Mot clé
Frais de déménagement et de réinstallation

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la régularité d'une expertise judiciaire et sur les critères de calcul du préjudice. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction pour usage personnel du bailleur tout en allouant au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert désigné.

L'appelant contestait la régularité de l'expertise au regard du principe du contradictoire et critiquait la méthode d'évaluation de l'indemnité, notamment pour la perte de clientèle et la non-prise en compte des améliorations. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, relevant que le preneur avait été dûment convoqué et avait participé aux opérations d'expertise.

Sur le fond, elle valide la méthodologie de l'expert pour l'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté, ainsi que pour la perte de clientèle et de notoriété, basée sur les déclarations fiscales. La cour retient cependant que les frais de déménagement d'une activité spécifique, impliquant le démontage et le remontage d'équipements par un professionnel, justifiaient de retenir l'estimation de l'expert, écartée à tort par les premiers juges.

Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de l'indemnité, porté au niveau de l'estimation expertale, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs de cette indemnité au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait homologué le congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une première expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant soutenait que l'évaluation du fonds de commerce était excessive, l'expert n'ayant pas correctement appliqué les critères légaux, notamment au regard des déclarations fiscales du preneur. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour retient que si l'indemnité doit couvrir la valeur du fonds de commerce, déterminée notamment au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années, ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation, elle ne saurait inclure les frais d'établissement dans un nouveau local.

La cour souligne en effet que les frais d'installation dans un nouveau fonds ne figurent pas parmi les éléments limitativement énumérés par la loi pour le calcul de ladite indemnité. Dès lors, la cour écarte cette composante de l'évaluation de l'expert pour fixer le montant dû

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur son pouvoir d'appréciation des rapports d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité en se fondant sur les conclusions d'un second rapport d'expertise.

L'appel principal du bailleur contestait le montant de cette indemnité en raison des divergences entre les deux rapports successifs, tandis que l'appel incident du preneur en sollicitait la majoration. La cour relève d'abord que la nouvelle expertise qu'elle avait ordonnée n'a pu être réalisée, faute pour l'appelant d'en avoir consigné les frais, ce qui l'a conduite à statuer au vu des pièces du dossier en application de l'article 56 du code de procédure civile.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, elle retient que si la réévaluation de la valeur du fonds de commerce était justifiée par la production de déclarations fiscales récentes, l'augmentation de postes annexes tels que les frais de déménagement et de réinstallation n'était, en revanche, pas motivée. La cour d'appel de commerce réforme par conséquent le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction et rejette l'appel incident.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle du congé et le quantum de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité et l'avait condamné aux dépens. L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'il ne décrivait pas l'ensemble des locaux, ainsi que le caractère non sérieux du motif de reprise et l'insuffisance de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, en rappelant que le litige est soumis aux dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, et non à celles régissant les baux d'habitation, lesquelles n'imposent pas une telle description. Elle juge également que le droit du bailleur de reprendre le local pour usage personnel est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète, ce qui rend inopérant le débat sur la destination finale de l'usage invoqué. En revanche, la cour retient que l'indemnité d'éviction doit inclure les frais de déménagement et de réinstallation du preneur, omis par le premier juge. Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de l'indemnité, qui est majoré, et sur la charge des dépens, désormais partagés par moitié entre les parties, mais confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert judiciaire. L'appelant principal contestait la sincérité du motif du congé et le caractère insuffisant de l'indemnité, tandis que l'appelant incident critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment la prise en compte d'un droit d'entrée non prévu par la loi. La cour écarte le moyen tiré de la simulation du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète. Elle retient que si le pas-de-porte n'est pas un élément autonome d'indemnisation, il constitue un critère pertinent pour évaluer la valeur du droit au bail, principal poste du préjudice. La cour confirme par ailleurs le rejet de l'indemnisation des agencements faute de justificatifs et l'évaluation des pertes de clientèle en l'absence de documents comptables probants. Elle juge cependant que les frais de déménagement et de réinstallation, tels qu'évalués par l'expert, doivent être intégralement indemnisés, contrairement à la réduction opérée en première instance. Le jugement est donc réformé par une majoration du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise judiciaire et le bien-fondé de son évaluation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base du rapport d'expertise. L'appelant, bailleur, soulevait la nullité de l'expertise pour vice de procédure et contestait le montant alloué, tout en formant une demande nouvelle en compensation avec des loyers impayés. La cour écarte le moyen de nullité, considérant que la convocation des parties par l'expert purge le vice tiré du défaut de notification du jugement avant dire droit. Elle déclare ensuite la demande en compensation irrecevable, la créance d'indemnité, soumise à l'appréciation du juge, n'étant pas de même nature qu'une créance de loyers certaine et exigible. Sur le fond, la cour rappelle que le droit au bail est un élément indemnisable du fonds de commerce même en l'absence de versement d'un pas-de-porte initial. Exerçant toutefois son pouvoir souverain d'appréciation, elle minore le montant de l'indemnité en révisant les frais de déménagement et de réinstallation estimés par l'expert. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum indemnitaire.

