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Purge des droits

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un bail antérieur à une vente sur saisie immobilière est opposable à l'adjudicataire, bien que non mentionné dans le cahier des charges, dès lors que le procès-verbal d'adjudication fait lui-même référence à des décisions de justice antérieures qui constataient l'existence de ce bail. En effet, le transfert de propriété par adjudication ne met pas fin au contrat de bail préexistant si l'acquéreur est réputé en avoir eu connaissance.

Conformément à l'article 418 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le procès-verbal d'adjudication, qui fait foi des faits qu'il constate y compris à l'égard des tiers, suffit à établir une telle connaissance.

En matière de bail commercial portant sur un immeuble exproprié pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation précise les conséquences juridiques du dépôt du jugement d’expropriation auprès de la Conservation foncière sur la situation du bailleur initial. En l’espèce, le litige concernait la recevabilité d’une action en paiement des loyers et en expulsion introduite par l’ancien propriétaire bailleur postérieurement au transfert effectif de propriété au profit de l’État et à l’enregistrement du jugement d’expropriation.

Se fondant sur l’article 37 de la loi n° 7-81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour rappelle que l’inscription du jugement translatif de propriété auprès de la Conservation foncière entraîne immédiatement et automatiquement le transfert de la propriété à l’autorité expropriante et purge le bien immobilier de toutes les charges et droits réels préexistants.

Dès lors, les droits des anciens titulaires, y compris ceux du bailleur, ne subsistent plus qu’à travers un droit à indemnisation. À compter de l’inscription foncière, l’ancien propriétaire perd définitivement sa qualité de propriétaire ainsi que celle de bailleur, cette dernière étant indispensable pour agir valablement en paiement des loyers ou en expulsion du locataire.

Par conséquent, la Cour affirme que toute action intentée par l’ancien propriétaire, visant l’exécution ou la résiliation du bail après la date de dépôt du jugement d’expropriation, est irrecevable faute de qualité pour agir. Elle précise également que le maintien dans les lieux du locataire postérieurement au transfert de propriété ne modifie en rien l’absence de légitimité juridique de l’ancien bailleur à poursuivre l’exécution du bail ou à réclamer ses loyers.

Le droit au bail constitue un droit personnel et échappe, à ce titre, au principe de la purge des droits réels non inscrits qui découle de l’immatriculation foncière. Par conséquent, l’invocation d’un contrat de bail par l’occupant d’un immeuble immatriculé suffit à caractériser une contestation sérieuse qui fait obstacle à la compétence du juge des référés. Ordonner l’expulsion dans un tel contexte reviendrait à trancher une question de fond.

En conséquence, une cour d’appel confirmant l’incompétence du juge des référés en présence d’un tel contrat a correctement appliqué la loi. Le moyen fondé sur la violation des articles 62, 65 et 66 du dahir du 12 août 1913 est donc inopérant, ces dispositions ne régissant que le sort des droits réels et étant sans pertinence dans un litige relatif à un droit personnel.

Ayant relevé qu'un copropriétaire avait, par un acte distinct, renoncé à réclamer sa quote-part des revenus d'un immeuble, une cour d'appel retient à bon droit que cette renonciation constitue un droit personnel et non un droit réel. Elle en déduit exactement que cette obligation, qui lie les parties en vertu de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, n'est pas soumise à l'inscription sur le titre foncier et, partant, n'est pas affectée par l'effet de purge attaché à l'établissement dudit titre.

La protection du tiers de bonne foi qui se fonde sur les inscriptions portées au registre du commerce constitue un principe fondamental de la sécurité des transactions. En vertu de l’article 61 du Code de commerce, les faits et actes juridiques ne sont opposables aux tiers qu’à la condition d’avoir été régulièrement publiés. Ainsi, un créancier qui contracte avec le propriétaire apparent d’un fonds de commerce, tel qu’il résulte des énonciations du registre public, est fondé à se prévaloir de la situation juridique ainsi publiée.

Il découle de ce principe qu’un contrat de gérance libre, non inscrit au registre du commerce, est inopposable au créancier qui a pris un nantissement sur le fonds de commerce en se fiant à la qualité de propriétaire du gérant telle que publiée. La nature réelle de la relation juridique entre le propriétaire du fonds et son gérant ne saurait dès lors préjudicier aux droits valablement acquis par le créancier nanti, qui a agi sur la foi de la publicité légale.

La Cour Suprême rappelle par ailleurs que toute demande de radiation d’une immatriculation au registre du commerce est subordonnée à l’apurement préalable des inscriptions qui y grèvent le fonds. En application des dispositions de l’article 51 du Code de commerce, la radiation ne peut être ordonnée qu’après la purge des droits des créanciers inscrits, garantissant ainsi le respect des sûretés constituées sur le fonds.