Mot clé
Offre réelle des clés

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve de la fin de la relation locative. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait s'être libéré de ses obligations en ayant volontairement quitté les lieux et restitué les clés, produisant à cet effet des attestations. La cour écarte ce moyen et retient que le contrat de bail, valablement formé, demeure productif d'effets tant qu'il n'a pas été résilié par accord des parties ou par décision de justice.

Elle rappelle qu'en l'absence d'une telle résiliation formelle, la seule preuve admissible de la fin de l'occupation consiste pour le preneur à démontrer avoir procédé à une offre réelle des clés au bailleur, conformément à l'article 275 du code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur de rapporter cette preuve, son obligation au paiement des loyers persiste.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les effets d'une résiliation unilatérale d'un bail commercial par le preneur, confrontée à l'impossibilité de notifier le bailleur et de restituer les clés. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers, jugeant la résiliation inefficace faute de restitution effective des lieux.

L'appelant soutenait que la résiliation, prévue contractuellement, devait produire ses effets dès lors que la notification et la restitution avaient été rendues impossibles par la faute du bailleur, qui avait changé d'adresse sans l'en informer. La cour retient que le changement d'adresse du bailleur non notifié au preneur constitue une faute qui lui est imputable et qui a fait obstacle à la notification de la résiliation.

Elle en déduit que la tentative du preneur de procéder à une offre réelle de restitution des clés auprès du tribunal matérialise la fin de la relation contractuelle, l'obligation au paiement du loyer étant la contrepartie de la jouissance effective des lieux. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, rejette l'appel incident du bailleur et réduit le montant des loyers dus à la seule période courant jusqu'à la date de la tentative d'offre réelle des clés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés, la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la relation locative avait pris fin par un accord verbal et qu'il avait libéré les lieux, offrant de le prouver par témoins. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que la preuve de la résiliation amiable incombe au preneur. Elle retient que, pour se libérer de ses obligations locatives au visa de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, le preneur aurait dû procéder à une offre réelle des clés par constat d'huissier ou intenter une action en résiliation judiciaire. La cour relève en outre qu'une sommation de payer ayant été valablement délivrée à l'adresse du local loué, il en résulte une présomption de maintien du preneur dans les lieux, rendant inopérante sa demande d'enquête. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel condamne le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation judiciaire d'un contrat de gérance libre, en retenant que la simple mise en demeure adressée au bailleur de reprendre les locaux ne suffit pas à prouver le refus de ce dernier ni à libérer le preneur de son obligation de restitution. Pour mettre le bailleur en demeure et faire cesser l'indemnité d'occupation, il incombe au preneur de procéder à une offre réelle des clés.

Par ailleurs, la clause contractuelle excluant toute indemnité à la fin du contrat n'est pas applicable à une demande d'indemnisation pour occupation sans droit ni titre.

Viole la loi organisant la profession d'huissier de justice, la cour d'appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers, retient que l'offre réelle des clés non suivie de leur dépôt effectif ne le libère pas, alors que le refus du bailleur de recevoir les clés présentées par un huissier de justice vaut dépôt et libère le preneur de ses obligations à compter de la date dudit refus.