Mot clé
Mise en demeure unique

Saisie d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs et ordonné son expulsion. L'appelant soulevait la nullité de la mise en demeure, arguant de la nécessité d'une double notification distincte pour le paiement puis pour l'éviction, ainsi que d'erreurs matérielles affectant le montant de la créance et l'identité du représentant légal du bailleur. La cour écarte ces moyens en rappelant, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, qu'un unique commandement suffit à mettre en œuvre la résiliation pour non-paiement au titre de la loi 49-16. Elle juge en outre que ni la mention d'un montant de loyer inférieur au montant réel, ni l'erreur sur le nom du représentant légal du bailleur ne sont de nature à vicier l'acte, dès lors que la personne morale est correctement identifiée et que le preneur n'a pas apuré l'intégralité de sa dette. Le manquement grave étant caractérisé par un arriéré supérieur à trois mois de loyer, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce précise les conditions de la mise en demeure préalable et le champ d'application de la contrainte par corps. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur, sa condamnation au paiement des arriérés et prononcé la contrainte par corps à l'encontre du représentant de la coopérative locataire. L'appelant contestait la validité de la procédure au motif qu'une seule mise en demeure avait été délivrée au lieu de deux, et soulevait l'illégalité de la contrainte par corps appliquée à une personne morale. La cour écarte le premier moyen en retenant qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49.16, une unique mise en demeure visant le paiement des loyers sous peine d'éviction suffit à fonder l'action en résiliation, l'exigence d'une double mise en demeure étant étrangère à cette procédure. Elle fait en revanche droit au second moyen, rappelant que la contrainte par corps est une mesure qui ne peut être prononcée qu'à l'encontre d'une personne physique, et non d'une personne morale comme une coopérative. Le jugement est par conséquent infirmé partiellement sur ce seul chef de dispositif et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une clause attributive de juridiction et les effets de la crise sanitaire sur l'obligation du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion. L'appelant soulevait l'incompétence du juge commercial au profit du juge administratif en vertu d'une clause contractuelle, la nullité de la sommation pour non-respect des formalités de la loi 49.16, ainsi que l'effet exonératoire de la crise sanitaire. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, rappelant que les dispositions de la loi 49.16 relatives à la compétence du tribunal de commerce sont d'ordre public. Elle juge ensuite que la sommation visant le paiement et l'éviction, qui accorde un délai unique de quinze jours, est conforme aux exigences de l'article 26 de ladite loi, sans qu'il soit nécessaire de délivrer deux actes distincts. La cour retient surtout que si la période de confinement sanitaire suspend le cours du simple retard, elle ne constitue pas un cas de force majeure au sens de l'article 269 du dahir des obligations et des contrats, faute de rendre l'exécution de l'obligation de paiement absolument impossible, et n'emporte donc pas l'extinction de la dette de loyer. La cour rejette également les moyens relatifs aux vices de forme de la signification, au défaut de qualité du bailleur et à la demande de compensation non formée par voie de demande régulière. En conséquence, l'ensemble des moyens étant écartés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure d'injonction et l'existence d'un cas de force majeure. Le preneur soutenait que la résiliation était irrégulière faute pour le bailleur d'avoir délivré deux injonctions distinctes, l'une pour le paiement et l'autre pour l'éviction, et que le défaut de paiement était justifié par l'incarcération de son représentant légal. La cour écarte ce double moyen en retenant, d'une part, que les dispositions de la loi 49-16 n'imposent nullement la délivrance de deux sommations successives, une seule visant le paiement et l'éviction étant suffisante pour constater le manquement. D'autre part, la cour rappelle le principe de l'autonomie de la personne morale en jugeant que les circonstances personnelles affectant son représentant légal, telles que son incarcération, sont inopposables au bailleur et ne sauraient constituer un cas de force majeure exonératoire pour la société débitrice. Faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure unique visant à la fois le paiement et l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant l'injonction et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait la nullité de l'acte au motif que la loi 49.16 imposerait la délivrance de deux préavis successifs, l'un pour le paiement et l'autre pour l'éviction, et contestait en outre la régularité de la notification effectuée par un clerc de commissaire de justice. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 26 de la loi 49.16 n'exige qu'un seul délai de quinze jours pour fonder l'éviction pour défaut de paiement, un préavis unique étant dès lors suffisant. Elle juge également que la notification par un clerc assermenté sous la responsabilité du commissaire de justice est régulière au visa de la loi 81.03 organisant la profession. Sur le fond, la cour relève que le contrat de bail ne contient aucune clause autorisant le preneur à imputer le coût de travaux sur les loyers, mais stipule au contraire que toute amélioration reste acquise au bailleur sans indemnité. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure unique visant le paiement et l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait l'irrégularité de la procédure, arguant que la loi n° 49.16 imposerait la délivrance de deux actes distincts, un premier pour le paiement et un second pour l'éviction, et invoquait subsidiairement la force majeure liée à la crise sanitaire. La cour écarte le premier moyen en retenant, au visa de l'article 26 de la loi précitée, qu'un unique commandement de payer octroyant un délai de quinze jours suffit à mettre le preneur en demeure, son inaction à l'issue de ce délai le constituant en situation de défaut justifiant l'expulsion sans qu'un second préavis soit nécessaire. Elle juge par ailleurs le moyen tiré de la pandémie inopérant, dès lors que la période d'impayés s'étendait sur plusieurs années antérieures à la crise sanitaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant relevé qu’une mise en demeure d’éviction pour non-paiement de loyers, signifiée au preneur, mentionnait la cause du congé et lui impartissait un délai de quinze jours pour s’acquitter de sa dette, une cour d’appel retient à bon droit que cette mise en demeure unique est conforme aux exigences de l’article 26 de la loi n° 49-16, lequel n’impose pas la délivrance de deux mises en demeure distinctes, l’une pour le paiement et l’autre pour l’éviction. C’est également à bon droit qu’elle valide la signification effectuée par un clerc d’huissier assermenté, conformément à l’article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d’huissier de justice, et qu’elle constate la défaillance du preneur, les paiements partiels étant intervenus bien après l’expiration du délai imparti.

Est irrégulière et ne fait pas courir le délai d'appel, la notification d'une décision de justice à une personne morale qui n'est pas adressée à son représentant légal en sa qualité, conformément à l'article 516 du Code de procédure civile. Par ailleurs, ayant constaté que le crédit-bailleur avait adressé au preneur une mise en demeure unique confondant la tentative de règlement amiable, obligatoire en vertu de l'article 433 du Code de commerce, avec l'injonction de payer la totalité des dettes sous peine de résiliation, c'est à bon droit qu'une cour d'appel en déduit que le préalable de conciliation n'a pas été respecté et déclare l'action en restitution irrecevable.