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Acquéreur évincé

La question de l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux était au cœur du litige opposant un bailleur à l'acquéreur d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validation de son offre réelle d'exercice du droit de préférence, jugeant la loi nouvelle applicable.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour devait déterminer si le droit de préférence du bailleur, institué par la loi nouvelle, était régi par la date de la cession du fonds, antérieure à cette loi, ou par la date de sa notification au bailleur, qui lui était postérieure. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que le fait générateur du droit de préférence est la notification de la cession au bailleur, et non l'acte de cession lui-même.

Dès lors que cette notification est intervenue après l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, les dispositions de celle-ci, notamment l'article 25 instituant le droit de préférence, sont applicables au litige. La cour examine ensuite l'étendue des sommes à rembourser par le bailleur, incluant dans l'assiette du remboursement, outre le prix de cession, les frais d'acte et les dépenses d'amélioration prouvées par expertise.

Elle écarte cependant la commission d'intermédiation, considérant qu'elle ne constitue pas une dépense inhérente à la cession opposable au bailleur exerçant son droit. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en réévaluant le montant dû à l'acquéreur évincé au titre de sa demande reconventionnelle, et le confirme pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le sort d'un bail commercial lorsque le preneur, devenu acquéreur du bien loué, est évincé par l'exercice d'un droit de préférence par des copropriétaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par les bénéficiaires de ce droit au motif que l'occupation n'était pas sans titre.

L'appel portait sur le point de savoir si l'exercice du droit de préférence, en anéantissant la vente, mettait également fin au bail préexistant qui liait l'acquéreur évincé aux anciens propriétaires. La cour retient que les bénéficiaires du droit de préférence, en se substituant aux vendeurs, acquièrent la qualité d'ayants cause à titre particulier et sont tenus de reprendre les droits et obligations attachés au bien.

Elle juge que l'anéantissement du titre de propriété de l'acquéreur évincé a pour effet de faire subsister sa qualité originelle de preneur, le contrat de bail se poursuivant de plein droit avec les nouveaux propriétaires. L'occupation des lieux n'étant dès lors pas sans droit ni titre, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé l'exercice par un bailleur de son droit de préemption sur un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'offre du préempteur et la recevabilité des demandes de l'acquéreur évincé. L'appelant soutenait que le droit avait été exercé tardivement et que l'offre était insuffisante, n'incluant pas l'ensemble des frais annexes à la cession.

La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, constatant que le bailleur avait agi dans le délai de trente jours prévu par l'article 25 de la loi 49-16. Sur le fond, elle retient que le préempteur est uniquement tenu d'offrir le remboursement des sommes apparentes dont il a connaissance au moment de l'exercice de son droit.

La cour précise que le paiement des frais supplémentaires allégués par l'acquéreur, tels que les frais notariés ou de réparation, est subordonné à leur justification. Faute pour l'acquéreur d'avoir formé une demande reconventionnelle en première instance pour obtenir le paiement de ces frais, sa prétention formulée pour la première fois en appel est jugée irrecevable comme privant l'intimé d'un degré de juridiction.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise les conditions d’exercice du droit de retrait par un coindivisaire sur les parts d’un fonds de commerce cédées à un tiers. La Cour rappelle que le point de départ du délai annal pour l’exercice de ce droit est la date à laquelle le retrayant a eu une connaissance certaine et complète de la cession, connaissance qui ne saurait être présumée et dont la preuve incombe à l’acquéreur évincé. À ce titre, de simples attestations ou des indices non corroborés sont jugés insuffisants à établir une telle connaissance, laquelle est valablement fixée à la date du dépôt des actes de cession au registre du commerce. S’agissant de l’offre réelle, celle-ci est considérée comme valable dès lors qu’elle couvre le prix de vente ainsi que les frais du contrat connus et certains, à l’exclusion des frais non établis, telle une commission de courtage non documentée ou des dépenses d’amélioration dont la preuve est contradictoire. Enfin, la Cour réaffirme que le droit de retrait sur un fonds de commerce détenu en indivision successorale trouve son fondement dans le droit commun de la préemption entre coindivisaires, tel que prévu par le Dahir des obligations et des contrats, et non dans les dispositions spécifiques au bail commercial qui réservent ce droit au propriétaire des murs.

L’expulsion de l’acquéreur d’une part indivise, évincé par l’exercice du droit de préemption, ne peut être ordonnée dès lors que ce dernier conserve sa qualité de coindivisaire sur le même immeuble. Viole la loi la cour d’appel qui, pour justifier une telle expulsion, se fonde sur une expertise délimitant la part préemptée, assimilant ainsi indûment une mesure d’instruction technique à un acte de partage.

La Cour suprême censure cette analyse en rappelant un principe fondamental : seul un acte de partage peut mettre fin à l’état d’indivision. Une expertise, si elle peut identifier la consistance d’un droit, demeure dépourvue des effets juridiques d’un partage. Par conséquent, l’expulsion d’un propriétaire avant la liquidation de ses droits indivis constitue une atteinte à son droit de propriété et prive la décision qui la prononce de toute base légale.

Pour que l’offre de retrait soit valable, le coindivisaire doit consigner, en sus du prix de vente, le montant des frais et loyaux coûts du contrat ainsi que la valeur des améliorations. Une simple déclaration d’intention de payer ces sommes est inopérante, le remboursement intégral de l’acquéreur étant une condition de fond de l’exercice du retrait.

Dès lors, encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions valant défaut de motivation, l’arrêt qui accorde le retrait sans statuer sur le moyen de l’acquéreur relatif à l’omission dans l’offre des frais d’acte, dont le montant était pourtant établi au dossier. Le traitement de la question des améliorations par les juges du fond ne saurait les dispenser de se prononcer sur l’intégralité des composantes du remboursement dû à l’acquéreur évincé.

La demande de remboursement des améliorations faites par l’acquéreur évincé dans le cadre d’une action en préemption (chafâa) peut être valablement présentée par simple voie de défense. Il n’est pas nécessaire de former une demande reconventionnelle distincte à cet effet.

La Cour suprême censure les juges du fond ayant imposé une telle exigence procédurale. Elle rappelle que le remboursement de la valeur des améliorations constitue une condition légale de l’exercice du droit de préemption, au même titre que le prix et les frais. Par conséquent, en subordonnant la recevabilité de cette réclamation au formalisme d’une demande reconventionnelle, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, justifiant la cassation de sa décision pour défaut de motivation.

La Cour Suprême censure la décision d’une cour d’appel qui, dans une action en préemption, avait déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de l’acquéreur évincé en remboursement des améliorations apportées au bien.

La Haute Juridiction rappelle qu’une telle demande n’est pas une prétention nouvelle mais la conséquence légale et nécessaire du jugement qui accueille la préemption. En effet, le droit du préempteur ne devient effectif qu’après indemnisation intégrale de l’acquéreur évincé, laquelle comprend le prix, les frais de l’acte et la plus-value résultant des améliorations. En refusant d’examiner cette demande au fond, la cour d’appel a commis une erreur de droit et privé sa décision de base légale.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui retient que le préempteur, devenu propriétaire par l'effet d'un jugement définitif et le paiement du prix de la choufaa, est en droit d'obtenir l'expulsion de l'acquéreur évincé ainsi qu'une indemnité pour la privation de jouissance du bien à compter de ce paiement. En revanche, encourt la cassation partielle l'arrêt qui, pour fixer le montant de cette indemnité, se fonde sur un rapport d'expertise sans répondre au moyen tiré de la nullité de celui-ci pour défaut de convocation du conseil d'une partie aux opérations d'expertise, en violation des dispositions de l'article 63 du Code de procédure civile.