Mot clé
Clause de durée

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge de la validité d'une clause contractuelle prévoyant l'expiration de plein droit du bail à l'arrivée de son terme, au regard des dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par la bailleresse, fondée sur une telle clause.

L'appelante soutenait que le principe de l'autonomie de la volonté autorisait les parties à convenir d'un terme extinctif, les dispositions légales sur le droit au renouvellement ne s'appliquant qu'aux baux à durée indéterminée. La cour écarte ce moyen en rappelant que la résiliation d'un bail commercial est impérativement soumise aux formalités de l'article 26 de la loi n° 49-16.

Elle retient que toute clause dérogeant à cette procédure, notamment en prévoyant une obligation d'éviction à l'échéance du contrat, est nulle comme contraire à des dispositions d'ordre public. Dès lors, la simple arrivée du terme contractuel ne pouvait fonder l'action en expulsion, faute pour la bailleresse d'avoir délivré un congé conforme aux exigences légales.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des héritiers du bailleur et sur l'interprétation de la clause de durée du contrat. L'appelant contestait la qualité à agir des intimés, faute pour ces derniers d'avoir procédé à leur inscription au registre du commerce en tant que nouveaux propriétaires du fonds, et soutenait que la clause de durée stipulée pour "3, 6 et 9 ans" devait s'interpréter comme instituant des périodes successives et non un terme de trois ans renouvelable.

La cour écarte le premier moyen, retenant que la qualité à agir des héritiers est suffisamment établie par l'acte d'hérédité et leur inscription au registre du commerce en cette qualité, les constituant ainsi successeurs aux droits du bailleur initial. Sur le fond, la cour juge que la clause de durée doit s'entendre comme fixant une période de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée.

Le congé délivré par les bailleurs avec un préavis de trois mois avant l'échéance de la période triennale en cours est par conséquent jugé régulier. Le jugement ayant prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à l'expiration d'un bail d'un an, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application du statut protecteur des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, considérant que le bail était arrivé à son terme. L'appelant soutenait que le bail devait être soumis aux dispositions de la loi n° 49-16, rendant inefficace la clause de durée, et contestait la régularité du congé qui n'avait pas été délivré par lettre recommandée comme stipulé au contrat. La cour écarte l'application du statut protecteur en relevant que, aux termes de l'article 4 de la loi n° 49-16, le droit au renouvellement n'est acquis qu'au preneur justifiant d'une jouissance consécutive de deux années au moins. Elle juge en outre que la notification du non-renouvellement par exploit d'huissier plutôt que par lettre recommandée est valable, dès lors que la finalité de l'acte, qui est l'information du destinataire, a été atteinte. Faute de remplir la condition de durée, le bail se trouve donc soumis aux seules dispositions du droit commun des obligations et prend fin par l'arrivée de son terme. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à l'expiration du contrat. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'interprétation d'une clause de renouvellement d'un contrat d'occupation précaire et sur la charge de la preuve de la libération des lieux. Le tribunal de commerce avait condamné l'occupant au paiement des redevances échues postérieurement à l'expiration de la première période de reconduction. L'appelant soutenait que le contrat, conclu pour deux ans et renouvelable une seule fois pour une même durée, s'était éteint de plein droit, rendant toute créance postérieure infondée. La cour d'appel de commerce écarte cette analyse en se fondant sur une lecture combinée de la clause de durée et de celle prévoyant une révision triennale de la redevance, pour en déduire l'existence d'un mécanisme de reconductions successives. La cour retient surtout que la charge de la preuve de la restitution des lieux et de la remise des clés incombe à l'occupant qui prétend s'être libéré de ses obligations. À défaut pour ce dernier de rapporter une telle preuve, il demeure tenu au paiement des redevances d'occupation. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre une clause de durée déterminée et une clause de résiliation anticipée. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant la durée ferme de trois ans stipulée au contrat. L'appelant soutenait que la clause autorisant la résiliation unilatérale moyennant un préavis de trois mois devait prévaloir sur la stipulation d'une durée déterminée. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen, retenant que la clause prévoyant une faculté de résiliation unilatérale pour chaque partie, sous réserve du respect d'un préavis, constitue une dérogation expresse à la durée contractuelle initialement convenue. Au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, elle rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elle ajoute qu'en application de l'article 464 du même code, en cas de contradiction entre les clauses d'un acte, il y a lieu de s'en tenir à la dernière par ordre d'écriture, laquelle consacrait ici la possibilité de résiliation avant terme. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation, la cour prononçant la fin du contrat et ordonnant l'expulsion du gérant libre.