Mot clé
Arriéré de trois mois

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur non propriétaire et le régime juridique applicable au bail de courte durée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion formée par les héritiers du bailleur initial.

L'appelante soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité des bailleurs, qui n'étaient pas propriétaires du bien loué, ainsi que l'incompétence du tribunal de commerce. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en rappelant que le bailleur n'a pas à justifier de sa propriété sur le bien loué et que le contrat de bail, en application de l'article 698 du code des obligations et des contrats, se poursuit avec ses héritiers.

Elle déclare par ailleurs irrecevable le déclinatoire de compétence, faute d'avoir été soulevé in limine litis devant le premier juge. Sur le fond, la cour retient que le bail, n'ayant pas atteint la durée de deux ans requise par la loi 49-16 pour l'application du statut, échappe à ce régime spécial et demeure régi par le droit commun des obligations.

Dès lors, le simple manquement du preneur à son obligation de paiement, constaté sur plusieurs mois, justifiait la résiliation du contrat sans qu'il soit nécessaire de caractériser un arriéré de trois mois. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure et le régime juridique applicable au contrat. L'appelant contestait la validité de la signification de l'acte, effectuée au local commercial entre les mains d'un tiers se présentant comme le gérant, et soutenait que la condition d'un arriéré de trois mois de loyers, prévue par la loi 49-16, n'était pas remplie.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la signification, retenant que la remise de l'acte au lieu d'exploitation du fonds, à une personne se déclarant gérant pour le compte du preneur, constitue une signification valable au sens de l'article 38 du code de procédure civile. Surtout, la cour retient que la relation contractuelle, ayant duré moins de deux ans à la date de la mise en demeure, n'est pas soumise aux dispositions protectrices de la loi 49-16.

Dès lors, la résiliation du bail est régie par les règles du droit commun des contrats, en vertu desquelles le simple défaut de paiement des loyers après mise en demeure justifie la résiliation, sans qu'il soit nécessaire de constater un arriéré d'une durée minimale. La cour écarte également la preuve testimoniale du paiement proposée par le preneur, celle-ci étant irrecevable au regard du montant des loyers réclamés.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résiliation du bail, la cour d'appel de commerce précise les conditions de l'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement mais rejeté la demande d'éviction.

L'appelant principal, bailleur, soutenait que la constatation du retard de paiement justifiait à elle seule l'éviction, tandis que l'appelant incident, preneur, contestait sa condamnation au paiement en invoquant une offre réelle et une consignation antérieures. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant qu'au visa de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction pour défaut de paiement n'est encourue que si le preneur doit, au jour de la réception de la mise en demeure, une somme équivalente à au moins trois mois de loyer.

Dès lors, la cour retient que le simple retard dans le paiement d'une somme inférieure à ce seuil, s'il peut justifier l'octroi de dommages-intérêts pour retard, ne suffit pas à caractériser le manquement grave justifiant la résiliation du bail et l'expulsion. Faisant droit à l'appel incident du preneur, la cour constate que ce dernier avait valablement offert et consigné les loyers réclamés avant l'introduction de l'instance, ce que le premier juge avait omis d'examiner.

La cour confirme par ailleurs le montant du loyer retenu par le premier juge, en se fondant sur un procès-verbal d'offre réelle antérieur qui prévaut sur une simple attestation produite par le bailleur. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le preneur au paiement, rejette cette demande, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmatif ayant prononcé la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement d'une seule échéance, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la caractérisation de l'omission de statuer et de la contradiction de motifs. Le preneur invoquait, d'une part, l'omission de statuer sur ses offres réelles de paiement et, d'autre part, la contradiction de motivation résultant de l'application des règles du droit commun des contrats en lieu et place de la loi n° 49.16 qui exige un arriéré de trois mois.

La cour écarte le premier moyen en relevant que la simple non-discussion d'un argument ne constitue pas une omission de statuer au sens de l'article 402 du code de procédure civile. Sur le second moyen, la cour retient que la qualification de centre commercial, expressément reconnue aux locaux loués, justifie l'exclusion du champ d'application de la loi n° 49.16.

Dès lors, l'application de la clause résolutoire stipulée au contrat pour un seul terme impayé, conformément au droit commun, ne révèle aucune contradiction dans la motivation de l'arrêt attaqué. Elle rappelle à cet égard que la contradiction visée par le code de procédure civile est celle qui rend le dispositif de la décision inexécutable, et non une simple divergence d'appréciation juridique.

En conséquence, le recours en rétractation est rejeté.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement des arriérés et en expulsion.

L'appelant soutenait que le défaut de paiement dans le délai de quinze jours suivant la mise en demeure suffisait à caractériser le manquement justifiant l'expulsion, quand bien même le total des arriérés serait inférieur à trois mois de loyer. La cour écarte ce moyen en retenant que les conditions posées par l'article 8 de la loi 49-16 sont cumulatives.

