Mot clé
Clause de destination des lieux

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de gérance de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine les manquements imputables au gérant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat mais avait omis de statuer sur la demande d'expulsion.

L'appelant principal, gérant des lieux, contestait sa défaillance en invoquant un paiement fait à un tiers non mandaté, le remboursement de frais d'aménagement et la nullité du contrat. La cour écarte ces moyens en retenant que le paiement à un tiers est inopposable aux bailleurs et qu'en l'absence de clause spécifique, le contrat, qui fait la loi des parties, n'oblige pas ces derniers à rembourser les frais d'aménagement.

Elle relève en outre que la fermeture administrative des lieux, consécutive à l'exercice d'une activité non autorisée, constitue une faute exclusivement imputable au gérant, qui ne peut dès lors se prévaloir de la nullité du contrat de son propre fait. Faisant droit à l'appel incident des bailleurs, la cour infirme le jugement sur le chef de l'expulsion et, statuant à nouveau, ordonne la libération des lieux, confirmant la décision pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet novatoire d'un nouveau contrat de bail commercial sur les clauses restrictives d'activité stipulées dans un contrat antérieur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé fondé sur le changement d'activité et en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le second contrat, ne reprenant pas la clause limitant l'activité commerciale, avait opéré novation, éteignant ainsi les obligations nées du premier acte. La cour relève que le second contrat de bail, conclu entre les parties, ne contenait aucune clause restrictive quant à l'activité autorisée et ne faisait aucune référence aux conditions de l'acte précédent.

Elle retient, au visa de l'article 347 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la conclusion de ce nouvel acte constitue une novation qui éteint l'obligation ancienne et la remplace par une nouvelle. Dès lors, le congé délivré au preneur pour violation d'une clause du contrat initial était dépourvu de fondement.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du changement d'activité par le preneur en violation d'une clause de destination des lieux stipulée au bail commercial. Le tribunal de commerce avait initialement annulé le congé pour motif grave délivré par le bailleur, considérant que le changement d'activité ne causait aucun préjudice.

La question de droit portait sur la possibilité pour le juge du fond d'écarter l'application d'une clause claire au motif de l'absence de préjudice. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel rappelle qu'en application du code des obligations et des contrats, l'interprétation d'un contrat est exclue lorsque ses termes sont clairs et précis.

Elle retient que la clause spécifiant l'activité de vente d'appareils électroniques était dépourvue de toute ambiguïté et que le nouvel usage des lieux n'avait aucun rapport avec la destination contractuelle. Dès lors, le changement d'activité constitue un motif grave et légitime justifiant la validation du congé sans indemnité d'éviction.

La cour rejette en conséquence le recours en opposition du preneur et laisse les dépens à sa charge.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'une autorisation d'activité donnée par le bailleur en marge du contrat de bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail pour changement d'activité non autorisé. L'appelant soutenait que l'autorisation écrite, de même date que le bail et visant une activité spécifique, constituait une annexe contractuelle valant clause de destination exclusive. La cour écarte cette analyse et retient que la limitation de l'activité du preneur ne peut résulter que d'une stipulation expresse contenue dans le contrat de bail lui-même. Elle juge qu'une autorisation délivrée aux seules fins de l'obtention d'une licence administrative, sans mention de son caractère exclusif ni de son intégration au bail, ne saurait être assimilée à une clause contractuelle. En l'absence de toute clause restrictive dans le contrat, le changement d'activité par le preneur n'est pas fautif. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un contrat de gérance-libre pour modification de l'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de la clause de destination des lieux. Le tribunal de commerce avait considéré que l'activité exercée par le gérant-libre ne contrevenait pas à l'objet du contrat. L'appelant soutenait que la préparation et la vente de pâtisseries ne relevaient pas de l'activité de "restauration rapide" autorisée, constituant un manquement contractuel. La cour retient que la notion de "restauration rapide" est suffisamment large pour inclure la vente de pâtisseries, faute pour le bailleur de rapporter la preuve contraire. Elle ajoute, en application de l'article 473 du dahir formant code des obligations et des contrats, qu'en cas de doute sur la portée d'une obligation, celle-ci doit être interprétée dans le sens le plus favorable au débiteur, en l'occurrence le gérant-libre. La cour écarte par ailleurs les moyens tirés des nuisances et des manquements aux règles de sécurité comme étant inopérants, dès lors que la demande était exclusivement fondée sur le changement d'activité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Ayant constaté l’absence, dans le contrat de bail, d’une clause spécifiant l’activité commerciale à exercer dans les lieux loués, une cour d’appel en déduit exactement que la demande de résiliation fondée sur un changement d’activité est non fondée. En effet, selon les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 49-16, pour qu’un changement d’activité puisse être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles, il doit exister un accord préalable des parties sur une destination précise des lieux.