Mot clé
Bail à usage d'habitation

Saisi d'un recours en annulation d'une sentence arbitrale ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine l'étendue d'une clause compromissoire et la régularité de la procédure suivie. Le demandeur à l'annulation soutenait que les arbitres avaient excédé leur mission, limitée à l'interprétation et l'exécution du contrat, et méconnu la loi applicable faute de mise en demeure régulière.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la mise en demeure, retenant que l'aveu du preneur quant à sa défaillance rendait le vice de forme inopérant. Surtout, la cour juge que la clause compromissoire visant les difficultés d'exécution du contrat s'étend nécessairement à ses conséquences, incluant la résiliation pour inexécution et l'expulsion qui en est la suite logique.

Elle retient ainsi que la résiliation n'est que le résultat d'un litige né de l'exécution du bail, entrant pleinement dans le champ de compétence des arbitres. La cour valide par ailleurs la procédure dématérialisée dès lors qu'elle fut convenue par les parties, en application du principe de l'autonomie de la volonté.

Le recours en annulation est par conséquent rejeté et l'exequatur de la sentence arbitrale est ordonné.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause attributive de juridiction stipulée dans un contrat de bail à usage d'habitation. Le tribunal de commerce avait décliné sa compétence pour connaître d'une action en expulsion d'un occupant d'un logement de fonction. L'appelant, un établissement bancaire preneur à bail, soutenait que la location d'un logement pour ses salariés constituait un acte de commerce par accessoire, validant ainsi la clause dérogeant à la compétence de droit commun au visa de l'article 5 de la loi instituant les juridictions commerciales. La cour retient que le contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, par sa nature civile, ne constitue pas un acte de commerce relevant de l'activité de l'établissement bancaire. Dès lors, la cour juge que le litige échappe à la compétence matérielle de la juridiction commerciale, rendant la clause attributive de juridiction inopérante. L'ordonnance d'incompétence est par conséquent confirmée, avec renvoi de l'affaire devant la juridiction civile compétente.

La preuve du besoin justifiant un congé pour reprise personnelle est rapportée par la production de quittances de loyer au nom du conjoint du bailleur, sans que ce dernier ait à justifier de la continuité de sa relation conjugale.

La Cour Suprême censure la décision des juges du fond ayant rejeté une telle demande au motif que la bailleresse ne prouvait pas la persistance de son lien matrimonial et n’avait pas régularisé la perception des loyers avec le locataire. Il rappelle que le droit de reprise, en application des articles 13 et 14 du dahir du 25 décembre 1980, est uniquement subordonné à la preuve d’une propriété d’au moins trois ans et à l’absence, pour le bailleur, d’un autre logement suffisant à ses besoins.

En imposant des conditions que la loi n’édicte pas, la cour d’appel a entaché son arrêt d’un raisonnement vicié assimilable à un défaut de base légale, justifiant ainsi sa cassation.

Le droit à l’indemnité d’éviction est acquis au locataire dès la délivrance d’un congé pour besoin personnel, et ce, même si son départ des lieux est volontaire et n’attend pas une décision judiciaire. Interprétant l’article 16 du Dahir du 25 décembre 1980, la Cour suprême juge que l’acquiescement du preneur au congé ne le prive nullement du bénéfice de l’indemnisation qui lui est due.

Statuant également sur la demande reconventionnelle du bailleur, la Haute juridiction approuve le rejet de sa réclamation pour des dégradations. Elle rappelle qu’en vertu de l’article 639 du Dahir des Obligations et des Contrats, les travaux substantiels tels que la réfection des peintures ou la réparation de l’humidité ne relèvent pas du simple entretien locatif à la charge du preneur, mais constituent une obligation qui incombe au bailleur.