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Bien en indivision

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte consenti par des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait annulé le bail conclu par deux indivisaires au profit d'une société qu'ils contrôlaient, sans l'accord des autres propriétaires.

L'appel portait sur la qualité à agir des demandeurs en présence d'une saisie immobilière, sur la prescription de l'action et sur l'interprétation des règles de majorité régissant les actes d'administration sur un bien indivis. La cour écarte les moyens procéduraux, retenant que la saisie, postérieure au bail, n'ôtait pas aux coïndivisaires leur qualité à agir pour la défense de leurs droits antérieurs.

Elle rejette également le moyen tiré de la prescription quinquennale, l'action portant sur la validité d'un bail et non sur le pacte social. Sur le fond, la cour rappelle que le bail constitue un acte d'administration qui, pour être opposable à l'ensemble des indivisaires, requiert le consentement d'une majorité détenant les trois quarts des droits sur le bien, conformément à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats.

Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, le contrat est jugé inopposable aux autres coïndivisaires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir d'un propriétaire indivis. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le certificat foncier produit ne mentionnait pas l'existence du local commercial litigieux.

L'appelant soutenait que sa qualité de propriétaire était établie par un rapport d'expertise privé corroborant le titre foncier et que sa quote-part dans l'indivision, supérieure aux trois quarts, lui conférait le droit d'agir seul. La cour retient que la qualité à agir est suffisamment établie par la production combinée du titre foncier et d'un rapport d'expertise démontrant que le local est une dépendance de l'immeuble.

Elle relève en outre que la détention de plus des trois quarts des parts indivises, au sens de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, confère au propriétaire le droit d'intenter seul l'action en expulsion. Faute pour l'intimé de justifier d'un quelconque titre d'occupation, son maintien dans les lieux est qualifié d'occupation sans droit ni titre.

Le jugement est infirmé et la cour, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion tout en rejetant la demande de fixation d'une astreinte.

Saisie d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur en matière de bail commercial sur un bien en indivision, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé et la preuve du paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de validation du congé.

L'appel principal soulevait le défaut de qualité à agir du bailleur et l'effectivité des paiements, tandis que l'appel incident contestait le refus de valider le congé. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, considérant que le dépôt d'un mémoire réformateur a régularisé la procédure en justifiant du mandat donné par les co-indivisaires.

Elle retient cependant que le congé, en tant qu'acte juridique, doit être délivré par des indivisaires représentant au moins les trois quarts des droits sur le bien, et que la régularisation de l'instance en justice ne saurait purger le vice affectant cet acte antérieur. La cour juge par ailleurs que des copies de chèques ou de lettres de change sans mention du bénéficiaire ne constituent pas une preuve suffisante du paiement des loyers.

Le jugement est par conséquent confirmé, la cour faisant en outre droit à une demande additionnelle en paiement de loyers échus en cours d'instance.

En matière de bail portant sur un bien en indivision, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un contrat conclu par un seul des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et l'expulsion du preneur au motif que la bailleresse ne disposait pas de la majorité des trois quarts requise pour un acte d'administration.

L'appelant soutenait que le bail n'était que la continuation d'une relation locative antérieure lui ayant permis d'acquérir un fonds de commerce, de sorte que son expulsion ne pouvait être ordonnée qu'en application des règles protectrices du bail commercial. La cour retient que le contrat de bail, qualifié d'acte d'administration du bien indivis, est nul faute d'avoir été consenti par des indivisaires représentant au moins les trois quarts des parts, en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats.

Elle relève en outre qu'en l'absence de toute ratification par les autres coïndivisaires, le contrat ne peut produire aucun effet. Dès lors, la cour considère que la nullité du titre locatif prive le preneur de tout droit au maintien dans les lieux et rend inopérante l'invocation d'une prétendue acquisition d'un fonds de commerce, laquelle suppose un titre d'occupation valable.

Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution d'une obligation de délivrance dans le cadre de baux commerciaux conclus par des coindivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité des actes à l'indivisaire minoritaire et sur la nature des clauses relatives aux autorisations administratives. Le tribunal de commerce avait ordonné la délivrance des locaux et alloué des dommages-intérêts au preneur, mais rejeté sa demande de fixation d'une astreinte. En appel, les bailleurs coindivisaires soutenaient que le bail était soumis à la condition suspensive non réalisée d'obtention d'un certificat de conformité et qu'il était inopposable faute de consentement unanime. La cour écarte ces moyens en retenant que l'obtention dudit certificat ne constitue pas une condition suspensive mais une obligation contractuelle à la charge des bailleurs, dont l'inexécution engage leur responsabilité. Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, que les décisions de la majorité des indivisaires détenant les trois quarts des droits sont, en matière d'administration du bien commun, opposables à la minorité, rendant ainsi les baux valables. En revanche, la cour juge que l'astreinte, distincte des dommages-intérêts, est une mesure de contrainte justifiée pour forcer l'exécution d'une obligation de faire impliquant l'intervention personnelle des débiteurs. Le jugement est par conséquent infirmé sur ce seul point et confirmé pour le surplus.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour annuler un congé délivré au preneur d'un bail commercial, retient qu'il n'a pas été notifié par l'ensemble des co-bailleurs titulaires de la majorité des droits sur l'immeuble indivis. En effet, le congé constituant un acte d'administration, sa validité est subordonnée au respect de la règle de la majorité prévue par l'article 971 du Dahir sur les obligations et les contrats pour la gestion des biens en indivision.

Il résulte des articles 485 et 632 du Dahir sur les obligations et les contrats que le bail de la chose d’autrui n’est valable que s’il est ratifié par le propriétaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la tierce opposition d’une occupante à son expulsion, retient que le bail sur lequel elle fonde son droit a été consenti par un non-propriétaire et n’a pas été ratifié par les véritables propriétaires.

Une action en paiement de loyers et en expulsion engagée par ces derniers contre l’occupante, mais qui a été jugée irrecevable, ne saurait valoir ratification de la relation locative.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, par substitution de motifs, retient la validité d'une notification visant l'augmentation du loyer d'un bien en indivision. En effet, il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que les décisions de la majorité des co-indivisaires détenant au moins les trois-quarts des parts du bien sont obligatoires pour la minorité.

Dès lors, la notification, qui constitue un acte d'administration, est valablement délivrée par cette majorité, et le locataire n'a pas qualité pour invoquer le décès de l'un des co-indivisaires mentionné à l'acte, ce moyen ne pouvant être soulevé que par les autres indivisaires.