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Congé pour défaut de paiement des loyers

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité d'un congé pour défaut de paiement des loyers, lorsque sa notification s'est heurtée à la fermeture alléguée du local commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés mais rejeté les demandes de validation du congé et d'indemnisation pour retard.

L'appelant contestait ce rejet, arguant que la mention par l'huissier de justice d'une "fermeture continue" suffisait à prouver l'impossibilité de signifier l'acte et que le non-paiement à l'échéance constituait une demeure de plein droit. La cour retient que la simple affirmation d'une fermeture continue dans le procès-verbal de l'huissier est insuffisante à établir la réalité de cette situation au sens de l'article 26 de la loi 49.16.

Elle juge que le procès-verbal doit détailler les dates et heures des différentes tentatives de signification pour permettre au juge de contrôler le caractère ininterrompu de la fermeture, d'autant que la signification ultérieure de l'assignation au même lieu contredisait cette allégation. La cour rappelle par ailleurs que la créance de loyer étant quérable et non portable, le preneur ne peut être constitué en demeure et redevable de dommages-intérêts en l'absence de mise en demeure valablement notifiée.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité du délai d'éviction mentionné dans l'acte. Le preneur appelant soutenait la nullité du congé au motif que celui-ci n'accordait pas le délai de trois mois qu'il estimait applicable.

La cour écarte ce moyen en rappelant qu'au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, le délai à impartir au preneur pour l'éviction en cas de défaut de paiement des loyers est de quinze jours. Elle constate que l'injonction litigieuse, visant le paiement des loyers arriérés, avait bien respecté ce délai légal de quinze jours sous peine d'expulsion.

Faute pour le preneur d'avoir régularisé sa situation dans le délai imparti, le manquement était caractérisé et le congé valablement fondé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour défaut de paiement des loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification du congé et l'interprétation de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction formée par le bailleur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la validité de la notification au motif que l'identité de la personne ayant refusé le pli n'était pas mentionnée, et soutenait que la loi imposait la délivrance de deux préavis distincts. La cour écarte le premier moyen en retenant que la description par l'agent instrumentaire de l'employée ayant refusé le pli, non contestée par la société preneuse, constitue une mention suffisante au sens du code de procédure civile.

Sur le second moyen, la cour rappelle que la procédure d'éviction pour non-paiement des loyers est exclusivement régie par l'article 26 de la loi 49-16, lequel n'exige qu'un unique congé mentionnant la cause et le délai imparti. Elle juge ainsi inapplicables les dispositions de l'article 8 de la même loi, relatives à l'éviction sans indemnité pour d'autres motifs.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation d'un congé pour défaut de paiement des loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai de prescription de l'action en éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande comme prescrite, en retenant comme point de départ la date d'une première sommation de payer, alors que le bailleur soutenait que le délai courait à compter d'un congé subséquent fondé sur le défaut de paiement constaté par cette sommation.

Par voie d'appel incident, le preneur contestait la qualité à agir du bailleur, faute de notification d'une cession de bail. La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur avait implicitement reconnu le nouveau bailleur en tentant de lui régler les loyers, rendant inopérante l'absence de notification formelle.

Sur le fond, la cour retient que la sommation de payer n'a pour effet que de constater le manquement du preneur, tandis que seul le congé postérieur visant l'éviction fait courir le délai de prescription de six mois pour agir en validation. Le jugement est donc infirmé, le congé validé et l'expulsion du preneur ordonnée.

Saisie d'une demande en sursis à exécution d'un jugement assorti de l'exécution provisoire, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'une telle suspension. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant sollicitait l'arrêt de l'exécution en soutenant s'être acquitté des sommes dues, sans toutefois produire de justificatif. La cour retient que les moyens invoqués par le demandeur ne sauraient justifier une telle mesure.

Elle juge que la simple allégation de paiement, non étayée par la moindre pièce probante, est insuffisante pour faire obstacle à l'exécution du jugement de première instance. La demande, bien que recevable en la forme, est en conséquence rejetée au fond.

Encourt la cassation l’arrêt qui, pour déclarer irrecevable une action en validation de congé pour défaut de paiement des loyers, applique le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de la loi n° 49-16, alors qu’il résulte de l’article 38 de la même loi que les actes et procédures accomplis avant son entrée en vigueur, tel un congé délivré et une action introduite sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955, demeurent régis par ce dernier texte.

C'est par une appréciation souveraine des preuves versées aux débats, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, qu'une cour d'appel retient, au vu des quittances et récépissés de dépôt, que le preneur s'était acquitté d'une partie des loyers réclamés avant la réception du congé et du surplus dans le délai de quinzaine imparti par ledit acte. Ayant ainsi fait ressortir l'absence de manquement du preneur à son obligation de paiement, la cour d'appel justifie légalement sa décision de juger le congé non fondé et de rejeter la demande de résiliation du bail.

Ayant constaté qu'un congé délivré à un preneur à bail commercial pour défaut de paiement des loyers ne mentionnait pas la volonté du bailleur de mettre fin au contrat en cas de non-paiement, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce congé ne peut produire les effets de l'éviction. En effet, pour être valable et entraîner l'éviction, un tel congé, bien que fondé sur l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, doit manifester sans équivoque l'intention de mettre un terme au bail, conformément aux exigences de forme applicables à tout congé mettant fin à un bail commercial.

Viole l'article 39 du Code de procédure civile et le principe de la force probante des actes authentiques, la cour d'appel qui annule un congé pour défaut de paiement des loyers en retenant l'irrégularité de sa notification. En effet, un certificat de notification établi par un commissaire de justice est un acte officiel qui fait foi jusqu'à inscription de faux des faits que l'officier y a personnellement constatés.

Ne saurait dès lors être écarté un tel certificat au motif qu'il mentionne le numéro de la carte d'identité du destinataire « selon sa déclaration » tout en constatant son refus de recevoir l'acte, cette circonstance ne constituant pas une contradiction de nature à vicier la notification. Par conséquent, manque également de base légale l'arrêt qui, sur la base de cette notification jugée à tort irrégulière, dispense le preneur de l'obligation de recourir à la procédure de conciliation et considère que le délai de paiement des loyers s'ajoute au délai de préavis de six mois, alors que le premier est inclus dans le second.