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Occupation légitime

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant une expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la force probante des documents établissant une chaîne locative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion.

L'appelant soutenait pour sa part détenir un droit d'occupation légitime, justifié par la production de quittances de loyer et d'un contrat de gérance. La cour retient que ces pièces, dès lors qu'elles n'ont fait l'objet d'aucune contestation par les intimés selon les voies de droit, suffisent à écarter la qualification d'occupation sans titre.

Elle considère en conséquence que la demande d'expulsion est prématurée et dépourvue de fondement probatoire en l'état. Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion d'équipements d'un fonds de commerce après l'échéance d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la fin du rapport contractuel. Le tribunal de commerce avait débouté les propriétaires du fonds de leur demande, faute de preuve de la restitution des lieux.

L'appelant soutenait que le contrat étant arrivé à son terme, l'occupation des lieux par les équipements du gérant était devenue sans droit ni titre. La cour retient que la charge de la preuve de la restitution des clés et de la fin effective de la relation contractuelle pèse sur le bailleur qui sollicite l'expulsion.

Elle relève qu'en l'absence de tout élément démontrant la remise des clés ou la résiliation du contrat selon les formes légales, l'occupation des lieux par le gérant conserve son fondement contractuel. Dès lors, la demande d'expulsion des équipements ne pouvait prospérer, le contrat de gérance libre étant présumé se poursuivre.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour défaut de titre, la cour d'appel de commerce examine la source du droit au maintien dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que le contrat de bail dont se prévalait l'occupant, conclu avec un seul des propriétaires indivis, avait été judiciairement annulé.

L'appelant soutenait que son droit d'occupation ne découlait pas de ce bail annulé, mais de l'acquisition antérieure et non contestée du fonds de commerce exploité dans les lieux, laquelle emportait cession du droit au bail. La cour d'appel de commerce retient que le véritable titre de l'occupant est l'acte de cession du fonds de commerce, et non le bail subséquent annulé.

Elle considère que la validité de cette cession, qui n'a pas été remise en cause par une action judiciaire prospère, confère à l'acquéreur un droit légitime à se maintenir dans les lieux. Dès lors, la demande d'expulsion fondée sur l'occupation sans droit ni titre ne pouvait être accueillie, le titre de l'occupant étant constitué par l'acte d'acquisition du fonds de commerce.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce censure la décision des premiers juges. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, après avoir requalifié la cessation des paiements dus au titre d'un contrat de gérance en une résiliation volontaire valant perte du titre d'occupation.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, dans le cadre d'une action en expulsion pour occupation sans titre, se prononcer sur la résiliation d'un contrat dont l'existence était reconnue par les deux parties. La cour d'appel de commerce retient que l'existence, admise par l'intimé lui-même, d'un contrat verbal de gérance confère à l'appelant un titre légitime d'occupation, rendant l'action en expulsion pour occupation sans titre infondée.

Elle juge que la simple cessation du versement de la redevance de gérance ne saurait constituer une résiliation de ce contrat, laquelle requiert un accord des parties ou une décision de justice. La cour relève en outre que le demandeur initial, tiers aux quittances de loyer établies entre l'occupant et l'un des bailleurs, n'avait pas qualité pour en demander l'annulation.

Le jugement est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, le débat portait sur la valeur probante des déclarations d'un occupant face au titre de propriété du demandeur. Le tribunal de commerce avait débouté la propriétaire au motif que les affirmations des occupants, recueillies par commissaire de justice et faisant état d'un contrat de gérance libre, suffisaient à justifier leur présence.

La cour d'appel de commerce censure cette analyse et retient que le titre légitimant une occupation ne saurait découler des seules déclarations de l'occupant, celles-ci étant dépourvues de force probante en l'absence d'un acte écrit. Elle rappelle qu'il appartient à celui qui se prétend titulaire d'un droit d'en rapporter la preuve, la charge de la preuve pesant sur l'occupant dès lors que le propriétaire a établi son propre droit.

Faute pour les intimés, défaillants en appel, de produire le moindre contrat justifiant leur présence, leur occupation est jugée constitutive d'une voie de fait. Le jugement est par conséquent infirmé et la cour, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion des occupants.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conséquences du défaut de notification au bailleur de la cession d'un fonds de commerce, au regard de l'article 25 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre du cessionnaire, considérant que ce dernier disposait d'un titre légitime d'occupation.

L'appelant soutenait que le défaut d'accomplissement des formalités de notification prévues par ce texte rendait la cession inopposable et privait le cessionnaire de tout droit ou titre à son encontre. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'article 25 de la loi précitée consacre le droit pour le preneur de céder son droit au bail sans le consentement du bailleur.

Elle juge que le contrat de cession du fonds de commerce constitue un titre d'occupation légitime pour le cessionnaire, qui devient le successeur particulier de l'ancien preneur. La cour précise que la notification de la cession au bailleur a pour seul effet de lui rendre l'acte opposable et de faire courir le délai d'exercice de son droit de préférence, et non de conditionner la validité de l'occupation du cessionnaire.

Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande d'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des documents susceptibles de justifier une occupation légitime d'un bien immobilier. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et déclaré irrecevable la demande d'intervention forcée d'une tierce société.

L'appelant soutenait, d'une part, que la demande d'intervention était recevable et, d'autre part, que son occupation était justifiée par une relation contractuelle avec un tiers ainsi que par divers documents administratifs et fiscaux. La cour écarte le premier moyen en rappelant qu'une demande d'intervention forcée, à l'instar d'une demande introductive d'instance, doit comporter des prétentions déterminées à l'encontre de la partie mise en cause, ce qui faisait défaut.

Sur le fond, la cour retient qu'une éventuelle relation locative entre l'occupant et une société tierce est inopposable au propriétaire du bien, avec lequel aucun lien de droit n'est établi. Elle juge en outre que ni les autorisations administratives d'investissement ni les quittances fiscales ne constituent un titre d'occupation légitime.

Dès lors, en l'absence de production d'un acte de nature à contredire le droit de propriété établi par le certificat foncier, l'occupation est jugée sans fondement. Le jugement d'expulsion est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le sort du titulaire d'un fonds de commerce en cas de vente aux enchères judiciaires du bien immobilier dans lequel il est exploité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par l'adjudicataire de l'immeuble contre les occupants.

L'appelant soutenait que la vente aux enchères, dont le cahier des charges ne mentionnait aucun fonds de commerce, lui conférait un droit de propriété purgé de toute occupation, d'autant que le registre du commerce initial avait été radié. La cour écarte ce moyen en retenant que la vente forcée ne portait que sur la propriété des murs et non sur le fonds de commerce qui y était exploité.

Elle relève en outre que l'adjudicataire avait lui-même, dans une procédure antérieure, reconnu l'existence de l'exploitation commerciale en agissant contre les occupants. Dès lors, la radiation du registre du commerce au nom du défunt, suivie d'une nouvelle immatriculation par ses héritiers, n'affecte pas la continuité de l'existence du fonds.

