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Défaut de paiement justifiant l'expulsion

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le preneur invoquait l'existence d'un accord verbal de suspension des loyers et produisait une quittance pour une partie de la période visée par la mise en demeure. La cour d'appel de commerce écarte l'argument tiré de l'accord verbal, faute pour l'appelant de rapporter une preuve écrite de cette dérogation à son obligation de paiement.

La cour retient ensuite que si la quittance établit le règlement d'une partie de la dette locative, le paiement partiel ne purge pas le manquement pour les échéances demeurées impayées. En application de l'article 26 de la loi 49-16, le défaut de paiement justifiant l'expulsion est donc caractérisé, le bailleur étant par ailleurs en droit d'engager cette procédure nonobstant une précédente action fondée sur un autre motif.

La cour fait également droit à la demande additionnelle du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum des arriérés locatifs initiaux, mais confirmé en ce qu'il prononce la résiliation du bail et l'expulsion.

Saisi d'un appel portant sur l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation pour défaut de paiement et sur l'exigibilité d'une taxe de propreté stipulée au contrat. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif mais rejeté les demandes du bailleur en paiement de ladite taxe et en résiliation du bail.

La cour rappelle que la résiliation pour défaut de paiement n'est encourue, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, qu'en cas de non-paiement d'au moins trois mois de loyer. Elle retient que les offres réelles et consignations effectuées par le preneur, bien que tardives pour une seule échéance, ne laissaient subsister qu'un arriéré inférieur à ce seuil légal, ce qui exclut la caractérisation d'un manquement justifiant la résiliation.

En revanche, la cour fait droit à la demande relative à la taxe de propreté, considérant que cette obligation, distincte du loyer et expressément prévue au contrat, n'a pas été exécutée par le preneur. Le calcul de l'arriéré locatif étant par ailleurs jugé exact, l'appel incident du preneur est rejeté.

La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement, condamne le preneur au paiement de la taxe de propreté et confirme le surplus des dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité du congé et la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion tout en réduisant le montant des arriérés locatifs.

Les héritiers du preneur contestaient la validité du congé, la preuve de la relation locative et la caractérisation du défaut de paiement, soutenant notamment qu'une offre de paiement, même informelle, suffisait à écarter le manquement. La cour écarte ces moyens en retenant que le congé, conforme aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16, n'est pas vicié par la seule contestation du montant du loyer, dont la fixation relève de l'office du juge.

La cour retient surtout que le preneur, confronté au refus allégué du bailleur de recevoir paiement, ne peut se contenter d'une simple offre verbale ou d'une preuve testimoniale pour écarter le manquement, cette dernière étant en outre irrecevable au-delà du seuil légal. Elle rappelle qu'en application des dispositions du code des obligations et des contrats, la seule voie pour le débiteur de se libérer est de procéder à l'offre réelle suivie du dépôt de la somme due auprès du tribunal.

Faute pour le preneur d'avoir suivi cette procédure, le manquement est jugé constitué et le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine les conditions de fond de la résiliation du bail au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, retenant que le preneur n'avait pas réglé sa dette locative dans le délai de quinze jours imparti par le commandement de payer.

Le preneur soutenait en appel que le défaut de paiement n'était pas caractérisé, la dette visée par la mise en demeure étant inférieure à trois mois de loyers. La cour retient qu'en application de l'article 8 de la loi précitée, le défaut de paiement justifiant l'expulsion n'est constitué que si le preneur est redevable d'au moins trois mois de loyers.

Dès lors que le commandement de payer ne portait que sur deux mois d'arriérés, la condition légale de mise en œuvre de la sanction n'était pas remplie. La cour écarte par ailleurs la demande du bailleur relative à un oubli de statuer du premier juge, au motif qu'elle a été présentée dans le cadre procédural inapproprié d'une simple réponse à l'appel principal.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter ce chef de demande.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'une expertise graphologique concluant à la fausseté de quittances de loyer produites par le preneur pour échapper à la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion en se fondant sur le rapport d'expertise et en retenant le défaut de paiement pour la période litigieuse. L'appelant contestait la régularité et l'objectivité de l'expertise, sollicitant une contre-expertise et l'audition de témoins pour prouver le paiement effectif des loyers. La cour écarte ces moyens en validant le rapport d'expertise, jugé conforme aux règles procédurales et techniquement fondé. Elle retient surtout qu'il est invraisemblable que le bailleur ait remis amiablement des quittances au preneur pendant la période litigieuse, alors même que les parties étaient engagées dans plusieurs procédures judiciaires antérieures au cours desquelles le bailleur contestait déjà la validité d'autres quittances. Dès lors, le défaut de paiement étant établi pour une partie de la période visée par l'injonction, la cour considère que l'état de défaut de paiement justifiant l'expulsion est caractérisé. Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour fait droit à sa demande en paiement de la taxe de propreté, estimant que le contrat de bail la mettait à la charge du preneur. Le jugement est donc confirmé sur l'expulsion et l'arriéré locatif, mais réformé sur la demande relative à la taxe de propreté qui est partiellement accueillie.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement de loyers commerciaux tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de l'état de demeure. L'appelant soutenait que la condamnation au paiement de loyers échus postérieurement à la période visée par la mise en demeure suffisait à établir le défaut de paiement justifiant l'expulsion. La cour retient que l'état de demeure du preneur doit s'apprécier exclusivement au regard des sommes visées dans la mise en demeure initiale et du respect du délai imparti pour leur règlement. Dès lors, la condamnation au paiement de loyers postérieurs, bien que fondée, ne peut rétroactivement établir le défaut de paiement requis pour prononcer l'expulsion sur le fondement de cette même mise en demeure. La cour écarte également le moyen tiré d'une erreur d'imputation d'un paiement, faute pour le bailleur de prouver l'existence d'une seconde relation locative. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre un arrêt ayant confirmé un jugement d’expulsion du locataire fondé sur le non-paiement des loyers, en validant la régularité de la signification de la mise en demeure, malgré son accomplissement au profit d’un mineur âgé de seize ans.

La demanderesse, bailleresse d’un logement à usage d’habitation, avait agi en expulsion pour défaut de paiement du loyer sur une période de près de trois ans, bien que le défendeur ait contesté la validité de la mise en demeure au motif qu’elle avait été notifiée à son fils mineur. Celui-ci soutenait, en outre, avoir convenu avec la bailleresse d’un paiement différé des loyers à son retour au Maroc, et avoir procédé à des dépôts judiciaires de loyers échus.

La cour d’appel, confirmant le jugement de première instance, a considéré que la signification opérée au fils du locataire, âgé de seize ans, satisfaisait aux exigences de l’article 38 du Code de procédure civile, qui ne subordonne pas la validité de la notification à l’âge de la majorité, et que le défendeur n’avait pas contesté avec succès, par une décision définitive, la régularité de cette signification. Elle a également relevé l’absence de preuve d’un accord dérogeant au paiement mensuel des loyers, écartant implicitement ce moyen.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement, précisant que l’appréciation du caractère nécessaire d’une mesure d’instruction, tel qu’un complément d’enquête, relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle confirme par ailleurs que ces derniers étaient fondés à considérer que la notification était régulière et que le locataire se trouvait en situation de retard de paiement ouvrant droit à indemnité et expulsion.

Elle en conclut au rejet du pourvoi.