Mot clé
Locataire personne physique

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à défendre de ce dernier. L'appelant soutenait que le contrat de bail initial, conclu en son nom propre, avait été remplacé par un nouveau contrat souscrit par une société, ce qui viciait la mise en demeure qui lui avait été personnellement adressée.

La cour écarte ce moyen en relevant que le second contrat ne contenait aucune clause de novation ou de résiliation de l'engagement antérieur. Elle en déduit que la relation contractuelle initiale avec le preneur personne physique est demeurée intacte, faute de stipulation expresse y mettant fin.

Par conséquent, la mise en demeure adressée à ce dernier et refusée par lui a valablement produit ses effets juridiques. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'identité du véritable preneur et sur les pouvoirs d'un bailleur copropriétaire indivis. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion. L'appelant soutenait la nullité de la sommation de payer au motif qu'elle aurait dû être adressée à la société exploitant le fonds et non à lui-même, personne physique, et arguait de l'irrecevabilité de l'action en expulsion faute pour le bailleur de justifier de la majorité des trois quarts requise pour les actes d'administration d'un bien indivis. La cour retient que la relation locative demeure établie entre les parties en leur nom personnel tant qu'une cession du droit au bail n'a pas été régulièrement notifiée au bailleur. Elle juge que la seule mention du local comme siège social dans les statuts d'une société est insuffisante à rendre cette dernière opposable au bailleur en qualité de preneur. La cour écarte également le moyen tiré des règles de l'indivision, dès lors que le bail et l'action en expulsion ne portent que sur la quote-part du bailleur et non sur l'intégralité de l'immeuble. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant solidairement un preneur personne physique et une société commerciale au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la libération du preneur de ses obligations et les critères de l'engagement solidaire. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité solidaire des deux défendeurs sur la base du contrat de bail. Le preneur personne physique soutenait principalement s'être libéré de ses obligations en ayant restitué les lieux, tandis que la société contestait sa qualité de partie au contrat et, par conséquent, l'existence d'une quelconque solidarité. La cour écarte le moyen tiré de la restitution des lieux, retenant que la preuve de la libération effective et de l'acceptation par le bailleur n'est pas rapportée par la seule production d'attestations et de constats postérieurs à l'introduction de l'instance. En revanche, la cour fait droit au moyen de la société appelante, rappelant qu'en application des dispositions du code des obligations et des contrats, la solidarité ne se présume point et doit résulter expressément du titre. Dès lors que le contrat de bail et la reconnaissance de dette ne mentionnaient que la personne physique comme débiteur, l'engagement solidaire de la société ne pouvait être caractérisé. La cour accueille par ailleurs la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, mais uniquement à l'encontre du preneur personne physique. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation solidaire, la demande étant rejetée à l'encontre de la société, et confirmé pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation partielle, la cour d'appel de commerce était appelée à se prononcer sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité dont le montant, confirmé en première instance d'appel, avait été jugé insuffisamment motivé par la Cour de cassation. Le débat portait sur la qualité du preneur, personne physique ou société commerciale, et sur les éléments du fonds de commerce à indemniser. La cour retient que la relation locative liait le bailleur aux preneurs en leur qualité de personnes physiques, et non à la société qui exploitait de fait le fonds de commerce dans les lieux loués. Dès lors, l'évaluation des éléments incorporels du fonds, tels que la clientèle et la réputation commerciale, ne pouvait être fondée sur les documents comptables de cette société, tiers au contrat de bail. Faute pour les preneurs d'avoir produit les justificatifs de leur propre activité commerciale en tant que personnes physiques, la cour écarte l'indemnisation de ces éléments. Elle limite par conséquent l'indemnité d'éviction à la seule valeur du droit au bail, calculée par l'expert sur la base de la situation de l'immeuble et du différentiel de loyer avec un local équivalent. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et porte celui-ci à la somme retenue par l'expert au titre du seul droit au bail.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour ordonner l'expulsion d'une société d'un local commercial, se borne à retenir que le droit de contester la validité formelle du congé est forclos, sans vérifier au préalable si ladite société avait effectivement la qualité de preneur. En effet, la création d'une société par le locataire personne physique pour exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués n'opère pas, en l'absence de preuve contraire, un transfert de la relation contractuelle de bail à la société.

Par conséquent, le congé doit être notifié au locataire initial, partie au contrat, et non à la personne morale exploitante, faute de quoi il est sans effet.