Mot clé
Assiette du bail

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de bail portant sur une toiture-terrasse à des fins publicitaires, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la mise en demeure et de la preuve du manquement contractuel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant, preneur à bail, contestait l'état de demeure en l'absence de notification régulière d'une sommation de payer et produisait les quittances attestant du règlement des loyers conformément à un avenant ayant réduit leur montant. La cour retient que la simple mention "local fermé" portée sur un procès-verbal de notification d'une sommation interpellative est insuffisante à établir la régularité de la mise en demeure du preneur.

Dès lors, en l'absence de mise en demeure valable et face à la production par le preneur de quittances non contestées par le bailleur, le manquement tiré du défaut de paiement ne peut être caractérisé. La cour écarte également les moyens relatifs à une prétendue occupation excédant l'assiette du bail, faute de preuve, et à l'expiration du contrat, dès lors que l'acceptation des loyers postérieurement au terme initial valait reconduction tacite.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande de résiliation du bail rejetée.

Confrontée à une demande de renouvellement de bail commercial dirigée contre le bailleur initial et l'acquéreur d'un fonds voisin, la cour d'appel de commerce examine l'incidence d'une action en revendication pendante. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable comme étant prématurée, l'acquéreur ayant engagé une instance distincte pour faire constater une emprise des lieux loués sur sa propre parcelle.

La preneuse appelante soutenait que la cession de l'immeuble emportait, en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, substitution de plein droit de l'acquéreur dans la relation locative, indépendamment du litige foncier. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige ne porte pas sur une simple substitution de bailleur, mais sur la délimitation même de l'assiette du bail, contestée par l'acquéreur.

Elle juge que la détermination de la qualité de bailleur pour la partie litigieuse est subordonnée à l'issue de l'action en revendication. La cour précise qu'en cas d'éviction partielle, la preneuse conservera son recours en garantie contre le bailleur initial.

Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une mise en demeure émanant d'un propriétaire indivis. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement.

L'appelant soutenait que la mise en demeure était nulle faute de désigner précisément les locaux loués au sein d'un ensemble immobilier détenu en indivision. La cour retient que la demande en paiement est irrecevable dès lors que la mise en demeure, qui en constitue le préalable, ne permet pas d'identifier avec certitude les locaux concernés, ni par leur numéro ni par leurs caractéristiques.

Elle souligne que le bailleur indivis a lui-même reconnu, en l'absence de partage, ne pouvoir justifier de l'attribution desdits locaux à sa quote-part. Cette indétermination de l'assiette du bail vicie la procédure et empêche toute exécution.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour motif grave, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une autorisation de travaux et d'exploitation postérieure au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande tendant à la validation du congé et à l'expulsion du preneur. En appel, le bailleur soutenait que l'autorisation écrite d'exploiter l'entier rez-de-chaussée ne valait pas extension de l'assiette du bail au garage, non visé par l'acte initial, et ne couvrait pas les transformations effectuées. La cour écarte ce moyen en retenant que le consentement du bailleur à l'extension de l'objet du bail et aux transformations était sans équivoque. Elle relève que non seulement le bailleur avait donné une autorisation écrite expresse pour l'exploitation de l'intégralité du rez-de-chaussée, mais qu'il avait également cosigné la demande de permis de construire visant à aménager le local pour son activité commerciale. De surcroît, les plans annexés à ce permis, autorisant la transformation du garage en bureaux et salles de classe, établissaient sa parfaite connaissance et son approbation des travaux litigieux. Dès lors, le motif grave tiré de la modification des lieux et de l'occupation sans droit ni titre du garage ne pouvait être retenu. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un faisceau d'indices concordants comprenant un rapport d'expertise, les déclarations des parties et un acte de partage successoral, que le local litigieux, bien que disposant d'une entrée distincte, faisait partie intégrante d'un ensemble commercial unique donné à bail au preneur, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre doit être rejetée. L'appréciation d'un tel acte de partage comme élément de preuve, bien que le preneur n'y soit pas partie, relève du pouvoir souverain des juges du fond et ne viole pas le principe de l'effet relatif des contrats.