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Charges de propreté

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une offre réelle et consignation effectuée par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté les prétentions du bailleur au motif que le preneur avait réglé les loyers réclamés antérieurement à la sommation de payer.

L'appelant contestait la régularité de la procédure de consignation, qu'il estimait entachée de mauvaise foi, et soutenait que le premier juge avait violé l'article 3 du code de procédure civile en rejetant la demande relative aux taxes de propreté. La cour écarte le moyen tiré de la mauvaise foi, retenant que la procédure de consignation a été régulièrement mise en œuvre.

Elle juge que le rejet de la demande en paiement des taxes de propreté est justifié dès lors que le contrat de bail, en application de l'article 5 de la loi 49-16, n'en mettait pas expressément la charge sur le preneur. La cour rappelle que le fait pour une juridiction de vérifier le fondement juridique d'une demande et de la rejeter faute de base contractuelle ne constitue pas une violation de l'article 3 du code de procédure civile.

Les demandes additionnelles formées en appel sont également rejetées, la cour constatant que les loyers correspondants avaient déjà été consignés. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait principalement que la période de l'état d'urgence sanitaire constituait un motif légitime de suspension du paiement, de nature à faire échec à la qualification de sa défaillance en tant que manquement grave justifiant la résiliation.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le manquement du preneur, portant sur des loyers échus antérieurement à la déclaration de l'état d'urgence sanitaire, était déjà constitué à la date de la sommation. Elle rappelle que si le paiement des arriérés, intervenu postérieurement à l'expiration du délai imparti par la sommation, apure la dette, il ne saurait pour autant effacer le manquement contractuel et priver le bailleur du bénéfice de la résiliation acquise.

Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour fait droit à la demande en paiement des charges de propreté prévues au contrat ainsi qu'à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent réformé sur ces points et confirmé pour le surplus, notamment en ce qu'il a prononcé l'expulsion.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de loyers commerciaux par des bailleurs coïndivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure émanant d'une minorité de propriétaires. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés de loyers, de charges et de dommages-intérêts pour retard, tout en rejetant la demande d'expulsion.

L'appel soulevait la question de la validité d'une mise en demeure délivrée par des coïndivisaires ne détenant pas la majorité des trois quarts requise pour les actes d'administration, ainsi que celle de l'imputation des charges de propreté au preneur en l'absence de clause expresse. La cour d'appel de commerce retient que la mise en demeure, émanant de bailleurs ne représentant pas les trois quarts des parts indivises, est dépourvue d'effet juridique.

Dès lors, elle ne peut ni constituer le preneur en demeure, ni fonder une demande en paiement de dommages-intérêts pour retard, ni justifier une demande d'expulsion. La cour rappelle également qu'en application de la loi 49.16, les frais de propreté incombent au bailleur sauf stipulation contraire, le silence du contrat profitant au preneur.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur les chefs de condamnation relatifs aux charges de propreté et aux dommages-intérêts, et le réforme quant au montant des loyers dus, confirmant le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'efficacité libératoire d'une procédure d'offres réelles. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait la nullité de la mise en demeure pour non-respect du délai légal de quinze jours prévu par la loi 49.16, l'inclusion des charges de propreté dans le loyer principal et le caractère libératoire de ses dépôts de fonds au greffe. La cour écarte le premier moyen en relevant que la mise en demeure avait en réalité accordé au preneur un délai de deux mois, supérieur au minimum légal, la rendant ainsi valide. Elle rejette également l'argument relatif aux charges, constatant, après examen d'une précédente décision, que le loyer avait été fixé hors charges. Surtout, la cour retient que la procédure d'offres réelles est viciée, dès lors que la tentative de remise des fonds a été effectuée à une adresse erronée du bailleur. Elle rappelle à ce titre que le dépôt des loyers à la caisse du tribunal ne peut purger le défaut de paiement s'il n'a pas été précédé d'une offre réelle valable et refusée par le créancier. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation des manquements du preneur invoqués par le bailleur au soutien d'une demande de résiliation. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande fondée sur un défaut de paiement partiel et un changement d'activité non autorisé. L'appelant soutenait que le non-paiement des charges de propreté, en sus du loyer, et la transformation de l'activité de vente de denrées alimentaires en une activité de crèmerie constituaient des manquements graves. La cour écarte le moyen tiré du défaut de paiement en retenant, au visa de l'article 5 de la loi 49.16, qu'en l'absence de stipulation contractuelle expresse, les charges locatives sont réputées incluses dans le loyer. Elle juge ensuite que la vente de produits laitiers ne constitue pas un changement d'activité dès lors qu'elle relève de l'objet plus général de vente de denrées alimentaires prévu au contrat. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité des moyens de preuve et la régularité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que le contrat de bail et la sommation de payer produits ne correspondaient pas aux parties au litige. L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû l'inviter à régulariser les pièces et contestait la validité d'un reçu de paiement argué de faux, malgré une expertise judiciaire concluant à son authenticité. La cour écarte les moyens de l'appelant en rappelant que la charge de la preuve incombe au demandeur, ce qui justifie le rejet d'une demande fondée sur des pièces non pertinentes. Elle retient que la contre-expertise privée produite par le bailleur, n'ayant pas été ordonnée judiciairement et étant non contradictoire, est dépourvue de force probante face au rapport de l'expert judiciaire qui a conclu à l'authenticité de la signature sur le reçu contesté. La cour relève au surplus, en application de l'article 26 de la loi 49.16, que la sommation était en tout état de cause irrégulière dès lors qu'elle ne visait que le défaut de paiement des charges de propreté et non les loyers eux-mêmes. Le jugement est par conséquent confirmé.

Est irrecevable le moyen de cassation qui, d'une part, ne constitue pas une critique de la décision attaquée mais un grief adressé à la partie adverse, et d'autre part, se présente sous la forme d'un exposé d'éléments de fait et de droit confus et ambigus, sans préciser clairement en quoi consiste la violation de la loi ou le défaut de motivation reproché à l'arrêt, ne permettant ainsi pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle.

En application de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, la mise en demeure adressée au preneur en vue de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers doit, à peine de nullité, lui accorder un délai d'au moins quinze jours pour s'acquitter des sommes dues. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour valider l'éviction, retient qu'un délai supérieur au minimum légal a été accordé, alors qu'elle constatait que la mise en demeure fixait un délai de huit jours pour le paiement, et qu'elle a confondu ce délai avec celui, distinct, accordé pour l'éviction des lieux.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve, se fonde sur un rapport d'expertise judiciaire pour retenir que les aménagements réalisés par le preneur, notamment l'installation d'une mezzanine démontable, ne constituent pas une modification substantielle des caractéristiques du local loué, et rejette en conséquence la demande de validation du congé donné pour ce motif. Est par ailleurs irrecevable le moyen nouveau, mélangé de fait et de droit, soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.