Saisi d'un litige relatif au montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine l'incidence d'une cession du fonds de commerce intervenue en cours d'instance. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire, conduisant le preneur à interjeter appel principal pour en obtenir la majoration et le bailleur à former un appel incident en réduction. La cour retient que la vente du fonds de commerce par le preneur pour un prix déterminé, postérieurement au jugement de première instance, constitue un aveu judiciaire sur la valeur réelle de ce fonds. Le silence du preneur face à la production de l'acte de cession par le bailleur est interprété, au visa de l'article 406 du dahir des obligations et des contrats, comme une reconnaissance de la valeur déclarée dans l'acte. Dès lors, la cour écarte l'évaluation de l'expert pour retenir comme base de calcul le prix de cession, auquel elle ajoute une somme au titre des frais de déménagement et de réinstallation. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée du cessionnaire du fonds, formée pour la première fois en appel, au motif qu'elle priverait ce dernier d'un degré de juridiction. Le jugement entrepris, bien que fondé sur une motivation différente, est en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité à un montant équivalent.

Saisie d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur commercial en cas de reprise pour usage personnel, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué une indemnité sur la base d'une première expertise, contestée par les deux parties. En appel, le bailleur mettait en cause la validité des déclarations fiscales du preneur, tandis que ce dernier réclamait la majoration de l'indemnité. La cour, après une nouvelle expertise dont elle amende les conclusions, retient que l'indemnisation de la perte de clientèle et celle de la perte de bénéfices constituent une double réparation du même préjudice, la première étant la cause de la seconde. Elle écarte également l'indemnisation des frais d'amélioration du local, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve, et réduit souverainement les frais de déménagement et de réinstallation. La cour juge cependant valables les déclarations fiscales produites, même postérieures à l'introduction de l'instance, dès lors qu'elles émanent de l'administration et n'ont pas été utilement contestées par le bailleur. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation par les deux parties du montant alloué en première instance. Le bailleur invoquait la violation par l'expert des critères légaux de l'article 7 de la loi 49-16, faute d'analyse des déclarations fiscales, tandis que le preneur jugeait l'indemnité insuffisante. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions du rapport d'expertise, même celui qu'elle a ordonné, et qu'il lui appartient d'apprécier souverainement les éléments du préjudice. Elle retient que la carence du preneur à produire ses déclarations fiscales autorise le recours à d'autres critères d'évaluation, tels que l'ancienneté de l'occupation et la situation du local. Estimant cependant que certains postes de préjudice accessoires, comme les frais de déménagement et de réinstallation, ont été surévalués par l'expert, la cour fait usage de son pouvoir modérateur. Le jugement est en conséquence réformé sur le seul quantum de l'indemnité, qui est réduit.