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Fermeture du fonds de commerce

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial à la suite d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise.

L'appelant principal contestait la validité du congé en soulevant l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir du bailleur, la nullité de la notification et le caractère insuffisant de l'indemnité, notamment par le refus d'indemniser la perte de la clientèle et la sous-évaluation des améliorations. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que la qualité de bailleur, distincte de celle de propriétaire, suffit à fonder l'action en validation de congé, et d'autre part que la notification par un clerc assermenté sous la responsabilité du commissaire de justice est régulière.

Sur le fond, elle retient que l'indemnisation des éléments incorporels que sont la clientèle et l'achalandage est subordonnée, en application de la loi n° 49-16, à la preuve d'un préjudice réel et actuel, laquelle fait défaut dès lors que le fonds de commerce était inexploité depuis plus de deux ans et qu'aucune déclaration fiscale n'était produite, peu important la cause de la cessation d'activité. La cour valide également l'appréciation du premier juge sur les améliorations, considérant que l'indemnité doit se fonder sur les travaux nécessaires et autorisés constatés par l'expert, à l'exclusion des factures jugées surévaluées ou relatives à des équipements mobiliers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

En matière de contrat de société, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations des associés après la cessation d'activité de l'entreprise commune. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'une associée en remboursement de la moitié des loyers qu'elle avait acquittés seule, au motif que la fermeture du fonds de commerce mettait fin à l'obligation de contribution aux charges.

L'appelante soutenait que le contrat de société, n'ayant été ni résilié ni modifié, conservait sa force obligatoire et que l'obligation de payer le loyer pour conserver le bail commercial incombait aux deux associés, indépendamment de l'exploitation effective du fonds. La cour fait droit à ce moyen et retient que le contrat de société constitue la loi des parties et que, faute de preuve de sa résolution amiable ou judiciaire, il continue de produire tous ses effets juridiques.

Dès lors, la cour considère que la cessation d'activité du fonds de commerce est sans incidence sur l'obligation contractuelle de chaque associé de contribuer aux charges, notamment au paiement des loyers nécessaires à la préservation du bail. La cour relève en outre qu'il n'est pas démontré que l'inexploitation du fonds soit imputable à une faute de l'appelante.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et condamne l'associé défaillant au paiement de sa quote-part des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résolution d'un contrat de gérance libre et en paiement des redevances, le tribunal de commerce avait rejeté l'intégralité des demandes au motif que le contrat ne précisait pas le montant de la contrepartie financière. L'appelant soutenait que l'inexécution par le gérant de ses obligations essentielles, notamment le maintien de l'exploitation et le paiement des charges, justifiait la résolution du contrat, indépendamment de la question des redevances.

La cour d'appel de commerce confirme le jugement en ce qu'il rejette la demande en paiement, relevant que le contrat de gérance ne stipulait effectivement aucune contrepartie financière déterminée. Elle retient en revanche que la fermeture de l'établissement et le défaut de paiement des factures d'eau et d'électricité, établis par constat, constituent des manquements graves aux obligations contractuelles du gérant.

La cour juge que ces manquements justifient à eux seuls la résolution du contrat et l'expulsion, peu important l'imprécision de la clause financière. Le jugement est donc réformé sur ce point, la cour prononçant la résolution du contrat de gérance libre et l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause de reprise discrétionnaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation pour défaut de paiement des redevances, ordonnant l'expulsion du gérant et sa condamnation au paiement des arriérés.

L'appelant soutenait que son manquement n'était pas caractérisé, invoquant la force majeure liée à la crise sanitaire et une reprise des lieux par la propriétaire l'ayant empêché d'exploiter. La cour distingue la demande en résiliation de celle en paiement.

Elle retient que le contrat contenait une clause permettant à la propriétaire de reprendre son local sur simple manifestation de volonté, sans condition. Dès lors, la seule introduction de l'instance suffisait à caractériser l'exercice de ce droit contractuel, justifiant la résiliation et l'expulsion indépendamment de tout manquement du gérant.

En revanche, la cour relève que les redevances étaient contractuellement définies comme une part des bénéfices. L'enquête ayant établi la fermeture du local et l'absence consécutive d'exploitation, aucun bénéfice n'a été généré, rendant la demande en paiement infondée.

La cour réforme donc partiellement le jugement, confirmant la résiliation du contrat et l'expulsion mais infirmant la condamnation pécuniaire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'application de l'exception au droit à l'indemnité d'éviction prévue par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel tout en condamnant les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la preneuse. En appel, les bailleurs soutenaient que l'indemnité n'était pas due dès lors que le fonds de commerce avait perdu sa clientèle et sa réputation suite à une fermeture de plus de deux ans, situation visée par l'article 8 de ladite loi. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'exception qui prive le preneur de son indemnité ne s'applique que si la fermeture du local lui est imputable. La cour relève en effet que la preneuse avait été privée de l'exploitation de son fonds par le fait même des bailleurs, ce qui avait été judiciairement constaté par des décisions antérieures lui allouant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Dès lors, la fermeture prolongée du local, n'étant pas volontaire mais subie du fait du bailleur, ne pouvait justifier la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour d’appel de commerce, infirmant une décision du Tribunal de commerce, se prononce sur les conditions de la résiliation judiciaire d’un contrat de location-gérance pour manquement du locataire-gérant à ses obligations. Elle juge que l’abandon du fonds de commerce, caractérisé par une fermeture prolongée et un défaut d’entretien grave ayant entraîné sa dégradation, constitue un manquement substantiel aux obligations de conservation de la chose louée et d’usage de celle-ci en bon père de famille, prévues par les articles 663 et 692 du Dahir formant Code des obligations et des contrats. La Cour estime qu’une telle faute, lorsqu’elle est matériellement établie par des constatations judiciaires antérieures, est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire-gérant. Par conséquent, cette résiliation peut être prononcée sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de délivrer une mise en demeure préalable, la gravité de l’inexécution avérée rendant cette formalité superfétatoire.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que la fermeture d'un fonds de commerce avait été décidée par une commission administrative en raison de manquements à la réglementation et de la nécessité d'effectuer des réparations, une cour d'appel en déduit à bon droit que le gérant-libre a failli à son obligation contractuelle de conservation du fonds, justifiant ainsi la résiliation à ses torts du contrat de gérance libre.

Les juges du fond apprécient souverainement le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement d'un bail commercial. N'étant pas liés par les conclusions des rapports d'expertise, ils peuvent y puiser les éléments suffisants pour former leur conviction.

Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour évaluer le préjudice du preneur, retient que la fermeture du fonds de commerce pendant une longue période a entraîné la disparition de la clientèle et de la réputation, justifiant ainsi le montant de l'indemnité allouée sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une nouvelle expertise.