infondée.

La cour précise que, bien que la condamnation au paiement prononcée contre le preneur initial apparaisse contradictoire, elle ne peut être réformée en l'absence d'appel incident du débiteur, en application du principe selon lequel nul ne peut être lésé par son propre appel. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non formellement notifiée. Le tribunal de commerce avait annulé le congé délivré par les bailleurs au motif que le preneur justifiait d'un titre d'occupation légitime. Devant la cour, les bailleurs appelants soutenaient que la cession du droit au bail, faute de leur avoir été signifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, leur était inopposable, rendant le cessionnaire occupant sans droit ni titre. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la connaissance de la cession par le bailleur peut résulter d'actes positifs de sa part. Elle juge que la délivrance d'un congé au cessionnaire dans le cadre du dahir du 24 mai 1955, visant les dispositions applicables au preneur, établit à elle seule la connaissance par le bailleur de la qualité de locataire commercial du destinataire de l'acte. Dès lors, les bailleurs ne sauraient valablement se prévaloir du défaut de notification formelle pour contester la légitimité de l'occupation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail en l'absence de notification formelle. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevables les demandes du bailleur en paiement des loyers et en résolution du bail formées contre la locataire initiale. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable au visa de l'article 25 de la loi 49-16 et qu'elle était nulle pour non-respect du délai de deux ans d'exploitation prévu à l'article 4 du même texte. La cour d'appel de commerce écarte ce raisonnement en retenant que la connaissance de la cession par le bailleur est établie dès lors qu'il a accepté, de manière continue et sans réserve, le paiement des loyers par le cessionnaire au moyen de virements bancaires identifiant ce dernier. La cour relève que cette acceptation tacite rend la cession opposable au bailleur, nonobstant l'absence de notification formelle. Elle juge en outre que la cession n'était pas soumise au délai de deux ans, le preneur initial ayant versé une somme au titre du droit au bail, ce qui constitue une exception prévue par la loi. Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable est par conséquent confirmé.

Il résulte de l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats et de l'article 37 du Dahir du 24 mai 1955 que la cession du droit au bail, pour être opposable au bailleur, doit lui être notifiée par acte officiel ou être acceptée par lui dans un acte ayant date certaine. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui, pour déclarer l'action du bailleur irrecevable, retient que l'offre réelle de paiement des loyers effectuée par les cessionnaires du fonds de commerce vaut notification de la cession du bail, alors qu'une telle offre ne peut suppléer à l'exigence d'une notification formelle et ne saurait être interprétée comme une connaissance de la cession par le bailleur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare nul le congé avec refus de renouvellement d'un bail commercial délivré aux héritiers du preneur initial, dès lors qu'elle constate que les bailleurs avaient connaissance de la cession du fonds de commerce à un nouveau preneur, lequel était le seul destinataire légitime de l'acte. En outre, justifie sa décision la cour d'appel qui, en application de l'article 49 du Code de procédure civile, écarte un moyen tiré d'une irrégularité de forme de l'acte introductif d'instance, après avoir relevé que cette irrégularité n'a causé aucun préjudice aux intérêts de la partie qui l'invoque.