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Congé pour besoin personnel

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul des différents postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée en deçà des conclusions de l'expertise judiciaire.

L'appelant principal, le bailleur, contestait la méthode d'évaluation de la clientèle et des améliorations, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait la revalorisation de l'indemnité au niveau préconisé par l'expert. La cour retient que l'évaluation de la clientèle et de la réputation commerciale doit se fonder exclusivement sur les chiffres d'affaires déclarés pour les exercices antérieurs à la date de réception du congé, afin d'écarter toute majoration artificielle postérieure.

Elle réduit également le poste relatif aux améliorations et réparations, en distinguant les équipements démontables et réutilisables par le preneur de ceux, fixes, dont la valeur doit être appréciée en tenant compte de leur amortissement par l'usage. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement réduit.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité et le bien-fondé d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction et fixé l'indemnité due au preneur sur la base de ce rapport.

En appel principal, les bailleurs contestaient la méthode d'évaluation, tandis que le preneur, par appel incident, soulevait la nullité du rapport pour vice de procédure tiré du non-respect des formalités de convocation des parties. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, retenant que l'expert a respecté les formalités de convocation prévues par l'article 63 du code de procédure civile, les justificatifs de notification étant versés au dossier.

Sur le fond, la cour valide la méthode de l'expert qui a évalué distinctement le droit au bail, la clientèle et la réputation commerciale en se fondant sur des critères objectifs tels que l'emplacement du local et son ancienneté. Jugeant dès lors les critiques des deux parties infondées, la cour d'appel de commerce confirme le jugement en son principe mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réduit pour l'aligner sur le montant précisément chiffré par l'expert.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour besoin personnel et le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de forme du congé et les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise.

La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé pour erreur matérielle dans le nom du preneur, considérant qu'une telle erreur est sans incidence dès lors qu'elle n'a causé aucun grief à son destinataire. Face à la contestation du montant de l'indemnité par les deux parties, la cour ordonne une nouvelle expertise et retient les conclusions du second rapport pour réévaluer le droit au bail en fonction de l'ancienneté de l'occupation, de la localisation du bien et de la modicité du loyer.

Elle rejette en outre l'argument du bailleur tiré de l'existence de transformations non autorisées, rappelant que le juge est exclusivement lié par le motif d'éviction visé dans l'acte de congé. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est revalorisé après déduction des frais d'améliorations non justifiés par le preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la portée d'une décision antérieure ayant validé un congé et fixé une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que le dépôt de l'indemnité fixée par un arrêt rendu près de vingt ans auparavant suffisait à priver les ayants droit du preneur de tout titre d'occupation. La cour relève que l'arrêt invoqué s'était borné à rejeter la demande en nullité du congé formée par le preneur et à fixer une indemnité pour le cas où l'expulsion serait poursuivie, sans pour autant prononcer l'expulsion elle-même.

Elle retient que cette décision ne constitue pas un titre exécutoire d'expulsion, d'autant que le bailleur n'avait jamais formé de demande reconventionnelle en validation du congé et en expulsion. La cour observe en outre que les actions postérieures du bailleur, notamment des demandes en révision du loyer et des tentatives d'exercice du droit de repentir, manifestaient une volonté de poursuivre la relation locative incompatible avec l'intention d'expulser.

La demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre est donc jugée sans fondement. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice en l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire, en se fondant sur son pouvoir d'appréciation. L'appelant principal, preneur évincé, sollicitait la réévaluation de l'indemnité à la hausse, tandis que l'appelant incident, le bailleur, en demandait la réduction au motif que l'absence de déclarations fiscales viciait l'expertise. La cour rappelle que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne le prive pas de son droit à indemnisation au titre de la perte du fonds de commerce. Elle retient qu'en application de l'article 7 de la loi 49-16, il appartient au bailleur qui conteste l'évaluation de l'expert de rapporter la preuve que le préjudice subi par le preneur est inférieur à celui retenu. Dès lors que le bailleur échoue à rapporter cette preuve, et que le premier juge a souverainement apprécié les divers éléments du fonds pour fixer l'indemnité, la cour estime le montant alloué adéquat. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident formés contre un jugement ayant fixé le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'appréciation d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué au preneur une indemnité d'éviction sur la base des conclusions d'un expert. L'appelant principal, bailleur, sollicitait la réduction de l'indemnité en contestant la compétence de l'expert et sa méthode d'évaluation, tandis que l'appelant incident, preneur, en demandait la majoration, estimant sa valeur sous-évaluée. La cour écarte la demande commune de contre-expertise, rappelant qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une telle mesure lorsqu'elle dispose des éléments suffisants pour statuer. Elle retient que l'expert désigné était compétent en matière comptable et que son rapport, respectueux des exigences légales, a correctement décrit les caractéristiques du local, notamment sa situation dans un quartier à fort achalandage et le faible montant du loyer. La cour relève en outre que l'évaluation du préjudice s'est fondée sur les propres déclarations fiscales du preneur, dont la réalité n'a pas été utilement contestée par le bailleur. Dès lors, considérant l'indemnité fixée comme étant appropriée au regard des avantages du local et de la difficulté à en trouver un équivalent, la cour confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge du fond face aux conclusions d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité d'un montant inférieur à celui préconisé par l'expert désigné. L'appelant soutenait que cette réduction contrevenait au principe de la réparation intégrale du préjudice et que le juge ne pouvait écarter une évaluation technique objective. La cour rappelle qu'elle n'est nullement liée par les conclusions des experts et qu'elle conserve son pouvoir souverain d'appréciation des faits et des pièces produites. Elle retient que le montant fixé par le premier juge, au regard des éléments concrets du dossier tels que la situation du local, la nature de l'activité et les photographies versées, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial dont la résiliation était sollicitée par le bailleur pour besoin personnel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction, tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant avait été fixé par une première expertise judiciaire. L'appelant principal et l'appelante incidente contestaient chacun le montant de cette indemnité, le premier le jugeant excessif et la seconde insuffisant, critiquant tous deux le rapport d'expertise initial. La cour d'appel de commerce a ordonné une nouvelle expertise afin de déterminer la valeur du fonds de commerce. La cour retient que le second rapport d'expertise, établi dans le respect des règles de l'art, fournit une description complète du local et fonde son évaluation sur les éléments matériels et immatériels du fonds. Dès lors, elle écarte les critiques des deux parties et décide d'homologuer les conclusions de cette nouvelle expertise. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit conformément aux conclusions du second expert.