La cour en déduit que l'occupation des intimés repose sur un titre légitime, à savoir la propriété du fonds de commerce, qui est opposable au nouveau propriétaire de l'immeuble. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'une convention d'occupation et la compétence du juge de l'urgence. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, considérant l'occupant sans droit ni titre. L'appelant soutenait que la convention devait être requalifiée en bail commercial, ce qui privait le juge des référés de sa compétence et rendait son occupation légitime. La cour écarte cette argumentation en se fondant sur l'engagement écrit des parties. Elle relève que la convention, n'ayant pas atteint la durée de deux ans requise pour bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux issu de la loi 49-16, demeure soumise aux règles du droit commun des obligations. Dès lors, le non-respect par l'occupant de son engagement d'évacuer les lieux après mise en demeure a entraîné la résolution de plein droit de la convention par l'effet d'une clause résolutoire. La cour retient que la persistance de l'occupant dans les lieux constitue une occupation sans droit ni titre justifiant l'intervention du juge des référés. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les éléments de preuve constitutifs d'une occupation légitime. L'appelante, propriétaire des lieux, soutenait que l'occupation était sans droit ni titre, arguant d'un changement d'activité et contestant la portée de son acceptation des loyers. La cour écarte ces moyens en retenant que la présence effective et continue de l'occupant dans les lieux depuis plus de huit ans, au vu et au su de la propriétaire qui n'a élevé aucune protestation, caractérise une acceptation tacite de l'occupation. Elle relève en outre que l'acceptation par la bailleresse des offres réelles de loyers, constatée par huissier de justice et sans réserve émise en temps utile, fait obstacle à une contestation ultérieure de leur cause. La cour souligne également les contradictions de l'appelante quant à la nature de la relation entre l'occupant et son fils, ce qui achève de discréditer sa version des faits. Enfin, la cour considère que les témoignages produits par l'appelante, constituant une simple preuve négative, ne sauraient prévaloir sur les témoignages directs et concordants établissant la réalité de l'occupation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification de l'occupation d'un local commercial et sur les conditions de dissolution d'une société de fait. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le titulaire du bail, considérant l'occupation des ayants droit de son frère comme fondée sur un titre légal. L'appelant soutenait que cette occupation ne reposait que sur une simple tolérance familiale et que le contrat de société qui avait pu exister était résolu. La cour écarte cette argumentation en retenant que le fondement de l'occupation réside bien dans un contrat de société. Elle rappelle que la dissolution d'une société ne peut résulter d'un acte unilatéral de l'un des associés mais requiert le consentement mutuel des parties ainsi que l'établissement d'une comptabilité de liquidation. Faute de preuve de l'accomplissement de ces formalités, la cour considère que le contrat de société demeure en vigueur, ce qui rend l'occupation des intimés légitime et prive de fondement l'allégation d'occupation sans droit ni titre. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la légitimité de la présence de ce dernier dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion du bailleur, considérant l'occupant comme étant sans droit ni titre. L'appelant, soutenu par l'intervention volontaire de l'héritière du preneur initial, contestait cette qualification en faisant valoir qu'il n'occupait les lieux qu'en qualité de gérant du fonds de commerce, lequel avait été transmis à l'héritière par succession. La cour retient que la transmission du droit au bail à l'héritière du preneur décédé est établie, notamment par l'aveu même du bailleur sur l'existence de la relation locative initiale. Dès lors, la cour considère que la présence de l'appelant dans les lieux, en sa qualité de gérant pour le compte de cette héritière, repose sur un fondement légitime et ne saurait constituer une occupation sans droit ni titre. Elle écarte en conséquence la demande incidente en inscription de faux visant un reçu de loyer, estimant que la solution du litige ne dépendait pas de cette pièce. Le jugement de première instance est donc infirmé et la demande d'expulsion initialement formée par le bailleur est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la nature du titre de présence opposé par l'appelant. Ce dernier justifiait son occupation par la production d'un acte d'acquisition du fonds de commerce exploité dans les lieux. La cour retient que la production d'un tel acte suffit à écarter la qualification d'occupation illégale, qui constituait le fondement unique de la demande initiale. Elle juge dès lors inopérants les moyens soulevés par les bailleurs, tirés du défaut de notification de la cession du droit au bail ou de la violation des dispositions légales y afférentes. La cour souligne que de tels manquements relèvent d'une action en résolution du bail pour inexécution contractuelle et non d'une action en expulsion fondée sur l'occupation sans titre. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Le débat portait sur l'opposabilité aux propriétaires d'un immeuble d'un acte d'acquisition de fonds de commerce par un occupant avec lequel ils n'avaient aucun lien locatif. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par les propriétaires indivis. Devant la cour, les appelants soutenaient que l'acquisition d'un fonds de commerce ne pouvait constituer un titre d'occupation valable en l'absence de tout droit au bail consenti par eux, cet élément étant essentiel à la constitution dudit fonds. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'action en expulsion était exclusivement fondée sur l'occupation sans droit ni titre. Or, l'intimé justifiait de son occupation par un acte d'acquisition d'un fonds de commerce, dont la chaîne de propriété remontait à plusieurs décennies. La cour considère que la seule production de cet acte suffit à faire échec à la qualification d'occupant sans سند, peu important la question de l'existence ou de l'opposabilité d'un droit au bail aux propriétaires actuels. Le jugement ayant débouté les demandeurs de leur action est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non formellement notifiée. Le tribunal de commerce avait annulé le congé délivré par les bailleurs au motif que le preneur justifiait d'un titre d'occupation légitime. Devant la cour, les bailleurs appelants soutenaient que la cession du droit au bail, faute de leur avoir été signifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, leur était inopposable, rendant le cessionnaire occupant sans droit ni titre. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la connaissance de la cession par le bailleur peut résulter d'actes positifs de sa part. Elle juge que la délivrance d'un congé au cessionnaire dans le cadre du dahir du 24 mai 1955, visant les dispositions applicables au preneur, établit à elle seule la connaissance par le bailleur de la qualité de locataire commercial du destinataire de l'acte. Dès lors, les bailleurs ne sauraient valablement se prévaloir du défaut de notification formelle pour contester la légitimité de l'occupation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'identité d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant d'une partie d'un local qu'il aurait illicitement cloisonnée après une première décision d'éviction. L'appelant soutenait occuper un bien distinct et non une simple partie du local objet du premier litige. La cour retient que la charge de la preuve d'un titre d'occupation légitime pèse sur l'occupant et que celui-ci a failli à cette obligation. Elle écarte l'argument tiré de l'existence de deux locaux distincts, se fondant sur un procès-verbal de constatation établissant que la superficie totale des deux espaces litigieux correspondait à celle d'un seul local commercial avoisinant. La cour juge en outre qu'un acte de notoriété attestant d'une longue possession est insuffisant à établir une relation juridique opposable et ne peut faire échec à une demande d'expulsion fondée sur l'absence de titre. L'occupation sans droit ni titre étant ainsi caractérisée, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Il résulte des articles 126 et 127 de l'ancien Code du statut personnel que le père est tenu d'une obligation de logement envers sa fille jusqu'au mariage de celle-ci. Ce droit au logement constitue pour la fille un titre d'occupation légitime du domicile paternel, qu'elle peut opposer comme moyen de défense à une action en expulsion. Par conséquent, encourt la cassation pour motivation viciée l'arrêt d'une cour d'appel qui ordonne l'expulsion en retenant que l'occupation est sans droit ni titre et en exigeant à tort de la fille qu'elle intente une action distincte pour faire reconnaître son droit.