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Loyer du bail renouvelé

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, la cour d'appel de commerce précise l'étendue de sa saisine. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du preneur pour privation du droit de retour et, statuant sur la demande reconventionnelle du bailleur, avait ordonné le renouvellement du bail à un loyer révisé.

L'appelant principal sollicitait la majoration de ce loyer tandis que l'appelant incident en demandait la minoration. La cour retient que le débat sur la déchéance du droit de retour du preneur, régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955, est devenu sans objet dès lors que le rejet de la demande d'indemnisation en première instance n'a pas été contesté, circonscrivant ainsi le litige à la seule question du montant du loyer.

Appréciant souverainement les avantages du local commercial, notamment sa situation dans une zone à fort achalandage et les éléments produits aux débats, la cour estime que le montant arrêté par les premiers juges constitue une juste évaluation des conditions locatives. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial après exercice par le preneur de son droit de priorité consécutif à une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de la valeur locative. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le montant retenu, qu'il jugeait excessif, et critiquait la méthodologie de l'expert, sollicitant une contre-expertise. La cour retient que l'expertise est régulière et suffisamment motivée, l'expert ayant fondé son évaluation sur des éléments objectifs tels que l'augmentation de la superficie, l'emplacement du bien et le caractère neuf de la construction, tout en tenant compte de son état d'inachèvement. Elle écarte en outre le grief relatif à l'évaluation par l'expert d'un pas-de-porte comme étant inopérant, dès lors que le premier juge n'avait statué que sur le montant du loyer. La demande de contre-expertise étant jugée sans fondement au regard de la pertinence du rapport initial, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la fixation des conditions locatives d'un bail commercial consenti au preneur évincé dans le cadre de son droit de priorité après démolition et reconstruction de l'immeuble, le tribunal de commerce avait fixé le loyer sur la base d'un rapport d'expertise, écartant la demande du bailleur en paiement d'un droit d'entrée. L'appelant principal, preneur, contestait l'étendue du droit de retour à un seul local et le montant du loyer fixé, tandis que l'appelant incident, bailleur, soutenait la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé ses conditions. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'existence d'un second local, faute de preuve, et valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à la fixation du loyer par le premier juge. Elle retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité, dès lors qu'il a manifesté sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal, le désaccord sur le loyer devant être tranché judiciairement. La cour juge en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à se voir reconnaître le droit de refuser l'octroi de la priorité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur qui, ayant reçu une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions, n'a pas contesté celles-ci dans le délai légal, est réputé les avoir acceptées, formant ainsi un nouveau contrat aux conditions proposées. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande du bailleur en paiement du nouveau loyer, exige de ce dernier qu'il obtienne au préalable un jugement de validation de son offre.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie de la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, omet de répondre au moyen du preneur l'informant de la cassation de la décision judiciaire ayant fixé le loyer antérieur qui a servi de base de calcul au nouveau loyer. En ne se prononçant pas sur un tel moyen, de nature à avoir une influence sur la solution du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.

Ayant constaté qu'un bailleur avait notifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial en application du dahir du 24 mai 1955, moyennant une augmentation du loyer, une cour d'appel retient à bon droit que cette procédure ne constitue pas une demande de révision du loyer régie par le dahir du 5 janvier 1953 mais vise à la conclusion d'un nouveau contrat. Elle en déduit exactement que le bail antérieur est réputé terminé par l'effet du congé et que la clause relative à la révision périodique du loyer qu'il contenait est devenue inapplicable à la fixation du loyer du bail renouvelé.