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Saisie des loyers

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux et à la résiliation du bail, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une quittance sans réserve et les effets d'un avis à tiers détenteur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement d'arriérés et prononcé l'expulsion du preneur.

La cour retient que la délivrance par le bailleur d'une quittance pour une période déterminée, sans formuler de réserve expresse quant aux loyers des périodes précédentes, établit, au visa de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, une présomption de paiement desdits loyers antérieurs. Elle juge également que la notification d'un avis à tiers détenteur au preneur a pour effet de geler la créance de loyer entre ses mains au profit du Trésor, créant une obligation directe entre le preneur et l'administration fiscale qui exclut tout manquement envers le bailleur.

Le bailleur est dès lors déchu du droit de réclamer le paiement de la somme saisie et ne peut se prévaloir d'un défaut de paiement pour fonder la résiliation. La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement en ce qu'il avait condamné le preneur au paiement des arriérés et prononcé l'expulsion, tout en le confirmant sur le rejet de la demande reconventionnelle pour procédure abusive.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'injonction préalable. Le preneur appelant soulevait l'irrégularité de l'acte au motif, d'une part, d'un défaut de qualité des bailleurs, héritiers non individuellement désignés, et d'autre part, de la nullité d'une injonction unique valant à la fois mise en demeure de payer et congé, ce qui contreviendrait à la loi 49.16.

Il contestait enfin la cause du congé en excipant d'une saisie des loyers par l'administration fiscale. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant qu'une injonction délivrée collectivement par les héritiers du bailleur est valable dès lors que leur qualité est établie et que l'allégation du décès de certains d'entre eux n'est pas prouvée.

La cour juge ensuite, au visa de l'article 26 de la loi 49.16, qu'une seule et même injonction peut valablement contenir la mise en demeure de payer et le congé visant à faire constater la résolution du bail, l'exigence de deux actes distincts n'étant pas prévue par la loi. La cour rejette enfin l'argument relatif à la saisie des loyers, faute pour le preneur de produire l'avis à tiers détenteur qui lui aurait été notifié.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet d'une saisie des loyers sur la caractérisation du défaut de paiement du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le considérant en état de défaut. L'appelant contestait cette qualification, arguant de l'existence d'une saisie des loyers pratiquée entre ses mains au profit d'un créancier du bailleur, dont la mainlevée ne lui avait jamais été notifiée. Après avoir écarté les moyens de forme relatifs à la sommation et à la qualité à agir du bailleur, la cour retient que la saisie régulièrement notifiée au preneur lui faisait interdiction de se libérer auprès du bailleur. Dès lors, son refus de payer était légitime et ne pouvait caractériser un manquement justifiant la résiliation du bail. La cour souligne que faute pour le bailleur de prouver la notification de la mainlevée de cette saisie au preneur, ce dernier ne pouvait être considéré comme défaillant. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande, tout en le confirmant pour le surplus.

Viole l'article 488 du code de procédure civile, la cour d'appel qui maintient une saisie-arrêt sur des loyers au seul motif que la donation de l'immeuble par le débiteur saisi est intervenue après l'ordonnance de saisie, sans rechercher si, à compter de la date de cette donation, le débiteur saisi avait conservé sa qualité de créancier desdits loyers à l'égard du locataire, tiers saisi.