Dès lors, pour que le manquement justifiant l'expulsion sans indemnité soit constitué, il est nécessaire non seulement que le preneur n'ait pas réglé sa dette dans les quinze jours de la mise en demeure, mais également que le montant total des arriérés s'élève au minimum à trois mois de loyer. La cour relève que la mise en demeure ne visait qu'un arriéré de deux mois, rendant la condition relative au montant de la dette non satisfaite et la demande d'expulsion infondée.

Elle ajoute que la preuve du paiement des sommes réclamées était par ailleurs rapportée par le preneur par la production de quittances et de récépissés de consignation. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur pour acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel de commerce contrôle la réunion des conditions de mise en œuvre de cette clause. Le juge des référés avait constaté le défaut de paiement des loyers visés par la sommation et ordonné l'expulsion.

L'enjeu en appel était de déterminer si le paiement partiel des arriérés locatifs, intervenu dans le délai imparti par la sommation, faisait obstacle à la constatation de l'acquisition de la clause, stipulée pour un défaut de paiement de trois mois de loyers. La cour relève que le preneur a produit en appel des quittances démontrant le règlement de la majeure partie de sa dette, ne laissant subsister qu'un arriéré inférieur à la durée de trois mois requise par la convention des parties.

Au visa de l'article 33 de la loi 49.16, la cour retient que la condition de non-paiement pour une durée de trois mois n'est pas remplie, le bailleur n'ayant pas démontré que les quittances produites concernaient d'autres périodes. L'ordonnance de référé est en conséquence infirmée et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure de mise en demeure. L'appelant soulevait plusieurs moyens tirés de l'irrégularité formelle de l'injonction de payer, de sa notification par un clerc d'huissier, de la qualité pour agir de son émetteur et du non-respect des délais de mise en demeure et de saisine du tribunal. La cour écarte l'ensemble des moyens en retenant que la notification de l'injonction par un clerc assermenté à un préposé du preneur est régulière, y compris en cas de refus de réception. Elle juge que l'injonction émise par un mandataire du bailleur est valable et que le délai de saisine du juge court à compter du dépôt de la requête initiale, nonobstant le dépôt ultérieur d'un mémoire réformateur. La cour rappelle en outre que les loyers sont payables en début de mois, ce qui caractérisait un arriéré de trois mois conforme aux exigences de la loi 49-16. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce juge que le paiement partiel des loyers visés dans une sommation ne suffit pas à purger le manquement du preneur si le solde est réglé après l'expiration du délai de quinzaine. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant contestait la résiliation en invoquant, d'une part, les dispositions de la loi n° 49-16 qui exigeraient un arriéré de trois mois et, d'autre part, l'inexigibilité de la dernière mensualité réclamée. La cour écarte ces moyens en retenant que le paiement tardif, même d'une seule mensualité, caractérise le manquement justifiant l'expulsion, l'offre de paiement partielle étant assimilée à une absence d'offre. Elle ajoute que l'exigibilité de la créance résultait des stipulations du contrat de bail, qui prévoyait un paiement en début de mois et faisait loi entre les parties. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de fond de la résiliation au regard de l'application d'une loi nouvelle aux instances en cours. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en constatant un défaut de paiement partiel des loyers. La cour relève que si un arriéré locatif subsistait, celui-ci correspondait à une somme inférieure à deux mois de loyer. Elle retient que l'affaire n'étant pas en état d'être jugée avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, les dispositions de ce texte sont applicables au litige en vertu de son article 38. Or, l'article 8 de cette même loi subordonne désormais la résiliation du bail pour non-paiement à une dette équivalente à au moins trois mois de loyer. La condition légale n'étant pas remplie, la cour juge que la demande d'expulsion est mal fondée. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande, et confirmé pour le surplus concernant le paiement des arriérés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce devait déterminer si les conditions légales de la défaillance du preneur étaient réunies. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, constatant le non-paiement des loyers visés dans la mise en demeure. La cour, au visa de l'article 8 de la loi 49.16, rappelle que la résiliation n'est encourue que si, à l'expiration du délai de quinze jours suivant la mise en demeure, le preneur reste redevable d'une somme équivalente à trois mois de loyer au minimum. Elle relève que le preneur, bien que sommé pour trois mois, avait réglé l'équivalent de deux mois dans le délai imparti, ne laissant subsister qu'une dette d'un mois. Dès lors, la condition légale tenant au montant minimal de la créance n'étant pas remplie, la défaillance justifiant la résiliation n'est pas constituée. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne cependant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter ces chefs de demande.

Selon l'article 8 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction s'il est établi que le preneur n'a pas réglé les loyers dus dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la mise en demeure, et que le montant total dû est au moins égal à trois mois de loyers. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail et valider l'éviction, retient la défaillance du preneur alors qu'elle a elle-même constaté que la dette locative à la date de réception de la mise en demeure était inférieure à trois mois de loyers.

En effet, la condition de la défaillance s'apprécie au regard du montant de la dette locative au jour où le preneur reçoit la mise en demeure, et non au regard de la période totale visée dans cet acte.