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Modification non autorisée des lieux loués

Saisi d'un appel contre un jugement autorisant un preneur à bail commercial à procéder à des travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations du bailleur face à une installation préexistante non mentionnée au contrat. Le tribunal de commerce avait enjoint au bailleur de permettre au preneur de prolonger une cheminée d'extraction jusqu'au toit de l'immeuble, tout en rejetant la demande reconventionnelle du bailleur en démolition de ladite installation.

L'appelant soutenait que l'installation avait été réalisée sans son autorisation ni celle des autorités compétentes, et qu'il incombait au preneur de prouver l'existence d'un droit à construire ou modifier cette installation. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait lui-même engagé une action antérieure en démolition, reconnaissant de ce fait l'existence ancienne de l'ouvrage.

Elle juge en outre que le défaut éventuel d'autorisations administratives relève de la compétence exclusive des autorités locales et ne peut justifier l'opposition du bailleur aux travaux nécessaires à la cessation des nuisances causées aux tiers. La cour précise que le bailleur conserve la faculté d'agir sur le fondement du droit des baux commerciaux s'il estime que les travaux constituent une modification non autorisée des lieux loués.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve de l'état initial des locaux. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la matérialité et l'imputabilité des transformations, soutenant que les modifications substantielles préexistaient à la conclusion du bail et que les aménagements intérieurs étaient justifiés par la nature de l'activité convenue. La cour rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé, au visa de la loi n° 49-16, avoir reçu les locaux dans leur état d'origine.

Ayant ordonné une expertise judiciaire qui a confirmé la réalisation de modifications structurelles importantes sans l'accord du bailleur, notamment la création d'une nouvelle entrée par annexion d'une partie commune, la cour retient que le manquement du preneur à ses obligations est caractérisé. Le jugement entrepris est dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'administration de la preuve d'une altération substantielle de la chose louée. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur, faute de preuve des changements allégués.

L'appelant soutenait que le preneur avait démoli un mur de séparation pour joindre son local à un local voisin, et contestait la valeur probante des expertises judiciaires ordonnées en première instance. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les conclusions concordantes de deux rapports d'expertise qui n'ont pu établir la réalité de la démolition, notamment en l'absence de plan d'origine de l'immeuble.

Elle retient que les pièces produites par le bailleur, dont un procès-verbal d'exécution et des décisions de justice antérieures, ne suffisent pas à renverser la force probante de ces rapports techniques. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une modification substantielle des lieux imputable au preneur, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour modification non autorisée des lieux loués, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur un constat d'huissier et une condamnation pénale du preneur. L'appelant contestait l'imputabilité des transformations, arguant de leur préexistence ou de l'autorisation du bailleur originaire.

La cour d'appel de commerce, s'appuyant sur une expertise judiciaire ordonnée en cause d'appel, retient que les modifications litigieuses figuraient sur un plan d'architecte approuvé à la demande du propriétaire initial lui-même. Elle en déduit que le grief tiré de la réalisation de travaux sans autorisation est infondé, dès lors que ceux-ci ont été effectués avec le consentement du bailleur originaire.

La cour écarte par ailleurs l'interprétation du premier juge relative à la condamnation pénale, en relevant que celle-ci sanctionnait une occupation du domaine public et non la réalisation des travaux eux-mêmes. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la gravité du manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Le tribunal de commerce avait écarté la demande de la bailleresse au motif que les travaux, selon une première expertise, n'affectaient pas la structure de l'immeuble.

En appel, la bailleresse contestait cette expertise et soutenait que toute modification, même mineure, constituait une violation des clauses du bail justifiant sa résiliation. La cour relève que l'appelante, après avoir obtenu qu'une nouvelle expertise soit ordonnée, a été déchue de cette mesure d'instruction faute d'en avoir consigné les frais.

Statuant dès lors sur la base des seuls éléments du dossier, la cour retient que les conclusions du premier rapport d'expertise, non contredites par une contre-expertise, établissent que les modifications sont réversibles et ne constituent pas un motif grave et légitime justifiant l'expulsion. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la faute du locataire et la recevabilité de sa demande reconventionnelle. Le tribunal de commerce avait retenu que des modifications substantielles et non autorisées des lieux loués, consistant en la démolition et la reconstruction d'une partie du fonds, justifiaient l'éviction.

