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Décès du locataire

La notion de « prise en charge » (الكفالة), visée par l’article 18 du dahir du 25 décembre 1980 comme condition à la continuation du bail d’habitation, s’interprète au seul regard de la cohabitation effective et continue avec le preneur jusqu’à son décès. Censure est donc prononcée à l’encontre d’une cour d’appel qui, pour refuser le droit au maintien dans les lieux, avait assimilé cette notion à une obligation alimentaire et avait retenu, à tort, que l’autonomie financière des descendants majeurs faisait obstacle à l’application de ce texte.

En érigeant l’âge des ayants droit et leur capacité à subvenir à leurs besoins en critère d’exclusion, alors que la loi ne prévoit que la cohabitation, les juges du fond ont ajouté au texte une condition qu’il ne comporte pas. Ce faisant, ils ont entaché leur décision d’une motivation viciée, équivalente à un défaut de base légale, justifiant la cassation.

Une cour d'appel, qui constate souverainement par l'audition de témoins que le fils du locataire décédé vivait avec ce dernier dans les lieux loués et était à sa charge en raison de son incapacité de travail, en déduit à bon droit que les conditions de la continuation du bail prévues par l'article 18 du dahir du 25 décembre 1980 sont remplies. Par suite, c'est légalement qu'elle rejette la demande d'expulsion formée contre ce descendant, qui n'occupe pas les lieux sans droit ni titre. Est par ailleurs sans portée le moyen tiré du défaut de capacité à ester en justice de l'intéressé, dès lors que la capacité se présume et qu'il appartient à celui qui soutient le contraire d'en rapporter la preuve.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, retient que ce dernier ne peut se prévaloir de la continuation du bail conclu par son défunt père. En effet, il appartient à l'héritier qui revendique la transmission du contrat de location à son profit de rapporter la preuve qu'il se trouvait, au moment du décès, sous la charge légale (kafala) du locataire et qu'il cohabitait effectivement avec lui.

À défaut d'une telle preuve, l'occupation des lieux est dépourvue de fondement juridique.

Viole l'article 345 du code de procédure civile la cour d'appel qui, saisie d'une demande de continuation du bail d'habitation au profit des héritiers du locataire, ordonne leur expulsion en affirmant qu'ils ne remplissent pas les conditions légales de cohabitation et de prise en charge, sans expliquer sur quels éléments elle se fonde pour parvenir à une telle conclusion. Une telle motivation, insuffisante, équivaut à une absence de motifs.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à la validité d’un envoi en possession d’un local commercial loué et la régularité de l’envoi d’un commandement de payer destiné à mettre fin au bail commercial. Le contentieux oppose les héritiers d’un preneur à bail commercial aux prétendus nouveaux propriétaires du local, lesquels ont initié une procédure d’expulsion sur la base d’un commandement de payer les arriérés de loyers.

Le litige trouve son origine dans l’envoi d’un commandement de payer adressé au preneur initial alors que celui-ci était décédé, sommant de régler des loyers prétendument dus sur une période couvrant plusieurs années. À la suite du refus de paiement, les bailleurs ont engagé une action en expulsion pour non-paiement du loyer, soutenant que le montant dû était largement supérieur à celui reconnu par les héritiers. Ces derniers ont contesté l’exactitude du montant réclamé, mais surtout la validité même du commandement de payer, en invoquant plusieurs moyens de droit.

En première instance, le tribunal a accueilli la demande des bailleurs, validant l’expulsion et rejetant la contestation des héritiers. Toutefois, en appel, la juridiction du second degré a infirmé cette décision en estimant que le commandement de payer était irrégulier en la forme, au motif qu’il avait été adressé au locataire initial, alors décédé, et non à ses héritiers. La cour d’appel a jugé que l’expulsion était donc injustifiée et a annulé l’injonction de paiement ainsi que la procédure subséquente.

Dans leur pourvoi en cassation, les bailleurs ont invoqué plusieurs griefs, notamment une erreur de droit et une distorsion des faits par la cour d’appel. Ils ont soutenu que les héritiers avaient pleinement connaissance du commandement de payer et ne l’avaient pas contesté sur sa régularité avant l’instance d’appel. Selon eux, les héritiers avaient en réalité continué à exploiter le local sans interruption et avaient donc implicitement accepté la transmission du bail. Ils ont en outre fait valoir que la contestation de l’injonction de payer était purement formelle et ne visait qu’à différer l’expulsion.

La Cour suprême a rejeté ce pourvoi en confirmant le raisonnement de la cour d’appel. Elle a rappelé que la validité d’un commandement de payer, en matière de bail commercial, est une condition essentielle de sa force exécutoire, et qu’un commandement adressé à une personne décédée est entaché de nullité dès lors qu’il n’a pas été régularisé auprès des héritiers. La haute juridiction a ainsi sanctionné l’absence de notification régulière, en soulignant que le décès du locataire entraîne la transmission du bail aux héritiers, lesquels doivent être expressément destinataires de toute mise en demeure visant à mettre fin à la relation locative.

Elle a par ailleurs rejeté l’argument selon lequel les héritiers auraient validé implicitement le commandement en poursuivant l’exploitation du local, rappelant que l’article 3 du Code de procédure civile impose que les actes de procédure respectent les formes légales prescrites sous peine de nullité. L’irrégularité de l’injonction de payer constituait une violation des règles fondamentales de notification, ce qui justifiait l’annulation de la procédure d’expulsion.

En conséquence, la Cour suprême a validé l’arrêt d’appel annulant l’expulsion et déclarant le commandement de payer nul, tout en mettant les dépens à la charge des bailleurs.