Mot clé
Destinataire du congé

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de droit au bail au bailleur et sur les conséquences de l'inexécution d'un accord transactionnel d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé et prononcé la résolution de l'accord aux torts du bailleur.

L'appelant soutenait que le preneur avait violé l'accord en cédant son fonds de commerce avant l'échéance convenue, le dispensant ainsi de son obligation de payer l'indemnité, et que la cession, constitutive d'une faute, n'avait pas été régulièrement notifiée. La cour écarte ce moyen en retenant que l'accord d'éviction était conditionné par le paiement de l'indemnité par le bailleur avant une date butoir.

Faute pour ce dernier d'avoir exécuté son obligation dans le délai contractuel, l'accord est devenu caduc, la cour ne pouvant proroger un délai conventionnel en application de l'article 117 du dahir des obligations et des contrats. La cour distingue ensuite la sous-location de la cession du droit au bail, laquelle est régie par l'article 25 de la loi 49-16 et n'exige qu'une simple notification au bailleur pour lui être opposable.

Dès lors que le congé a été délivré au preneur initial après la notification de la cession au bailleur, il a été adressé à une personne ayant perdu sa qualité de locataire et ne produit donc aucun effet juridique. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure adressée à l'un des héritiers du preneur décédé. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif de l'irrégularité de l'acte. L'appelant soutenait la validité de la mise en demeure adressée à la seule veuve du preneur initial, au motif que celle-ci agissait comme propriétaire apparente du fonds de commerce, rendant ainsi l'acte opposable à l'ensemble de l'indivision successorale. La cour écarte ce moyen en relevant une contradiction dans la démarche du bailleur : l'action en justice étant dirigée contre l'ensemble des héritiers en leur qualité de preneurs, la mise en demeure préalable ne pouvait valablement être adressée à la seule veuve en son nom personnel. La cour retient que pour produire ses effets à l'égard de l'indivision, l'acte doit être adressé aux héritiers collectivement, et non à l'un d'eux isolément, peu important que ce dernier se comporte en gérant de fait. La mise en demeure étant ainsi jugée défectueuse, elle ne pouvait valablement constituer les preneurs en état de demeure. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour ordonner l'expulsion d'une société d'un local commercial, se borne à retenir que le droit de contester la validité formelle du congé est forclos, sans vérifier au préalable si ladite société avait effectivement la qualité de preneur. En effet, la création d'une société par le locataire personne physique pour exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués n'opère pas, en l'absence de preuve contraire, un transfert de la relation contractuelle de bail à la société.

Par conséquent, le congé doit être notifié au locataire initial, partie au contrat, et non à la personne morale exploitante, faute de quoi il est sans effet.

Il résulte de l’article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal que ses dispositions s’appliquent aux instances en cours qui ne sont pas en état d’être jugées. Viole ce texte la cour d’appel qui, pour accueillir une demande en paiement d’une indemnité d’éviction, applique les dispositions de cette loi nouvelle, alors qu’elle constatait que la procédure d’éviction, engagée et menée à son terme sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955, avait été tranchée par une décision passée en force de chose jugée avant l’entrée en vigueur de ladite loi.

En statuant ainsi, la cour d’appel a soumis la demande d’indemnité, qui découle de cette éviction, à un régime juridique qui ne lui était pas applicable.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient, d'une part, que l'existence d'un contrat de bail suffit à conférer au bailleur la qualité pour agir en résiliation pour non-paiement des loyers, sans qu'il soit tenu de justifier de son droit de propriété sur le bien loué. D'autre part, elle déduit exactement qu'un congé accordant au preneur un délai pour libérer les lieux supérieur à celui contractuellement prévu ne lui cause aucun grief et n'entraîne pas la nullité de la procédure.

Enfin, ayant relevé que le contrat stipulait l'acquisition définitive du dépôt de garantie par le bailleur, elle en conclut à juste titre que les conditions de la compensation avec les loyers impayés ne sont pas réunies.

Ayant constaté, par une appréciation des pièces du dossier, que le bailleur avait été informé de l'existence d'un associé de son locataire dans le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, une cour d'appel en déduit exactement que le droit au bail étant un élément dudit fonds, cet associé est co-titulaire du bail. Par conséquent, elle retient à bon droit que le congé d'éviction, notifié aux seuls héritiers du locataire décédé à l'exclusion de leur associé, est dépourvu de tout effet juridique, rendant inopérants les autres moyens relatifs à la procédure d'éviction.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, ayant constaté qu'une décision de justice définitive a mis fin à la relation locative liant un bailleur à l'un des preneurs, en déduit que ce dernier a perdu sa qualité de locataire et est devenu étranger au litige. Par conséquent, le bailleur n'est pas tenu de lui notifier un congé ultérieur délivré à l'occupant des lieux.

De même, la réclamation par le bailleur de sommes correspondant à la période d'occupation postérieure à la décision d'expulsion s'analyse en une demande d'indemnité d'occupation et ne saurait valoir reconnaissance d'un nouveau bail, la renonciation aux effets d'un congé devant être expresse.

En matière de bail commercial, la cession du fonds de commerce emporte cession du droit au bail, laquelle, en vertu de l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats, devient opposable au bailleur à compter de la date de sa notification. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que le bailleur avait été notifié de la cession du fonds de commerce avant de délivrer son congé, en déduit que ce congé, adressé au locataire initial qui avait perdu sa qualité de preneur, est nul et de nul effet.

Le bailleur n'est pas fondé à contester la validité de l'acte de cession au motif que la profession du cessionnaire serait incompatible avec l'exercice du commerce, une telle incompatibilité relevant de la discipline professionnelle sans affecter la validité de l'acte.