Mot clé
Transfert de propriété du bien loué

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la persistance des droits du bailleur après le transfert de propriété du bien loué consécutif à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par les bailleurs, retenant leur défaut de qualité à agir.

En appel, ces derniers soutenaient que le contrat de bail subsistait tant que la décision d'expropriation n'était pas matériellement exécutée et que l'indemnité n'était pas versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour retient que le transfert de propriété au profit de l'État, opéré par l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier, met fin de plein droit à la qualité de bailleur de l'ancien propriétaire.

Dès lors, les droits de ce dernier se trouvent convertis en un unique droit à indemnité, le privant de toute action en recouvrement de loyers pour la période postérieure à cette inscription. La cour écarte l'application de l'article 651 du dahir formant code des obligations et des contrats, jugeant que le défaut de perception effective de l'indemnité d'expropriation est sans incidence sur la perte de la qualité à agir du propriétaire dépossédé.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux pour un bien ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date de perte de la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers échus jusqu'à la date où la procédure d'expropriation est devenue irrévocable.

L'appelant soutenait que le bailleur avait perdu sa qualité à agir dès la décision d'appel administrative prononçant le transfert de propriété, et non à la date ultérieure de la décision de la Cour de cassation. La cour écarte ce moyen et retient que le transfert de propriété du bien loué au profit de l'État ne devient définitif qu'à la date où la décision judiciaire statuant sur ce transfert acquiert l'autorité de la chose jugée.

Elle précise que cette date correspond à celle de l'arrêt de la Cour de cassation rejetant le pourvoi formé contre la décision d'expropriation. Dès lors, le bailleur conserve sa qualité à agir et son droit à percevoir les loyers jusqu'à cette échéance, nonobstant les décisions judiciaires antérieures non encore irrévocables.

Le jugement ayant condamné le preneur au paiement des loyers pour la période courant jusqu'à cette date précise est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur initial après le transfert de propriété du bien loué par voie d'expropriation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail formée par les héritiers du bailleur. L'appelant soutenait que le transfert de propriété au profit de l'État privait les anciens propriétaires de leur qualité à agir pour les loyers échus postérieurement à l'expropriation. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour rappelle qu'en application de l'article 694 du code des obligations et des contrats, le nouveau propriétaire est substitué à l'ancien dans tous ses droits et obligations résultant du bail. La cour relève que la créance de loyers litigieuse est née postérieurement à la date du jugement d'expropriation ayant transféré la propriété du bien à l'État. Dès lors, les bailleurs originels ne disposent plus de la qualité pour poursuivre le recouvrement des loyers ni pour solliciter l'éviction du preneur. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande initiale irrecevable.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir du bailleur initial après le transfert de propriété du bien loué par voie d'expropriation au profit de l'État. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par le bailleur originel. L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité à agir de ce dernier, arguant que seul le nouveau propriétaire pouvait réclamer les loyers et valablement délivrer un congé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que le contrat de bail subsiste entre les parties originaires tant qu'il n'a pas été résilié et que le preneur continue d'occuper les lieux. Elle juge que le bailleur initial conserve sa qualité à agir dès lors que le preneur, qui ne justifie d'aucun paiement, ne peut se prévaloir d'un défaut de qualité que seul le nouveau propriétaire aurait intérêt à soulever. La cour réforme néanmoins le jugement sur le quantum des loyers dus, après avoir constaté au cours d'un complément d'instruction l'accord du bailleur sur un montant inférieur à celui réclamé. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe, notamment quant à la validation du congé et à l'expulsion, mais réformé sur le montant de la condamnation pécuniaire.

Il résulte de l’article 694 du Dahir sur les obligations et contrats qu’en cas de cession du bien loué, le nouveau propriétaire est substitué à l’ancien dans tous ses droits et obligations découlant du bail en cours. Encourt la cassation l’arrêt qui déclare recevable l’action en paiement de loyers et en expulsion intentée par le bailleur initial, alors qu’il est établi que la propriété du bien a été transférée à un tiers avant l’introduction de l’instance, ce dont il se déduit que le preneur a qualité et intérêt à contester la qualité à agir de son bailleur d’origine.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l'auteur d'un congé, retient qu'il n'est pas prouvé que le bien objet d'un transfert de propriété par donation est le même que le local loué, sans procéder à l'examen des documents versés aux débats, tel un certificat foncier mentionnant la même adresse que celle du local litigieux, ni ordonner une mesure d'instruction afin de vérifier la correspondance des biens.