Mot clé
Continuité du bail

En matière d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'une inscription au registre du commerce face à des preuves matérielles d'une relation locative. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par les nouveaux propriétaires d'un local commercial.

Devant la cour, les appelants soutenaient que l'inscription d'une société au registre du commerce en tant que propriétaire du fonds de commerce primait sur les preuves d'une relation locative personnelle avec l'occupant, rendant ainsi son occupation illégitime. La cour écarte ce moyen en retenant que l'existence d'une relation locative était établie par un ensemble de preuves concordantes, notamment un contrat de bail initial, la perception continue des loyers par les nouveaux bailleurs attestée par des quittances et des virements bancaires, ainsi qu'une autorisation écrite d'exercer une nouvelle activité commerciale.

La cour rappelle à cet égard que l'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple de propriété du fonds de commerce, susceptible d'être renversée par la preuve contraire, et ne saurait prévaloir sur les éléments établissant la réalité et la continuité du bail consenti à une personne physique. Elle juge en outre que le premier juge n'était pas tenu de répondre à des moyens jugés non pertinents dès lors que le fondement légal de l'occupation était démontré.

En conséquence, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'une action en déclaration d'andorre d'un fonds de commerce et en expulsion subséquente, initiée par l'adjudicataire d'une part indivise d'un immeuble, le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable. L'appelant soutenait principalement que l'action en constatation de la disparition du fonds pour défaut d'exploitation n'était pas soumise à l'exigence d'un congé, et que le bail, conclu par un seul des coindivisaires et non publié, lui était inopposable.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en se fondant sur l'autorité de décisions de justice antérieures ayant statué sur la relation entre les parties. Elle relève qu'un précédent jugement, ayant acquis la force de la chose jugée, avait déjà reconnu à la société occupante un titre locatif valable pour rejeter une première demande d'expulsion.

La cour retient que, conformément à l'article 418 du Dahir des obligations et des contrats, ces jugements constituent la preuve des faits qu'ils constatent, rendant ainsi la contestation de l'existence de la relation locative inopérante. Dès lors, l'acquéreur étant subrogé dans les droits du bailleur initial, l'exigence d'un congé préalable s'imposait pour toute action en expulsion, justifiant l'irrecevabilité de la demande.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé, bien que sur la base d'une motivation substituée.

Saisi d'un litige successoral portant sur l'exploitation exclusive d'un fonds de commerce indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature du fonds exploité par l'un des héritiers et sur les conséquences de son changement d'activité. Le tribunal de commerce avait condamné l'héritier exploitant au paiement d'une indemnité d'occupation au profit de l'indivision. L'appelant principal soutenait avoir créé un fonds de commerce nouveau et distinct de celui, périclité, de son auteur, tandis que les intimés, par appel incident, réclamaient une indemnisation pour la perte du fonds successoral. La cour retient que l'inscription d'un nouveau registre de commerce ne constitue qu'une présomption simple, laquelle est renversée par les faits de la cause établissant l'identité des locaux et la continuité du bail au nom du défunt. Elle juge que l'héritier a en réalité poursuivi l'exploitation du droit au bail, seul élément subsistant de l'héritage. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnisation pour la perte du fonds, retenant que si le changement d'activité a bien entraîné sa disparition par perte de la clientèle au sens de l'article 80 du code de commerce, une telle demande, non formulée en première instance, excède l'objet du litige initial qui visait la vente d'un fonds existant. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant une condamnation au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'exception d'inexécution et de la résiliation unilatérale d'un bail à durée déterminée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en constatation de la résiliation du bail. L'appelant soulevait l'exception d'inexécution, au motif que le bailleur n'avait pas justifié des charges locatives, et soutenait que son offre de restitution des clés avait emporté résiliation du contrat. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que le contrat de bail, loi des parties, ne mettait à la charge du bailleur aucune obligation de fournir un décompte détaillé des charges. Dès lors, en l'absence d'obligation réciproque inexécutée, la cour juge que le preneur ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article 235 du code des obligations et des contrats pour suspendre le paiement des loyers. La cour rejette également la demande de constat de la résiliation, au motif que l'offre de restitution des clés est intervenue avant l'expiration de la durée minimale de trois ans stipulée au contrat, rendant la résiliation unilatérale inopérante. La cour confirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle, condamne le preneur et sa caution au paiement des loyers échus en cours d'instance.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.