Mot clé
Frais d'installation

Saisie d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir du juge d'écarter un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise mais fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert, au motif que le preneur n'avait pas produit ses déclarations fiscales.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait écarter les conclusions de l'expertise pour ce motif et produisait les pièces manquantes devant la cour. Faisant jouer l'effet dévolutif de l'appel, la cour ordonne une nouvelle expertise judiciaire.

Sur la base de ce second rapport et des justificatifs désormais versés aux débats, elle procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité. La cour retient les postes relatifs à la valeur du droit au bail, à la perte de clientèle et de réputation commerciale, aux améliorations et aux frais de déménagement.

Elle écarte en revanche les chefs de préjudice non prévus par la loi, tels que les frais d'installation ou les coûts d'acquisition d'un fonds similaire. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, suite à un congé pour usage personnel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise contesté par le preneur.

L'appelant soutenait que l'expert n'avait pas respecté les critères légaux d'évaluation, notamment en ne se fondant pas sur les déclarations fiscales des quatre dernières années et en omettant certains éléments incorporels du fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour d'appel de commerce retient que le rapport qui en est issu respecte les exigences légales et les termes de sa mission.

Toutefois, la cour précise l'étendue des frais indemnisables au titre des "frais de déménagement" prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16. Elle juge que cette notion ne couvre que les frais de transport des biens et non les frais annexes liés à l'installation dans un nouveau local, tels que les frais de courtage ou les frais administratifs.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité, l'augmente sur la base du rapport d'expertise ainsi rectifié et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer et la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant contestait la validité de la sommation au motif d'une erreur matérielle sur le numéro du local et d'une méconnaissance des délais prévus par la loi 49-16. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur matérielle, retenant que la réponse du preneur à la sommation constitue un aveu judiciaire de sa parfaite compréhension de l'acte.

Elle rappelle ensuite, au visa des articles 26 et 36 de la loi 49-16, que la procédure d'éviction pour non-paiement est soumise à un délai unique et complet de quinze jours, et que le preneur ayant payé après l'expiration de ce délai, son état de défaillance est caractérisé. La demande reconventionnelle en indemnisation pour frais d'installation de l'eau et de l'électricité est également rejetée, le preneur ayant accepté les lieux en l'état.

La cour d'appel de commerce infirme donc partiellement le jugement, uniquement sur la condamnation au paiement d'un terme de loyer déjà réglé, et le confirme pour le surplus, validant la résiliation du bail et l'ordonnance d'expulsion.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était saisie de la recevabilité des demandes indemnitaires du preneur formées au cours de l'instance en validation du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle et en paiement de frais d'attente.

La cour opère une distinction entre les deux chefs de demande. Elle juge recevable la demande de fixation de l'indemnité d'éviction pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour, retenant que l'article 27 de la loi 49-16 l'autorise à en solliciter la liquidation provisionnelle pendant l'instance principale.

En revanche, la cour considère que la demande au titre des frais d'attente est prématurée, dès lors que la durée de privation de jouissance, nécessaire à leur calcul, ne peut être déterminée avant l'exécution effective de l'éviction. Procédant à la liquidation sur la base d'un rapport d'expertise, la cour écarte les postes de préjudice relatifs aux frais d'installation dans un nouveau local, rappelant que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement.

Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction éventuelle et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs de cette indemnité au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait homologué le congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une première expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant soutenait que l'évaluation du fonds de commerce était excessive, l'expert n'ayant pas correctement appliqué les critères légaux, notamment au regard des déclarations fiscales du preneur. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour retient que si l'indemnité doit couvrir la valeur du fonds de commerce, déterminée notamment au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années, ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation, elle ne saurait inclure les frais d'établissement dans un nouveau local.

La cour souligne en effet que les frais d'installation dans un nouveau fonds ne figurent pas parmi les éléments limitativement énumérés par la loi pour le calcul de ladite indemnité. Dès lors, la cour écarte cette composante de l'évaluation de l'expert pour fixer le montant dû

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables au visa de l'article 7 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait homologué un premier rapport d'expertise et fixé l'indemnité due par le bailleur.

L'appelant contestait la validité de cette expertise, notamment en ce qu'elle avait confondu les données comptables du local évincé avec celles d'autres établissements exploités par le preneur et inclus des postes de préjudice non prévus par la loi. Après avoir ordonné deux expertises successives en appel pour pallier les carences du premier rapport, la cour procède à une réévaluation souveraine de l'indemnité.

La cour retient que l'indemnisation doit être strictement cantonnée aux préjudices énumérés par la loi. Elle écarte ainsi le préjudice lié à l'interruption d'activité, jugé inclus dans la perte de clientèle, ainsi que les frais de personnel, considérés comme étrangers aux éléments du fonds de commerce indemnisables.

De même, les frais d'installation dans un nouveau local sont exclus, seuls les frais de déménagement étant retenus. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est substantiellement réduit.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce contrôle les éléments retenus par l'expert judiciaire pour évaluer le préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité sur la base d'une première expertise contestée. L'appel portait sur le dépassement par l'expert de sa mission et sur le caractère non fondé de certains postes de préjudice. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour valide l'évaluation des éléments principaux du fonds de commerce, tels que le droit au bail et la clientèle, en se fondant sur les déclarations fiscales du preneur. Elle écarte cependant les postes de préjudice non prévus par la loi, tels que les frais d'installation dans un futur local, ainsi que les indemnités non justifiées, comme celles relatives aux améliorations ou aux frais de déménagement jugés excessifs. Usant de son pouvoir d'appréciation des éléments de preuve, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité allouée.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les conditions de recevabilité de l'action engagée par des bailleurs indivis. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité due au preneur. L'appelant principal, preneur évincé, soulevait l'irrecevabilité de l'action au motif que le congé n'émanait pas de l'unanimité des co-indivisaires, tandis que les deux parties contestaient le quantum de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en retenant que l'action en reprise est valablement exercée par les co-indivisaires détenant plus des trois quarts des droits sur l'immeuble, le désistement de co-indivisaires minoritaires étant sans incidence. Sur le montant de l'indemnité, la cour, se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, procède à sa propre évaluation des différents postes de préjudice prévus par l'article 7 de la loi 49-16. Elle retient notamment que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation pour perte de clientèle et de bénéfices dès lors que ses déclarations fiscales sont postérieures au congé, mais écarte l'indemnisation des frais d'installation proposée par l'expert, considérant que ce poste fait double emploi avec l'indemnité allouée au titre du droit au bail. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction, le confirme pour le surplus et rejette l'appel incident des bailleurs.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'acquéreur d'un immeuble loué, étant substitué au bailleur dans tous ses droits et obligations, a qualité pour poursuivre l'instance en éviction initiée par ce dernier avant la vente. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur du fonds de commerce et sans être liée par les conclusions de l'expert, fixe le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur en application de l'article 10 du dahir du 24 mai 1955.

Elle écarte à juste titre du calcul de cette indemnité les frais d'installation des compteurs d'eau et d'électricité et les salaires des employés, au motif que ces dépenses ne sont pas des éléments constitutifs du fonds de commerce dont le preneur est privé par l'éviction.