L'appelant contestait être l'auteur des dégradations et soutenait que sa demande tendant à être autorisé à remettre les lieux en état avait été à tort déclarée irrecevable. La cour retient que le procès-verbal de contravention urbanistique, en tant que document officiel, constitue une preuve suffisante de l'implication du preneur dans les travaux litigieux.

Elle ajoute que l'offre du preneur de remettre les lieux en état vaut aveu de sa responsabilité. La cour confirme par ailleurs l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure ayant déjà statué sur le même objet.

Elle écarte enfin l'argument tiré de la qualité de copropriétaire du preneur, le litige relevant exclusivement du rapport locatif et non du droit de propriété. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, estimant que le bailleur ne rapportait pas la preuve des travaux allégués.

L'appelant soutenait que le procès-verbal de constatation, en tant qu'acte officiel, suffisait à établir la matérialité des faits et que le premier juge aurait dû ordonner une mesure d'instruction en cas de doute. La cour retient que la charge de la preuve pèse exclusivement sur le bailleur et que le juge n'est pas tenu de pallier sa carence probatoire en ordonnant une mesure d'instruction.

Elle juge que le procès-verbal de constatation, bien que non contesté dans sa forme, était trop imprécis sur la nature des travaux d'agrandissement pour constituer une preuve suffisante du manquement. La cour rappelle en outre qu'en application de la loi n° 49.16, le bailleur doit non seulement prouver les changements, mais également leur impact sur la sécurité de l'immeuble ou l'augmentation de ses charges, preuve qui n'était pas rapportée.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour modification non autorisée des lieux loués, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que les constructions litigieuses, nécessaires à l'exercice de son activité commerciale, avaient été réalisées avec le consentement au moins implicite du bailleur. La cour d'appel de commerce retient que le consentement implicite du bailleur est caractérisé dès lors que celui-ci a lui-même sollicité une autorisation administrative pour certains travaux et n'a jamais contesté les constructions pendant de nombreuses années. La cour relève en outre que le bailleur, en ayant engagé une précédente action en expulsion pour un autre motif sans jamais invoquer lesdites modifications, est réputé les avoir tacitement acceptées. Elle ajoute que les aménagements étaient par ailleurs rendus nécessaires par la nature de l'activité commerciale prévue au contrat, à savoir la fabrication et la vente de matériaux de construction. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résiliation du bail rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'un bail commercial et l'appréciation du caractère sérieux du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que le grief n'était pas fondé. L'appelant soutenait que le preneur avait, en violation du contrat, démoli un mur séparant deux locaux distincts visés au bail. La cour relève que le contrat, bien que visant deux titres fonciers, stipulait une somme locative unique et autorisait expressément le preneur à réaliser des travaux de construction, ce qui inclut la démolition nécessaire à l'unification des lieux pour les besoins de son activité. La cour retient surtout que le bailleur lui-même, dans des procédures antérieures visant notamment l'augmentation du loyer, avait constamment qualifié les lieux de local commercial unique, contredisant ainsi sa propre argumentation. Dès lors, la cour considère que le motif de l'éviction tiré de la modification des lieux manque de sérieux, l'accord du bailleur résultant tant des clauses du bail que de son comportement antérieur. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La violation par le preneur d’une clause contractuelle interdisant toute modification du local loué sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail. En vertu de la force obligatoire du contrat consacrée par l’article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats, une telle transgression, matériellement établie par constatations et expertises, se suffit à elle-même, sans qu’il soit nécessaire de prouver un quelconque danger pour l’immeuble. L’allégation d’un consentement verbal du bailleur demeure inopérante en l’absence de preuve.

Par ailleurs, le statut protecteur des baux commerciaux est inapplicable lorsque l’action en justice est intentée avant l’expiration du délai de deux ans d’occupation continue, condition requise par l’article 5 du Dahir du 24 mai 1955. Le litige reste alors soumis au droit commun.