Mot clé
Augmentation des charges

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue à l'article 8 de la loi n° 49.16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant que les travaux ne constituaient pas un motif grave.

L'appelant soutenait que les transformations substantielles du local, effectuées sans son autorisation, constituaient un manquement contractuel justifiant à lui seul la résiliation. La cour rappelle que, pour justifier une telle mesure sans indemnité, les changements apportés par le preneur doivent soit nuire à la solidité de l'immeuble, soit augmenter ses charges de manière significative.

Se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, elle relève que les transformations litigieuses n'affectent ni la structure de l'immeuble ni sa sécurité. La cour retient en outre que l'augmentation des charges résultant des travaux est jugée faible et non significative, ne satisfaisant pas aux conditions légales.

Quant au changement de destination du local, la cour l'écarte comme motif de résiliation dès lors que le contrat de bail l'autorisait expressément. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour motifs graves et prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation des manquements contractuels. Le tribunal de commerce avait retenu que le preneur avait procédé à des modifications non autorisées affectant la structure de l'immeuble.

L'appelant principal contestait la matérialité des faits reprochés et la force probante des expertises judiciaires, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait que la cour retienne, outre la suppression de piliers porteurs, la création d'une mezzanine et d'une ouverture non autorisées comme motifs justifiant l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de l'appelant principal en retenant que l'aveu du preneur quant à la construction d'une mezzanine suffit à caractériser le motif grave.

Elle juge que l'édification d'une telle structure, non prévue au bail, non autorisée par le bailleur et augmentant les charges de l'immeuble, constitue un manquement justifiant l'éviction sans indemnité au visa de l'article 8 de la loi 49-16. La cour considère que la preuve de ce manquement rend inopérante la discussion sur les autres griefs, tel que l'auteur de la création d'une porte en façade arrière, dont l'imputabilité au preneur n'est pas établie.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial et d'expulsion sans indemnité d'éviction, le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur fondée sur des modifications prétendument apportées au local loué. L'appelant soutenait que l'adjonction par le preneur d'une surface extérieure, relevant du domaine public, aux locaux loués constituait une modification augmentant ses charges au sens de l'article 8 de la loi 49-16, dès lors que cette surface était prise en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction due dans une autre instance.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que les modifications visées par la loi doivent affecter le local objet du contrat de bail. Elle juge que l'occupation d'une surface extérieure, quand bien même elle serait contiguë au local, ne saurait constituer une modification des lieux loués dès lors que cette surface n'est pas comprise dans la relation contractuelle et relève du domaine public.

La cour précise que le préjudice allégué par le bailleur, tenant à la prise en compte de cette surface dans le calcul d'une indemnité d'éviction, doit être contesté par les voies de recours propres à la décision ayant fixé ladite indemnité. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande de résiliation d'un bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction sans indemnité. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les transformations, bien que réelles, n'affectaient que l'esthétique du bâtiment et non sa solidité, selon l'expertise judiciaire.

L'appelant soutenait que les modifications constituaient un manquement grave justifiant la résiliation, en ce qu'elles engendraient des infiltrations d'eau dans son propre logement et augmentaient ses charges fiscales. La cour rappelle que, pour justifier une éviction sans indemnité au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, les changements doivent porter atteinte à la solidité de l'immeuble, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges.

