Mot clé
Configuration des lieux

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour violation des clauses relatives aux activités autorisées, la cour d'appel de commerce examine la portée des modifications contractuelles et factuelles intervenues depuis la conclusion du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur.

Devant la cour, l'appelant soutenait que le preneur avait méconnu les stipulations contractuelles en autorisant des activités commerciales non prévues au bail en cas de sous-location. La cour relève que la configuration des lieux a été substantiellement modifiée après la conclusion du bail, notamment par la cession d'une partie de l'immeuble au preneur et la réalisation de travaux d'aménagement d'un centre commercial intégré, autorisés par le mandataire du bailleur.

Elle retient en outre que le preneur bénéficiait d'une autorisation générale, antérieure au contrat restrictif invoqué par le bailleur, l'habilitant à exercer les activités commerciales qu'il jugerait appropriées. La cour qualifie la situation de mandat apparent, considérant que le silence prolongé du bailleur, conjugué aux autorisations expresses données par ses mandataires pour les travaux et les activités, a créé une apparence légitime justifiant la croyance des tiers et du preneur en l'étendue de ses droits.

Dès lors, l'inaction du bailleur face à des activités commerciales exercées de longue date et à sa connaissance lui interdit de se prévaloir d'une violation contractuelle pour solliciter la résiliation. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur à une clause interdisant la modification des lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion du bailleur au motif que les transformations opérées par le preneur n'affectaient pas la structure de l'immeuble.

La cour de cassation avait censuré le premier arrêt d'appel pour ne pas avoir répondu au moyen tiré de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles, indépendamment de l'existence d'un préjudice structurel. Statuant sur renvoi, la cour d'appel de commerce retient que les modifications substantielles apportées au local, telles que le remplacement d'un four traditionnel par un four industriel et la création d'une mezzanine, sont établies par constat d'huissier.

Elle juge que ces agissements constituent un manquement direct à la clause du contrat interdisant toute modification de la configuration des lieux. Au visa du principe selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, la cour considère que cette violation contractuelle constitue une cause grave et légitime justifiant la résiliation du bail.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé, la cour faisant droit à la demande de validation du congé et ordonnant l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la requalification d'un contrat de gérance libre en sous-location et sur la preuve d'une modification des lieux loués. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande fondée sur ces deux manquements. L'appelant soutenait que le contrat de gérance libre dissimulait une sous-location prohibée et que le preneur avait divisé matériellement les locaux. La cour écarte le premier grief, retenant que la preuve d'une modification de la configuration des lieux n'est pas rapportée, le constat d'huissier se bornant à relever l'existence de deux activités commerciales distinctes. La cour refuse ensuite de requalifier le contrat de gérance libre, jugeant que ses termes clairs et précis exprimaient sans équivoque la commune intention des parties, ce qui fait obstacle à toute interprétation par le juge. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de base légale et dénaturation de la preuve, l'arrêt qui retient un motif grave et légitime justifiant l'éviction du preneur d'un bail commercial, en se fondant sur une modification substantielle des lieux loués, tout en dénaturant les conclusions claires et précises d'un rapport d'expertise judiciaire. Viole ainsi l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel qui qualifie de murs en dur des séparations que l'expert avait décrites comme des cloisons métalliques et en bois amovibles, assimilables à des étagères, et qui écarte sans motivation pertinente des témoignages concordants qui infirmaient la thèse du bailleur, privant ainsi sa décision de fondement juridique.

Une cour d'appel retient à bon droit que le preneur, qui en sa qualité de successeur à titre particulier est tenu de l'ensemble des obligations du locataire précédent, ne peut se prévaloir d'autorisations de travaux accordées à ce dernier pour justifier des modifications structurelles des lieux loués, dès lors que ces autorisations ne concernaient que des réparations simples et non des transformations de la substance de la chose louée. En conséquence, la démolition d'un mur sans autorisation spécifique du bailleur constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail.

La mention, dans un arrêt, que la lecture du rapport du conseiller rapporteur a été dispensée par le président sans opposition des parties, constitue une énonciation qui, en tant que partie d'une décision de justice valant acte authentique, fait foi jusqu'à inscription de faux. Ne saurait, par conséquent, être accueilli le moyen pris de la violation de l'article 342 du Code de procédure civile qui se borne à invoquer l'absence de mention de cette formalité dans le procès-verbal d'audience pour contester la régularité de la décision.

De même, est inopérant le moyen tiré du défaut de notification de l'ordonnance de clôture dès lors que la partie qui l'invoque a pu déposer ses conclusions avant la mise en délibéré de l'affaire.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé fondé sur des transformations des lieux loués, ignore les documents versés au débat, tel l'acte d'acquisition du droit au bail, et les conclusions d'une expertise judiciaire, qui établissent de manière concordante que le preneur a modifié la configuration des lieux.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi concernant une action en expulsion fondée sur des modifications substantielles apportées par un preneur à un local loué. La Cour d’appel avait infirmé le jugement de première instance, estimant que les modifications (notamment la construction de sanitaires) ne constituaient pas un préjudice et étaient justifiées par l’exploitation commerciale.

Le demandeur en cassation a invoqué un défaut de motivation de la Cour d’appel, soutenant que celle-ci n’avait pas suffisamment examiné les éléments de preuve, en particulier les rapports d’expertise démontrant des altérations significatives de la configuration des lieux par rapport au plan autorisé.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt au motif que la Cour d’appel n’avait pas justifié de manière adéquate son rejet des preuves produites, ni expliqué en quoi les modifications ne portaient pas atteinte à la substance du bien loué. Elle a renvoyé l’affaire devant une nouvelle formation de la même juridiction pour un réexamen conforme au droit.