Mot clé
Critères d'évaluation de l'indemnité

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du contrôle judiciaire du motif de la reprise et sur les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction, la subordonnant au paiement d'une indemnité fixée par expert.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect du délai de préavis de trois mois, le caractère non sérieux du motif de reprise ainsi que l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte les moyens tirés de l'irrecevabilité et du défaut de sérieux du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, prévu par la loi n° 49-16, n'est subordonné qu'au paiement d'une indemnité d'éviction et que sa légitimité n'est pas soumise à l'appréciation du juge.

En revanche, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité, estimant que l'expertise judiciaire avait sous-évalué certaines de ses composantes. Elle retient notamment un coefficient multiplicateur supérieur pour le calcul de la valeur du droit au bail, au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation du local, et revalorise le préjudice lié à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement augmenté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant alloué une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise judiciaire et le bien-fondé du montant octroyé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait d'une part le caractère non contradictoire de l'expertise, faute de convocation de son conseil, et d'autre part le montant de l'indemnité, qu'il jugeait excessif. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, relevant que l'appelant n'avait pas constitué d'avocat en première instance, ce qui rendait sa critique relative à l'absence de convocation de son conseil inopérante.

Sur le fond, la cour retient que l'expert a valablement fondé son évaluation sur des critères pertinents tels que la durée du bail, l'emplacement du local, l'importance du fonds de commerce et les améliorations apportées par le preneur. Elle considère dès lors que l'indemnité fixée par le premier juge constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur du fait de son éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel formé contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et le bailleur au versement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve du paiement des loyers et les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. La cour écarte le moyen du preneur tiré d'une présomption de paiement des loyers antérieurs par le règlement de loyers postérieurs, dès lors que le contrat, loi des parties au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, imposait un paiement mensuel par virement bancaire dont la preuve incombait au débiteur.

Elle juge en outre irrecevable la demande de serment décisoire par lequel le preneur proposait de prêter lui-même serment pour prouver sa propre libération, une telle modalité étant contraire à la nature de cette preuve. Concernant l'indemnité d'éviction, la cour retient que le preneur, ayant exploité le fonds pendant plus de deux ans, a valablement acquis le droit au renouvellement et, partant, à une indemnité.

Elle valide l'appréciation du premier juge qui, usant de son pouvoir souverain, a réduit le montant proposé par l'expert en écartant les améliorations mises à la charge du preneur par le bail et en tenant compte de la période de fermeture administrative durant la crise sanitaire. En conséquence, la cour rejette les deux appels, confirme le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle du bailleur, y ajoute la condamnation du preneur au paiement d'un terme de loyer supplémentaire.

Ayant constaté qu'un congé avec offre d'une indemnité d'éviction avait été délivré au preneur d'un bail commercial et que l'action en justice avait été introduite sous l'empire du Dahir du 24 mai 1955, une cour d'appel en déduit à bon droit que les éléments à prendre en considération pour l'évaluation de ladite indemnité sont ceux prévus par ce texte. En effet, les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction sont régis par la loi en vigueur à la date du congé, à l'exclusion de ceux introduits par une loi nouvelle, telle la loi n° 49-16, entrée en vigueur postérieurement aux faits générateurs du droit à indemnisation.

Ayant constaté que la demande d'indemnisation du preneur ne résulte pas du non-renouvellement du bail commercial mais de la perte de son fonds de commerce consécutive à une reprise illégale par le bailleur, la cour d'appel en a exactement déduit que la réparation du préjudice subi relève des règles de la responsabilité civile de droit commun et non des dispositions spécifiques du dahir du 24 mai 1955. Par suite, elle a pu souverainement fixer le point de départ de l'indemnisation à la date de la dépossession fautive et en déterminer le montant au vu des éléments de la cause, sans être tenue par les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction.

En matière de fixation de l’indemnité d’éviction due au preneur d’un local à usage commercial, l’absence des déclarations fiscales afférentes aux quatre dernières années d’activité ne fait pas obstacle à l’octroi d’une indemnisation complète fondée sur les autres éléments d’appréciation prévus par la loi.

La Cour de cassation rappelle que si les déclarations fiscales constituent l’un des éléments à prendre en compte pour déterminer le préjudice subi par le preneur évincé, conformément à l’article 7 de la loi n° 49.16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, leur défaut de production par le preneur ne le prive pas de son droit à indemnisation.

Dès lors, approuve légalement sa décision la cour d’appel qui, pour évaluer le montant de l’indemnité due, se fonde sur les autres critères pertinents découlant notamment du rapport d’expertise et des pièces versées au débat. Ces critères comprennent la nature et la durée de l’activité commerciale exercée dans les lieux loués, le montant du loyer, l’importance de la clientèle (achalandage), ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation.

En conséquence, la cour d’appel, en estimant que l’indemnité proposée par l’expert était adéquate au vu de ces divers éléments et qu’une contre-expertise n’était pas nécessaire malgré l’absence des déclarations fiscales, a suffisamment motivé sa décision et n’a pas violé les dispositions de l’article 7 précité. Le pourvoi est donc rejeté.