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Travaux non autorisés par le preneur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce précise les conditions de l'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande, considérant le manquement non établi.

L'appelant soutenait que la seule réalisation de travaux non autorisés par le preneur, constatée par expertise, constituait un manquement grave justifiant la résiliation du contrat. La cour retient cependant, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que le changement apporté par le preneur à l'immeuble loué ne constitue un motif de résiliation que s'il est de nature à nuire à la solidité de la construction, à sa sécurité ou à augmenter les charges du bailleur.

Or, la cour relève que le rapport d'expertise judiciaire, bien que confirmant l'existence de modifications, a formellement écarté toute incidence desdits travaux sur la solidité de l'immeuble. Faute de preuve d'un préjudice effectif à la structure du bâtiment, le motif invoqué dans la mise en demeure ne saurait fonder la demande d'expulsion sans indemnité.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que les aménagements litigieux, notamment une mezzanine, n'étaient pas imputables au preneur. L'appelant soutenait que l'édification de cette structure sans autorisation constituait un manquement grave justifiant la résiliation et que cette modification compromettait la sécurité de l'immeuble.

La cour d'appel de commerce, s'appuyant sur les conclusions concordantes de deux expertises judiciaires, dont une ordonnée en cause d'appel, relève que si la mezzanine constitue bien une modification des lieux, elle ne présente aucun danger pour la solidité et la sécurité de la construction. La cour retient que les conditions de l'article 8 de la loi n° 49-16 ne sont dès lors pas réunies, faute pour le bailleur de démontrer que les changements apportés au local loué sont de nature à nuire à la solidité de l'immeuble.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du contrat pour modification des lieux loués par le preneur en violation d'une clause résolutoire expresse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation et en expulsion.

L'appelant soutenait que son silence prolongé ne pouvait valoir acceptation des travaux et que la modification unilatérale des lieux constituait un motif grave et légitime de résiliation. La cour écarte ce moyen en retenant que l'augmentation substantielle du loyer, intervenue concomitamment aux travaux et demeurée inexpliquée par le bailleur, constitue une présomption de son consentement aux modifications entreprises.

La cour rappelle en outre que, au visa de l'article 8 de la loi n° 49.16, la résiliation pour cause de modification des lieux est subordonnée à la preuve d'un préjudice porté à la solidité de l'immeuble ou à sa sécurité. Faute pour le bailleur de démontrer un tel préjudice, et en l'absence de preuve d'une obstruction effective à son droit d'accès au toit, la demande de résiliation ne pouvait prospérer.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de résiliation du contrat pour modification de l'activité et réalisation de travaux non autorisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par les bailleurs. Devant la cour, les appelants soutenaient que le preneur avait modifié sans droit l'activité commerciale convenue et que les transformations apportées aux lieux loués compromettaient la sécurité de l'immeuble. La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité, relevant que l'autorisation écrite initiale permettait l'exercice d'une activité de commerce au sens large et n'établissait pas une destination exclusive. S'appuyant sur un rapport d'expertise, la cour retient que les modifications apportées, bien que causant des dommages par humidité au local voisin du fait de l'installation défectueuse d'un sanitaire, n'affectent pas la sécurité de la construction au sens de l'article 8 de la loi n° 49-16. La cour juge que de tels préjudices, réparables par d'autres voies de droit, ne constituent pas un motif d'éviction au regard des dispositions spécifiques de cette loi. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la démolition d'un ouvrage édifié par un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets du silence prolongé du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la remise en état des lieux et l'indemnisation du préjudice. L'appelant, preneur à bail, soulevait la prescription de l'action et l'existence d'un consentement tacite du bailleur, résultant de son inaction et de la perception des loyers pendant plus de quarante ans. La cour retient que le bailleur, en ne contestant pas l'ancienneté de l'ouvrage remontant à 1976, a fait un aveu judiciaire sur ce point, ce qui rend non prouvée l'imputation de la construction au preneur actuel. La cour ajoute, au visa de l'article 38 du code des obligations et des contrats, que le silence du bailleur originel, qui a perçu les loyers sans protestation pendant plusieurs décennies, doit s'analyser en une acceptation tacite des modifications apportées aux lieux loués. Elle écarte par conséquent l'argument tiré de l'imprescriptibilité des droits sur un immeuble immatriculé, la demande relevant d'une action personnelle et non d'une action réelle. Le jugement est donc infirmé et la demande initiale du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction sans indemnité, la cour d'appel de commerce précise l'interprétation du préjudice au sens de l'article 8 de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur fondée sur la réalisation de travaux non autorisés par le preneur. L'appelant invoquait d'une part la violation des droits de la défense et, d'autre part, une conception extensive du préjudice qui inclurait l'atteinte à la salubrité publique. La cour écarte le moyen procédural, retenant que le dépôt d'une note en délibéré non communiquée n'a causé aucun grief dès lors qu'elle ne contenait aucun élément nouveau et n'a pas influencé la décision de première instance. Sur le fond, la cour retient que le préjudice justifiant l'éviction sans indemnité est exclusivement celui qui porte atteinte à la solidité, à la sécurité ou aux charges de l'immeuble. Elle juge que l'éventuelle violation des règles de salubrité, sanctionnée par d'autres autorités, est étrangère au champ d'application de ce texte. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'un tel préjudice matériel, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait qualifier la nature des travaux réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que les aménagements ne portaient pas atteinte à la structure de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une extension, la démolition d'un mur et la modification des façades constituaient des changements substantiels justifiant la résiliation du contrat. La cour d'appel de commerce, se fondant sur un constat d'huissier, retient que les travaux consistant en la pose d'une toiture légère, le carrelage d'une surface et l'installation de parois vitrées ne portent atteinte ni à la solidité de l'immeuble ni à sa sécurité. Elle rappelle, au visa des dispositions de la loi n° 49-16, que le changement qui n'occasionne aucun préjudice à l'immeuble loué ne constitue pas un motif grave et légitime de résiliation. Dès lors, les travaux litigieux ne sauraient justifier l'application des sanctions prévues à l'article 8 de ladite loi. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un procès-verbal de constat, que le preneur avait procédé à des travaux de transformation du local loué, notamment par la démolition et l'édification de cloisons, sans l'autorisation de la bailleresse et en violation d'un engagement contractuel exprès de ne procéder à aucune modification des lieux, une cour d'appel en déduit à bon droit que ces agissements constituent un manquement grave aux obligations du bail justifiant la validation du congé et l'expulsion du preneur.