Elle retient que l'atteinte à la seule esthétique de la construction, constatée par l'expert, ne constitue pas un motif suffisant au sens de ces dispositions. La cour écarte en outre les autres griefs, considérant que les désordres allégués sont réparables sans compromettre la sécurité de l'édifice et que la preuve d'une augmentation des charges fiscales imputable aux preneurs n'est pas rapportée.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion du preneur pour changement de l'activité commerciale stipulée au bail, la cour d'appel de commerce examine la nature du consentement du bailleur et la caractérisation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion. L'appelant soutenait avoir obtenu un accord implicite du bailleur, matérialisé par l'obtention de licences administratives pour la nouvelle activité, et arguait que le changement d'activité ne pouvait justifier l'expulsion en l'absence de préjudice prouvé. La cour retient que l'obtention de telles autorisations administratives ne saurait suppléer le consentement exprès ou tacite du bailleur, requis au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16. Elle considère en outre que la transformation d'une boucherie en café constitue en soi un préjudice pour le bailleur, du fait de l'augmentation des charges fiscales et des nuisances inhérentes à la nouvelle exploitation. Ce changement unilatéral constituant un manquement aux obligations contractuelles, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les transformations, bien qu'inesthétiques, n'affectaient pas la solidité de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'absence de consentement du bailleur suffisait à justifier l'éviction, peu important l'absence d'atteinte à la sécurité du bâtiment, dès lors que les modifications portaient préjudice à l'esthétique des lieux. La cour écarte ce moyen en se fondant sur une interprétation stricte de l'article 8 de la loi précitée. Elle retient que pour justifier l'éviction, le changement des lieux doit non seulement être opéré sans l'accord du bailleur, mais également porter atteinte à la sécurité de la construction ou augmenter ses charges. La cour précise que si le préjudice esthétique constitue un trouble pour le bailleur, il ne figure pas parmi les motifs d'éviction limitativement énumérés par la loi et ouvre droit à d'autres voies de recours. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la réalisation de travaux non autorisés dans un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la portée des manquements du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les changements constatés ne constituaient pas une cause de résiliation du bail. L'appelant soutenait que la seule existence de modifications substantielles, attestée par un rapport d'expertise, suffisait à caractériser un manquement grave justifiant l'éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant que, pour justifier l'éviction en application de l'article 8 de la loi 49-16, les modifications entreprises sans l'accord du bailleur doivent nuire à l'immeuble, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges. La cour relève que non seulement l'expertise n'a pu déterminer ni la date des travaux ni leur imputabilité au preneur actuel, mais qu'en outre, le bailleur ne démontre pas que ces changements, anciens, porteraient atteinte à la sécurité du bâtiment ou aggraveraient ses charges. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande d'éviction est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier la nature des changements effectués par le preneur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande au motif qu'il ne rapportait pas la preuve que les modifications alléguées, à savoir la création d'une ouverture, étaient imputables au preneur. L'appelant soutenait que le premier juge avait inversé la charge de la preuve et aurait dû retenir, par une présomption, que le preneur, seul bénéficiaire des travaux, en était nécessairement l'auteur. La cour écarte ce moyen en déplaçant l'analyse du terrain probatoire vers la qualification juridique des travaux. Elle retient que la création d'un passage entre le local commercial et une autre pièce située à l'étage, également louée par le même preneur et à usage d'entrepôt, ne constitue pas une modification des caractéristiques du bien loué au sens de la loi n° 49-16. La cour rappelle que seuls les changements entraînant un préjudice pour l'immeuble ou une augmentation des charges pour le bailleur peuvent justifier l'éviction. En l'absence de preuve d'un tel préjudice, le jugement de première instance est confirmé.

La Cour suprême réaffirme que la validité des délibérations d’une assemblée générale repose sur le respect strict des règles de convocation et l’atteinte du quorum légal, conditions indispensables à la formation d’une volonté collective régulière.

En l’espèce, les irrégularités constatées dans la convocation, associées à l’insuffisance du nombre de participants, ont empêché l’expression légitime de cette volonté. La haute juridiction en déduit que ces manquements, affectant tant la forme que la substance de la procédure, imposent l’annulation de l’ensemble des délibérations, sans égard aux conséquences défendues par les intéressés.

Dans cet arrêt, la cour d’appel de commerce de Marrakech confirme la régularité de l’augmentation de capital opérée par souscription proportionnelle, en retenant que la société, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal, est en droit de rechercher réparation pour tout préjudice subi, quel que soit le caractère (physique, moral, actionnaire ou tiers) de l’auteur du dommage.

La Cour rappelle que l’exercice du droit de vote doit se conformer aux prescriptions légales et statutaires, et doit viser à protéger l’intérêt collectif de l’ensemble des associés. En l’espèce, le refus de voter l’augmentation de capital – motivé par l’argument de l’existence de sources de financement alternatives et l’absence d’accès aux comptes – a été qualifié d’abus de minorité. Ce comportement, caractérisé par une opposition contraire à l’intérêt social, entrave la réalisation d’opérations indispensables au développement et à l’expansion de l’activité de la société.

Les dispositions statutaires imposent aux actionnaires une obligation de loyauté dans l’exercice de leur droit de vote, lequel ne peut être utilisé de manière à nuire à l’intérêt général de la société.

En outre, l’augmentation de capital, réalisée proportionnellement à la participation de chaque actionnaire et opposable à tous, ne saurait être considérée comme une charge supplémentaire, dès lors qu’elle répond à l’intérêt social et profite même aux actionnaires minoritaires.

Ainsi, la cour a validé l’opération d’augmentation de capital en sanctionnant le vote abusif de l’associé opposant, confirmant ainsi le caractère légitime de l’augmentation réalisée au profit de l’intérêt collectif de la société.