Mot clé
Conservation de la chose louée

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'engagement de la responsabilité du preneur à bail commercial pour des travaux non autorisés par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour les dégradations et les modifications apportées aux locaux loués. L'appelant soutenait que les travaux constituaient des améliorations nécessaires à son activité et que le bailleur y avait consenti tacitement, contestant ainsi la caractérisation d'une faute contractuelle. La cour d'appel de commerce retient que l'expertise judiciaire a établi la réalité des modifications substantielles, notamment l'unification de deux locaux distincts en un seul. Elle juge que cette transformation, réalisée sans l'accord du bailleur, constitue un manquement aux obligations contractuelles du preneur. La cour relève en particulier la violation des clauses du bail imposant au preneur de conserver les lieux dans leur état initial et interdisant toute modification structurelle sans autorisation expresse du propriétaire. Dès lors, la responsabilité du preneur est engagée, peu important que les travaux aient pu être qualifiés d'améliorations par ce dernier. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Une cour d'appel, qui retient par une appréciation souveraine des faits que les transformations effectuées par le preneur dans les lieux loués sont des aménagements nécessaires à l'exercice de son activité commerciale et ne sont pas de nature à modifier les caractéristiques du local, justifie légalement sa décision de rejeter la demande de résiliation du bail sans indemnité. De tels aménagements ne constituent en effet ni un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, ni un manquement à l'obligation de conservation de la chose louée prévue à l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

La Cour d’appel de commerce, infirmant une décision du Tribunal de commerce, se prononce sur les conditions de la résiliation judiciaire d’un contrat de location-gérance pour manquement du locataire-gérant à ses obligations. Elle juge que l’abandon du fonds de commerce, caractérisé par une fermeture prolongée et un défaut d’entretien grave ayant entraîné sa dégradation, constitue un manquement substantiel aux obligations de conservation de la chose louée et d’usage de celle-ci en bon père de famille, prévues par les articles 663 et 692 du Dahir formant Code des obligations et des contrats. La Cour estime qu’une telle faute, lorsqu’elle est matériellement établie par des constatations judiciaires antérieures, est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire-gérant. Par conséquent, cette résiliation peut être prononcée sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de délivrer une mise en demeure préalable, la gravité de l’inexécution avérée rendant cette formalité superfétatoire.