Mot clé
Chofâa

Le droit de préemption n'étant ouvert qu'au co-indivisaire, encourt la cassation pour dénaturation et motivation viciée, assimilable à son absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui accorde ce droit au titulaire d'un acte d'acquisition mentionnant une parcelle divise et déterminée par sa superficie. En déduisant l'état d'indivision du seul fait que l'acte ne mentionnait pas l'intégralité des limites du bien, alors que celui-ci était clairement individualisé comme une part non soumise à l'indivision, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte et a entaché sa décision d'une motivation erronée.

La connaissance de la vente par le titulaire du droit de préemption (chofâa) constitue une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peut être établie par tous moyens, y compris par présomptions. Par conséquent, une cour d'appel déduit à bon droit qu'une action en préemption est tardive en retenant que la connaissance de la vente par le préempteur est avérée dès lors que l'acte de vente a été présenté à son avocat au cours d'une précédente instance judiciaire, la connaissance du mandataire valant celle du mandant.

Dès lors qu'elle a constaté, d'une part, qu'un jugement avait ordonné la rectification de la date d'inscription de la vente sur les titres fonciers et, d'autre part, que le préempteur n'avait pas soulevé devant les juges d'appel le moyen tiré de l'absence d'autorité de la chose jugée de cette décision, une cour d'appel en déduit exactement que l'action en préemption, intentée au-delà du délai légal calculé à compter de la date rectifiée, devait être rejetée.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour accueillir une action en chofâa, retient qu'il suffit au demandeur de prouver sa qualité de propriétaire sur l'indivision. Dès lors qu'elle constate que cette qualité est établie non seulement par le titre du chafi', mais également par l'acte d'acquisition des acheteurs qui reconnaît l'état d'indivision du bien vendu, elle en déduit à bon droit que ces derniers ne peuvent ni contester l'indivision en invoquant une prétendue division de fait, ni exiger du chafi' la preuve d'une possession effective de sa part.

La juridiction de renvoi est tenue de se conformer aux points de droit que l'arrêt de cassation a définitivement tranchés. Par conséquent, c'est à bon droit que la cour d'appel de renvoi, se fondant sur un précédent arrêt de la Cour de cassation ayant jugé valable l'offre réelle présentée par le titulaire d'un droit de préemption au motif qu'il n'était pas établi qu'il avait connaissance de l'ensemble des frais avant l'expiration du délai légal, considère que ce point est définitivement acquis au débat. Elle rejette en conséquence, en respectant l'autorité de la chose jugée qui s'attache à la décision de la Cour de cassation, les moyens des parties qui tendent à remettre en cause la régularité de ladite offre.

Le délai d'un an prévu pour l'exercice du droit de préemption (chofâa) sur un immeuble non immatriculé constitue, en application des règles du fiqh malékite, un délai de forclusion. En tant que tel, il revêt un caractère d'ordre public et son expiration doit être soulevée d'office par le juge.

Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir souverainement constaté que le préempteur avait connaissance de la vente depuis plus d'un an au jour de l'introduction de sa demande, rejette son action comme tardive.